Techs turbulenta relation med kontorsmarknaden tog en abrupt vändning i slutet av 2022 då ekonomisk press fick branschen att hyra mindre utrymme än den har gjort under de senaste fem åren.
Under det senaste decenniet har teknikföretag spelat en överdimensionerad roll i kontorsleasing. Men sektorn hyrde bara 2,2 miljoner SF under fjärde kvartalet, en volymminskning på 57 % från tredje kvartalet och en massiv nedgång från de mer än 8,5 miljoner SF leasade ett år tidigare, enligt en ny rapport från Savills.
Nedgången kommer när några av landets största teknikföretag har reagerat på turbulensen i ekonomin genom att skära ner jobb, vilket mildrar branschens engagemang för kontor. Och vissa tror att det kommer att bli värre innan det blir bättre.
Salesforce är ett av de San Francisco-baserade teknikföretagen som lägger ut kontorslokaler på andrahandsuthyrningsmarknaden.
”När den ekonomiska miljön började försvagas skapade det ännu större osäkerhet kring när folk skulle komma tillbaka till kontoret, hur mycket kontorsyta du behöver och har vi pengar för att göra stora åtaganden för ytterligare hyrda och förbättrade ytor? ” sa Colin Yasukochi, verkställande direktör för CBRE:s Tech Insights Center.
“Det ledde till en minskning av mängden leasingverksamhet från teknikindustrin, vilket drog tillbaka en ganska stor del av efterfrågan.”
Tech har hyrt mer kontorsyta än någon annan industri sedan 2010, enligt CBRE:s Tech 30 2022-rapport. Dess andel av den totala leasingaktiviteten per kvadratmeter ökade från 12 % 2010 till 21 % 2021. Men i mitten av 2022, när den ekonomiska motvinden ansträngde balansräkningarna och riskkapitalfinansieringen avstannade, sjönk branschens andel av den totala leasingaktiviteten till 16 %.
“Teknisk teknik är en av de branscher som tenderar att vara omvänt korrelerade med priser”, säger Brad Tisdahl, VD på NYC-baserade Tenant Risk Assessment. “När som helst som Fed höjer räntorna, sänks värderingarna inom tekniken. När värderingarna föll började de titta på olika sätt att minska kostnaderna och spara pengar.”
Företag som Amazon, Meta, Microsoft och Alphabet fortsatte med anställningsresor tidigare under pandemin när efterfrågan på digitala tjänster skjutit i höjden. Månader senare, när Federal Reserve började sin kampanj för att bromsa inflationen genom att höja räntorna, föll värdet på teknikaktier och företagsledare började fatta svåra beslut om antalet anställda.
Nästan 74 000 teknikarbetare sades upp under fjärde kvartalet 2022, en siffra som har stigit snabbt sedan mitten av förra året, enligt Savills data. Bara under 2022 minskade branschen mer än 190 000 jobb, enligt Layoffs.fyi.
Den trenden visar få tecken på att avta. Redan i år har nedskärningar av teknisk personal omfattat 10 000 anställda på Microsoft, 18 000 anställda på Amazon och 12 000 jobb på Alphabet.
Med stigande kostnader följer en noggrann granskning av teknikens fastighetsstrategi. Många företag har valt att tillfälligt utrymma sina kontorsutrymmen, vilket gör att branschens volym för andrahandsuthyrning nådde en topp på nästan 145 miljoner SF under andra kvartalet 2022, upp från cirka 60 miljoner SF vid samma tidpunkt 2019, enligt CBRE.
Andelen andrahandsuthyrning på marknaden som gavs tillbaka av teknikföretag i slutet av tredje kvartalet var 79 % i San Francisco, 69 % i Silicon Valley och cirka 44 % i Austin, enligt Savills.
Yasukochi sa att andrahandsuthyrningar har varit den mer populära vägen för teknikföretag som vill lämna utrymme, vilket kan tyda på att branschen inte riktigt är redo att ge upp kontoret.
Men många teknikföretag hyrde ut mer utrymme än vad som var nödvändigt under de senaste åren, och han sa att det troligen kommer att ta tid att ta sig igenom den svullnaden när andrahandsuthyrningsutrymmet löper ut.
“Jag tror att vi kommer att titta på högre vakanser i flera år framöver, inte bara i Bay Area utan förmodligen över hela landet,” sa Yasukochi. “Det kommer att ta lite tid för efterfrågan att byggas till en tillräckligt hög nivå för att absorbera det utrymmet.”
