Sedan pandemins början har det gjorts en hel del analyser om vad befolkningar och fastigheter har gjort i och runt städer. Till exempel, förortskontorsprodukten har överträffat att i centrala affärsdistrikt och mönstret höll i sig för det första kvartalet av 2023. Förortsrestauranger överträffade CBD platser på grund av lågt kontorsutnyttjande.
Allt är inte så tydligt. Det har funnits indikationer på det förortsboende har börjat tappa sin dragningskraftsärskilt för ensamstående yrkesverksamma.
Men en ny studie från Nicholas Bloom, en ekonomiprofessor, och Arjun Ramani, en forskare, båda vid Stanford University, tyder på att även med några ojämna observerade resultat har det funnits en definitiv effekt av Covid-19-pandemin på migrationsmönster och centrala affärsdistriktets fastigheter.
Författarna tittade på hyres- och fastighetsprisdata från Zillow och matchade sedan det med United States Postal Service National Change of Address-data och använde även longitudinellt länkade hushållsadressdata från Data Axle för att hitta var hushållen flyttade från och till.
Det har gjorts tre huvudsakliga observationer. Den första baserades på hyror och fastighetspriser som fungerade som proxy för efterfrågan på hushåll, företag och fastigheter. Efterfrågan flyttade från centrala affärsdistrikt till förorter och förorter där det fanns lägre befolknings- och utnyttjandetäthet. Med andra ord, CBD har blivit urholkad, något som förmodligen inte är en överraskning för dem som arbetar inom kontorsbranschen och byter till förortsringar. Därför kallade författarna det “munkeffekten.” (Inte munk, som de gick över eftersom, som de förklarade, den längre.)
“Hyrestillväxten i CBD i de största 12 amerikanska tunnelbanorna har varit cirka 15 procentenheter lägre i förhållande till tillväxten av de nedre 50% av postnumren efter befolkningstäthet efter att ha tagit hänsyn till pre-pandemiska trender”, skrev de. “På liknande sätt har bostadspristillväxten i CBD varit mer än 20 procentenheter lägre jämfört med pristillväxten i den nedre hälften av postnummer efter täthet.” I CBD:erna i de största dussinet största amerikanska städerna var nettobefolkningen och företagsutflödet mellan 9 % och 16 %.
Den andra observationen är att munkeffekten mest är ett problem för större städer. De visar den största förändringen i befolkningar och företag. Mellanstora städer – de 13:e till 50:e största städerna efter det stora första dussinet – visar mindre munkeffekter. Metros 51 och upp till 365 ser små eller inga effekter.
Slutligen är den tredje effekten att människor flyttade från stora tunnelbanor till mindre och landsbygdsområden. “Detta är särskilt fallet för de mest tätbebyggda tunnelbanorna som New York och San Francisco,” skrev de. “Ändå är det här mönstret mycket mindre uttalat när det mäts med hyrestillväxt eller bostadspristillväxt. Detta kan förklaras av att bostadsutbudet är mer elastiskt i mindre täta tunnelbanor och landsbygdsområden, så befolkningsflöden har inte några större effekter på priserna.”
Några varningar. Den ena är att detta är ett arbetsdokument, så det har ännu inte gått igenom formell peer review och ändras ofta avsevärt efter den processen. En annan är att data från Zillow inte garanteras vara korrekta för specifika egenskaper. Som Zillow noterar, den nationella medianfelfrekvensen för bostäder på marknaden är 2,4 %; för bostäder utanför marknaden är det nästan 7,5 %. Uppskattade priser inom 5 % av ett försäljningspris för en given MSA kan variera från 24,3 % till 92,8 %. För New York City var siffran 80,2 % för på marknaden, medan den för på marknaden i San Francisco var 62,5 %.
Studien väcker frågan om utvecklare bör överge CBD. Viss ekonomi tyder på nej. Efterfrågan har sjunkit i några stora CBD, men det tyder på att priserna kommer att sjunka för att matcha den nya dynamiken i områdena. Dessutom kan en storstad förlora sådana andelar av företag och befolkning och fortfarande ha mycket kvar. Men det betyder att utveckling och investeringar måste bli smartare och forska mer.
