A ny analys av Trepp och Compstack väcker frågan om kontorssegmentet av CRE står inför en numera klyschig perfekt stormmetafor. De tre farorna som kan förena är löptider för kontorslån, stora hyreskontrakt som löper ut och låg efterfrågan på utrymme.
Sagt på ett annat sätt, det handlar om inflation och slutet på lätta pengar, oroa sig för företagens finansiella resultat och arbetande människors önskan att kontrollera mer av sina liv.
Rapporten säger att i slutet av 2424, 40,47 miljarder dollar i lån – det är 353 lån med stöd av 583 kontorsfastigheter – och 56% är rörlig ränta med en genomsnittlig återstående löptid på över 10 månader och alla med förlängningsmöjligheter på 29 månader.
Dessa är fördelade på 11 tunnelbanor: New York-Newark-Jersey City; San Francisco-Oakland-Hayward; Los Angeles-Long Beach-Anaheim; Chicago-Naperville-Elgin; Boston-Cambridge-Newton; Washington, DC-Arlington-Alexandria; Houston-The Woodlands-Sugarland; Dallas-Fort Worth-Arlington; San Diego-Carlsbad; Atlanta-Sandy Springs-Roswell; och Phoenix-Mesa-Scottsdale.
Listan är efter nuvarande utestående saldo, från $15,72 miljarder till $420 miljoner. Refinansiering innebär att man kliver in till mycket högre räntor än för några år sedan, vilket innebär högre räntor och troligen långivare som har stramat åt på hävstången. Processen kommer inte bara att kosta mer över tiden, utan kommer sannolikt att kräva tillskott av eget kapital.
Några ytterligare komplikationer är tillståndet för större hyresgäster. Det genomsnittliga antalet av de fem bästa hyresgästerna i dessa byggnader med hyresavtal som löper ut inom två år varierar från 0,73 i större Boston till 1,93 i Dallas-Fort Worth. Det genomsnittliga antalet kvadratmeter som löper ut bland de fem bästa i den lägre delen är 19 182 i Boston. High End är 49 670 i och runt Chicago.
Detta är redan en obekväm position. Lägg nu till ändringar i kontorsleasing. Genomsnittliga nya hyresvillkor är ganska nära där de var före pandemin. Förnyelserna under 2022 till och med Q3 låg på 53,5 månader, men det är en minskning med nästan 12% från 2019 och genomsnittliga förnyelsetransaktioner minskade med 28,7% från 2019. Förnyelsetalen har fortsatt att falla sedan pre-pandemin. För klass B eller äldre utrymmen är situationen ännu värre, eftersom många är på väg att bli föråldrade.
Mer kortfattat, högre refinansieringsräntor skadar täckningsgraden för skuldtjänsten och, i en tid då det är ganska svårt att höja hyrorna, innebär det stramare finanser. Oron över ekonomin fortsätter att innebära att företag vill ha kortare förnyelser och kanske tittar på att minska utrymmet. Den sista delen innebär också att det inte är något att räkna med att få ersättningshyresgäster.
Men mot allt detta står punkt som Moody’s Analytics nyligen gjorde, att utnyttjandegraden förbättras eftersom även med hybrid är trenden att folk väljer mitt i veckan som när de ska vara på kontoret. Och när alla kommer in samtidigt är det kanske inte lönsamt att skära ner kontorsutrymmen, eftersom företagen måste ha kapacitet för topputseende.