Återigen, in i striden med kontorslån från CMBS. Av goda skäl, eftersom branschen fortsätter att leta efter vad som kommer att hända med användningen av kontorsfastigheter, värden, eventuella effekter på investerare eller till och med andra fastighetstyper. Att känna till statusen för lån kan hjälpa till att identifiera trender och potentiella problem.
Ett antal källor, inklusive Moody’s Analytics, har tittat mycket på CMBS kontorslån. Tidigare i juni kom beskedet om utvecklingen modifieringar av långa kontorslån på klass A-fastigheter som Seagram Building på 375 Park Avenue i New York City eller hur till och med blandad användning dyker upp i specialservice nu. För många skulle det senare vara lösningen på kontoret.
Maj var en stor förfallomånad och Moody’s lade till CMBS-kontorslån med rörlig ränta i den analytiska mixen med en slutlig förfallodag 2023, vilket kom ner till fyra av dessa lån. Det fanns mer än 2,1 miljarder dollar i förfallodagar, utan att räkna med förfallna lån. Det var nästan det dubbla från januari till april. Kumulativa utbetalningar har förbättrats från 30 % till april till 40,8 %, eller 1 344,5 miljarder dollar som betalades ut under den öppna perioden. Ytterligare 26,7 %, eller 881 miljoner dollar, modifierades eller utökades. Och sedan var det 32,4 %, eller 1 068,5 miljoner dollar, som föll i förfallotid.
Några gemensamma drag kom fram till att Moody’s tittade på fastigheter med 25 % vakansgrad eller rullande inom tre år för att ha betydande hyresrisk:
- Lån under 8 % skuldavkastning och betydande leasingrisk lönade sig inte.
- Alla lån med mer än 8 % skuldavkastning och begränsad leasingrisk lönade sig.
- Skuldavkastning verkar mer förutsägande om utbetalning än om leasingavtal.
En annan observation är vilken roll lånestorleken spelar som indikator på om det sannolikt kommer att bli en utbetalning. Om man tittar på löptider hittills från år betalade sig 86 % av lånen under 10 miljoner USD. I jämförelse gjorde bara 38 % av lånen över 100 miljoner dollar det.
Anledningen, enligt Moody’s, börjar med hur finansieringen sker. Banker och försäkringsbolag kommer vanligtvis att låna ut upp till 30 miljoner dollar, med vissa toppar på 50 till 75 miljoner dollar. Lån på 100 miljoner dollar eller mer går antingen CMBS-vägen, några av de största bankerna eller bankkonsortium.
Dessa lånekällor är för närvarande inte tillgängliga för CRE-lån, särskilt kontor. Antingen är låneinstituten inte särskilt intresserade eller, när det gäller bankkonsortier, känner alltför många stress på grund av fallande inlåning. Bankerna vill att låntagare ska ha pengar på inlåning där och låntagare vill inte behålla saldon hos flera banker. Och därför blir refinansiering mycket svårare.
Efter majomgången finns det förfallodagar på 6,3 miljarder USD till slutet av 2023. Framtiden ser inte ljus ut eftersom 83,7 % uppvisar vare sig under 8 % skuldavkastning, betydande leasingrulle (nuvarande vakans plus 36-månaders leasingrulle större än 25 %), specialservice eller fastighetsägd (REO) status.
“Nästan hälften av lånen med betydande leasingövergång upplever redan skuldavkastning som skulle göra refinansiering till en utmaning”, skriver Moody’s. “Om dessa lån beter sig på samma sätt som de lån som nådde förfall i januari till april, skulle det resultera i att ~4,9 miljarder dollar, eller ~63% av dessa lån inte betalas av vid förfall.”
