Trycket på USA:s industriella infrastruktur kommer att öka efter Mexikos blomstrande tillverkningssektor fick ytterligare ett lyft av Teslas planer på att placera en stor gigafabrik i norra landet.
Projektet, tillkännagav av Mexikos president Andrés Manuel López Obrador förra veckan och bekräftades av Tesla dagen efter, kommer initialt att involvera 5 miljarder dollar i kapitalinvesteringar och skapa 5 000 jobb, men dessa siffror förväntas så småningom fördubblas. Platsen kommer att spridas över nästan 4 200 hektar i en industrizon i gränsstaten Nuevo Leon – nästan dubbelt så stor som Teslas fabrik i Texas. Byggstarten är beräknad till tre månader.
Tesla, som för närvarande befinner sig i en aggressiv internationaliseringsfas för att möta försäljningsefterfrågan, är en av de mest produktiva skaparna av gröna utländska direktinvesteringar (FDI) och dess projekt är mycket eftertraktade av statliga investeringsfrämjande organ över hela världen. Cache- och förstärkareffekten från en Telsa-fabrik, tillsammans med de jobb som skapats, har gjort det till ett eftertraktat pris. Berlin och Shanghai hade varit de enda platser utanför USA som vann Tesla gigafabriker, och Mexiko skulle bli den tredje.
Den mexikanska regeringen sa att den nya gigafabriken kommer att bli den största i världen och kommer att producera 1 miljon fordon per år, en tredjedel av Teslas globala kapacitet.
Även om det onekligen är positiva nyheter för Mexiko och dess utländska direktinvesteringar – och en politisk seger för Obrador – kommer projektet att stimulera den redan växande efterfrågan på industriutrymmen längs gränsen och väcker frågor om huruvida Amerikanska industrianläggningar kan hantera inflödet av varor som förväntas från Mexiko när fler företag som Tesla etablerar sig i landet.
USA upplever en allmän, betydande uppgång i efterfrågan på industriella lokaler på grund av ökningar i e-handelsaktivitet och tillverkningsproduktion. CRE-forskningsföretaget YardiMatric förutspår att det behövs upp till 370 miljoner kvadratmeter nytt utrymme årligen i USA för att möta industriell efterfrågan, totalt 1,8 miljarder till 2026.
Mexikos tillverkningsindustri som har en stund i solen väcker ytterligare efterfrågan. Mexiko drar nytta av en omfattande omorganisation av försörjningskedjor eftersom företag som bränts av störningarna av Covid-19 försöker minimera sitt beroende av Kina och eftersom amerikanska företag återför verksamheten närmare hemmet, en trend som kallas nearshoring. Data från Tradeshift, en molnbaserad plattform för leveranskedjebetalningar och andra transaktioner, indikerar att aktiviteten över ett antal nearshoring-hotspots har ökat i en mycket snabbare takt än det globala genomsnittet, med transaktionsvolymer i Mexiko och Kanada som stiger i snabbast takt globalt.
Trenden är skapa en ökning av nya tillverkningsanläggningar i Mexiko, vilket i sin tur driver på utvecklingen av nya och utökade industriutrymmen i gränsstäder som Laredo, El Paso och San Diego, samt Tijuana och Tucson.
Nearshoring-relaterade omlokaliseringar och expansioner stod för hälften av den industriella efterfrågan i Mexiko 2022, koncentrerad till gränsområden inklusive Monterrey, Juarez och Tijuana. Wall Street Journal rapporterad.
Förskjutningen av tillverkning till Mexiko ökar också tillverkningen i USA, eftersom komponenter för avancerad utrustning inklusive elektronik och medicinsk utrustning tillverkas i Mexiko och skickas till fabriker i USA för slutmontering.
Stora logistikaktörer och investerare är fokuserade på att utveckla lager längs gränsen i Texas och Kalifornien. ProLogis sa till WSJ att efterfrågan på affärer i Mexiko var “den högsta någonsin” förra året. Det äger nästan 44 miljoner SF industriutrymme i Mexiko, med beläggningsnivåer som nådde 98 % under fjärde kvartalet 2022, och bröt mark förra året på 4 miljoner SF av ny industriell leverans i Mexiko.
Morgan Stanley sa att de investerar i industriell utveckling som omfattar nästan 2 miljoner SF på gränsen. TPG, Clarion Partners och CBRE är bland CRE-företagen som nollställer sig med investeringar längs gränsen, enligt WSJ-rapporten.
Frågan är om Mexikos tillverkningsstjärna kommer att fortsätta stiga, vilket skapar en allt större efterfrågan på närliggande industriutrymmen. Kinas fabriksaktivitet ökar igen efter landets efterlängtade uppmjukning av stränga Covid-restriktioner, och registrerade sin högsta tillverkningsvärde på mer än ett decennium i februari och antyder att det inte kan räknas bort som en tillverkningskonst. Kina förblir, trots sina otaliga Covid-relaterade utmaningar och behovet för företag att skydda sig mot övertilltro till det, en global toppdestination för utländska direktinvesteringar och ser stigande inflöden igen.
Men nearshoring-trenden visar inga tecken på att ge upp. Under de kommande fem åren kommer reshoring och nearshoring att flytta upp till 26 % av världsproduktionen, enligt prognoser från McKinsey Global Institute. Och Teslas val av Mexiko för dess mest betydande icke-amerikanska investering på flera år pekar på att Mexikos tillverkningsboom inte släpper, och en fortsatt kamp för att utveckla industriell infrastruktur för att hålla jämna steg med det.
