Risken för fallissemang i ett växande antal flerbostadshus ökar när ägare med skulder med rörlig ränta kämpar för att göra betalningar.
Collateralized loan obligations, eller CLOs, är inteckningar paketerade i obligationer som säljs till investerare. En stor majoritet av de CLO som utfärdats under de senaste två åren har varit bundna till lägenheter, enligt Trepp-data som rapporterats av The Wall Street Journal.
Ägare dras till CLO eftersom de har kortare löptider och tillåter låntagare att ta på sig mer skulder än ett banklån. Men stigande räntor, tillsammans med en avmattning i hyrestillväxten och högre kostnader, har försämrat vinsterna, och CLO-innehavare kanske inte tjänar tillräckligt med pengar för att täcka sin skuld.
“Marknaden har verkligen förändrats för dessa människor”, säger Selina Parelskin, VD för Beacon Default Management, till WSJ.
BMC Capital, en Dallas-baserad långivare och hypoteksbank som specialiserat sig på lägenhetsfinansiering, försöker hitta lösningar för kunder med flerfamiljsskulder som löper ut i år. Till och med ägare av högpresterande fastigheter saknar intäkterna som behövs för att refinansiera, sa VD och koncernchef Keith Van Arsdale Bisnow.
“Vi kommer tyvärr att se mycket mer av det,” sa Van Arsdale.
Den Dallas-områdetbaserade Applesway Investment Group förlorade ägandet av fyra komplex i mars efter att ha stoppat betalningar på lån till ett värde av cirka 229 miljoner USD, av vilka några värdepapperiserades genom CLOs. Minst en hyresvärd i centrala Los Angeles tvingades sälja en portfölj med lägenheter efter att ha missat CLO-betalningar, enligt WSJ.
Mer än 40 % av de värdepapperiserade skulderna på 88 miljarder dollar riskerar att bli betalningsinställt, enligt Trepp, och CLOs utgör majoriteten av risklånen. Cirka 1,4 % av CLO:erna för kommersiella fastigheter var brottsliga i slutet av april, men intressenter oroar sig för att det snabbt kan förändras eftersom exponering för stigande räntor pressar låntagare.
Smärtan kan vara mest akut i solbältet, där investerare skyndade sig att dra nytta av den skyhöga hyrestillväxten 2021. Det frenesi av aktivitet har sedan dess lagt sig, och många marknader ser nu hyrestillväxt antingen platå eller nedgång.
I Dallas-Fort Worth landade hyrestillväxten på nära 19 % 2021, vilket var betydligt högre än dess historiska årsgenomsnitt på 6 %, enligt Apartmentdata.com. I slutet av april hade ökningen av hyrespriserna i genomsnitt varit 0,3 % under de senaste 12 månaderna, vilket Senior Director Bruce McClenny sa signalerar en normalisering av efterfrågan.
“2023 ser ut att bli ett platt år, vilket jag tror skulle vara en vinst”, sa han.