Problem i ekonomin är inte helt att skylla på teknikens ansträngda relation till kontorsmarknaden. Branschen var en av de första som tog till sig hybrid- och distansarbete i början av pandemin, och sedan dess har efterfrågan på kontor varit genom toppar och dalar, särskilt i stora nav som San Francisco.
Microsoft planerar att spendera 1,2 miljarder dollar på att konsolidera sina kontor.
“Uppsägningar har verkligen haft en direkt inverkan på företag som lägger ut ytterligare en mängd andrahandsuthyrningsutrymmen på marknaden,” sa Yasukochi. “Men en stor del av ökningen av vakansgraden runt Bay Area, och särskilt i San Francisco, började inträffa mycket tidigare under pandemin och fortsatte att byggas.”
Tidigare denna månad tillkännagav Meta planer på att lägga ut sitt 435K SF-kontor i San Francisco på andrahandsuthyrningsmarknaden. Flytten kommer bara tre månader efter att företaget bekräftat andrahandsplaner för sin 589K SF i en skyskrapa i centrala Austin. Det sade också upp ett kontorshyreskontrakt på 200 000 SF på Manhattan i oktober 2022.
För marknader som Austin, där en explosionsartad teknisk arbetsstyrka har varit en viktig drivkraft för efterfrågan på kontorslokaler under de senaste åren, har en tillströmning av utbudet av andrahandsuthyrning potential att avsevärt förändra dynamiken på marknaden.
Men en korrigering kanske inte är så dålig, säger Erin Morales, rektor och verkställande direktör för Avison Youngs kontor i Austin. Efterfrågan har överträffat utbudet i en sådan rasande takt under de senaste åren att många mindre, hemodlade teknikföretag i huvudsak har tagits bort från konkurrenterna, sa hon.
“Om du tittar på det genom en rosa-tonad lins, kan du säga att det finns möjlighet här för andra användare som höll på att armbåga lite att hitta det utrymme de behöver och vill ha ett framgångsrikt företag här i Austin, ” Hon sa.
En korrigering av hyreskostnaden kan också vara i horisonten, sa Morales. Högteknologisk jobbtillväxt i Boston, Austin, Dallas-Fort Worth, Seattle, Salt Lake City och Denver ledde till kontorshyreshöjningar på mer än 10 % mellan andra kvartalen 2020 och 2022, enligt CBRE.
Men dämpad efterfrågan kan bromsa tillväxten till en mer normaliserad takt, sa Yasukochi, särskilt eftersom andrahandsuthyrning ofta erbjuds till en lägre kostnad.
“Vad vi ser mycket vanligare på alla marknader med minskad efterfrågan – inte bara från teknik utan också från andra industrier – är att fastighetsägare och till och med hyresgästerna som hyr ut ytor i andra hand erbjuder större incitament i form av gratis hyra, mer pengar till bygga ut ditt utrymme eller, i vissa fall, sänka utgångshyrorna.”
Det är omöjligt att veta hur mycket mer teknik som måste minska, men vissa tror att uppsägningarna hittills har varit måttliga. Sir Chris Hohn, en av Alphabets investerare, sa i ett brev till VD Sundar Pichai att företagets uppsägning av 12 000 anställda inte klarar av att vända den starka tillväxten av antalet anställda 2022.
Istället sa Hohn att företaget måste minska sin personalstyrka med 20 %, enligt Yahoo Finance.
Men tekniken är ofta den första industrin som reagerar på ekonomisk motvind genom att sänka kostnaderna, sa Yasukochi, så kanske kommer det också att vara den första att tygla uppsägningar.
“Min förhoppning är att med mängden meddelanden om nedskärningar vi har hört, kanske det värsta av det kan vara bakom oss mycket snart,” sa han. “Jag kan inte säga att det inte kommer några fler stora meddelanden eftersom det förmodligen kommer att bli det, men kanske har huvuddelen av det redan hänt och vi kommer att börja se mer stabilisering.”
Mängden kontorslokaler som hyrs av teknik kommer sannolikt att öka när ekonomin stabiliseras, sade Yasukochi, och även om branschens förhållande till fastigheter förändrades på obestämd tid under pandemin, betyder den stora tillväxten av teknik att kontor sannolikt kommer att förbli en integrerad del av dess portfölj.
“Tech har alltid sett en ganska stark återhämtning från dessa lågkonjunkturer,” sa han. “De drar åt bältet och gör sig redo att klara stormen, och sedan kommer de att börja investera på rätt ställen och växa när ekonomin motiverar det.”
