Public Storage-ordförande Ron Havner fick ett pris som REIT Visionary vid NYU SPS Schack Institute of Real Estates årliga REIT-symposium, som hölls i NYC denna vecka.
Havner har ägnat de senaste 25 åren åt att bygga Public Storage – företagets första self-storage-butik kallades Private Storage – till en ledande REIT för self-storage-sektorn.
Public Storage (PSA), baserat i Glendale, Kalifornien, utvecklar, äger och driver mer än 2 800 anläggningar för självlagring i USA, som omfattar mer än 200 miljoner SF i 38 delstater. REIT äger också 35 % av Shurgard Self-Storage SA, ett europeiskt företag som det förbereder sig på att avveckla. PSA har ett börsvärde som uppskattas till mer än 54 miljarder dollar.
Förra året förvärvade PSA mer än 44 självlagringsanläggningar – främst i en- till två-fastighetsaffärer – omfattande mer än 500 miljoner USD i köp, enligt en regulatorisk ansökan. REIT har genomfört en förvärvsstrategi för växande stordriftsfördelar från områden inklusive fastighetsförvaltning från tredje part.
Innan prisutdelningen beskrev Havner, i ett samtal med Adam Emmerich, partner på Wachtel, Lipton, Rosen & Katz, utvecklingen av self-storage-sektorn, som ursprungligen var mycket fragmenterad och dominerades av mom-and-pop-butiker.
“Det krävs ingen raketforskare för att bygga en självlagringsanläggning. De är enkla att bygga och enkla att använda – även om det är mycket svårare att använda mer än 2 000 av dem, säger Havner.
“Våra marginaler är 82% och kanske en mamma och pop är 62%. Även med 62 % är det en fantastisk affär”, sa han. ”Det finns inga hyresgästförbättringar. Du sopar upp golvet och byter glödlampor. Det spyr bara ut pengar.”
När Public Service först började ackumulera självhushållsfastigheter för två decennier sedan, hade företaget planer på att anpassa dessa anläggningar till andra användningsområden som ansågs vara mer lönsamma, inklusive kontor, lägenheter och parkeringshus.
“Det visar sig att kassaflödet från självlagring har överträffat alla dessa alternativa användningsområden, till och med lägenheter,” sa Havner. “Självförråd och tillverkade bostäder är de två bästa livsmedelsgrupperna inom fastigheter.”
Havner sa att självlagringssektorn är “mogen” för teknik. Tekniska initiativ som PSA introducerade under pandemin har minskat nästan en fjärdedel av företagets driftskostnader, sa han.
“Vi var pionjärer med ett leasingkoncept online som heter e-uthyrning. Nu är 50 % av vår verksamhet e-uthyrning”, sa Havner. “Du behöver inte prata med någon, du får en åtkomstkod.”
“Du går online, ger oss ett kreditkortsnummer, dyker upp på din enhet, öppnar dörren och hyresavtalet, försäkringsavtalet och låset väntar på dig”, förklarade han.
PSA introducerade också en Public Service-app som låter dig komma åt fastigheten genom att hålla upp en smartphone.
När Havner klev ner från läktaren med sin utmärkelse frågade vi honom hur self-storage-sektorn kommer att klara sig i den växande ekonomiska nedgången. Kan han försäkra investerare att self-storage är lågkonjunktursäkert?
“Jag tror inte att self-storage är lågkonjunktursäkert, jag tror att det är lågkonjunkturbeständigt,” sa Havner till Globe St.
Under den stora lågkonjunkturen som följde på GFC såg sektorn inte en betydande minskning av antalet personer som hyrde lagringsenheter, sa han.
“Under GFC såg vi en minskning av efterfrågan med 2% till 3%. Titta på operatörernas avkastning för den stora lågkonjunkturen och du kommer att se att det hade en minimal inverkan på deras vinst”, sa han.
Om vi har en lågkonjunktur i år sa Havner att han förväntar sig att flyttaktiviteten kommer att sakta ner men förväntar sig inte att många människor kommer att ge upp sitt lagringsutrymme – och många kan öka det.
Havner föreslog att folk kan välja mindre lägenhetsenheter när de drar åt budgeten, vilket slutar med att kräva mer lagringsutrymme.
– De kanske minskar sina lägenheter och lägger in mer grejer i förråden. Om du går till en lägenhet med två sovrum och du behöver tre [bedrooms]folk lägger vanligtvis mer saker i förvaring, säger han.
“Självförvaring är en platsersättning. Om du tänker på beslutet så handlar det om att jag behöver utrymme, sa Havner. “Det handlar om att jag måste lägga mina grejer någonstans. Jag behöver rotera mina kläder, förvara mina vinterkläder, sedan mina sommarkläder.”
Public Storage var den största aktören inom self-storage-sektorn, med en uppskattad marknadsandel på 9 %, i februari när man lade ett oönskat uppköpsbud på 11 miljarder USD för Life Storage (LSI).
LSI avvisade budet och gick istället med på att förvärvas denna månad av Extra Space Storage för $12,4 miljarder. Affären skapar en ny branschledare med uppskattningsvis 47 miljarder dollar i tillgångar, inklusive mer än 3 500 självlagringsanläggningar som omfattar mer än 264 miljoner SF.
