Nettohyresinventarier för enstaka hyresgäster har ökat med nära 140 % de senaste veckorna, eftersom säljare rusar in på marknaden för att försöka låsa in prissättningen innan en lågkonjunktur sätter in, rapporterade B+E Net Lease i en Q4-rapport som utfärdades vid öppningen dagen för ICSC 2022.
“Det är en bra tid att vara köpare. Det finns mycket lager, så du kan jämföra shopping och du kan pressa upp priserna till dessa ägare eftersom det inte är den enda tillgängliga affären, säger B+E Net Leases vd Camille Renshaw till GlobeSt.
“[Sellers] inser att festen är över, så de kandiderar för att släppa ut sin fastighet på marknaden och tänker att jag inte kommer att få topppriser, men jag kommer att få bättre priser än nästa år”, sa hon.
Vi pratade med Renshaw på ICSC i New York när showen avslutades, efter att hon tillbringade två dagar med att diskutera affärer med REITs och andra som hoppar in för att ta tillgångar av hög kvalitet eftersom investerare som har överdrivit bråttom att få ut pengarna .
“Alla har överhöjt sig. Alla har så mycket pengar att de vill komma ut”, sa Renshaw till oss. “En av de stora nettoleasing-REITs satt här och han sa: vem kommer att vika sig först, köpare eller säljare? Han kommer att rycka till först och fortsätta att betala riktigt låga takpriser eftersom han måste få ut pengarna.”
Många REITs som handlar efter STNLs siktar på affärer med en cap rate som börjar med en 7, sa Renshaw, men hon tillade att institutionella och privata köpare siktar på olika nivåer.
“För privata köpare kan deras kapitalkostnad vara annorlunda och de kan ta med mer pengar. Privata köpare är i 6:an och institutionella köpare är i 7:an, säger Renshaw.
B+E:s Q4-rapport, som Renshaw beskrev som en realtidsmätning inklusive nya affärer, rapporterade också en förändring i balansen mellan köpkraft mellan privata köpare som förlitar sig på hävstång och institutionella kontantköp.
Majoriteten av köparna under H1 2022 (51 %) var privata köpare och 33 % var institutionella kontantköpare. Detta har nu flyttats till 35 % privata köpare och 50 % institutionella köpare eftersom spelare med hävstång går till sidlinjen när räntorna stiger och en nedgång hägrar.
“De institutionella människorna, de är programmatiska, de behöver med jämna mellanrum få ut pengarna. Det är som att en haj kommer att dö [if it doesn’t keep moving]de måste fortsätta att köpa och sedan omfördela pengarna”, sa Renshaw till oss.
B+E spårade 3 905 fastigheter på marknaden med ett genomsnittligt tak på 5,32 %.
Ökningen av lager på marknaden har redan en inverkan på hur affärer struktureras när det gäller antaganden om prissättning, sa Renshaw.
“Ett av antagandena är att det finns empiriska trender mellan deltat för en takränta och skuldkonstanten – att vi måste ha 220 bps mellan dessa två – och det är inte sant”, sa hon.
Vissa större säljare börjar krypa tillbaka, berättade Renshaw. En stor kedja som kom in på marknaden med ett tak på 5 fick upp till 6 när ett ton lager översvämmade marknaden.
Apotekkedjan är på väg att tillkännage en sale-leaseback på 150 miljoner dollar med en REIT – en affär som involverar butiker med stora försäljningsvolymer på bra lägen – med ett tak på 6,75 och 5 % eskalering varje år.
