Takpriser på stora amerikanska marknader blir allt mer lika, även i städer som San Francisco och New York där de vanligtvis har legat mycket lägre än i andra större städer.
Enligt en ny analys från Moody’s Analytics CRE har de genomsnittliga försäkringspriserna för flerfamiljstak för städer som Dallas, Atlanta, Houston, Austin, Nashville och Miami trendat närmare New Yorks under det senaste decenniet. Men medan den genomsnittliga cap rate spreaden för dessa marknader var mellan 100 och 200 räntepunkter högre under den första delen av det senaste decenniet, har den minskat till mindre än 100 räntepunkter för alla marknader utom Houston.
Analysen granskade CMBS-data från Moody’s Analytics Structured Finance-gruppen som spårade takpriser per fastighetstyp över tid för att bättre bedöma hur investerare har sett städer i söder och väster, som har dragit nytta av stark invandring, i förhållande till marknader som New York, San Francisco och Boston. Och det fann att “investerare ser dessa marknader som mindre riskfyllda idag och är villiga att acceptera en lägre avkastning”, konstaterar analysen från Blake Coules och Jeffrey Havsy. “Det är klart att migrationen från New York och San Francisco till dessa marknader i söder är en av de viktigaste drivkrafterna. Migrationen drivs av samhälleliga förändringar, såsom acceptansen av distansarbete, såväl som strukturella förändringar, såsom högre skatter i New York och San Francisco.”
Under dessa omständigheter har ägare och investerare åtminstone två alternativ: “refinansiera för att potentiellt repatriera dyrt eget kapital”, enligt Coules och Havsy, eller “sälj under antagandet att takräntor, på denna nivå, inte är hållbara, dvs tillgången har nått sitt toppvärde med ett stabiliserat NOI.
Och “om du är en bankir: du tittar på det här och försöker avgöra om dessa takräntor är hållbara”, skriver paret. “Om de är det, från lån till värde, finns det verkliga möjligheter att få ut mer av din banks pengar genom att tjäna extra ränta och avgifter på en tillgång och med en kund du borde känna väl. Från ett lån till kostnadsbasis, du letar efter att se om ökningen av rörelsenettot håller jämna steg med räntehöjningar.”
