De stigande skuldkostnaderna toppade LaSalle Mid-Year Updates lista över de största effekterna på kommersiella fastigheter för andra halvan av 2022.
“Köpare med hög hävstång dominerar inte längre budgivning och sätter priser”, skrev LaSalle. “Bostadsköpare kan vända sig till att hyra eftersom bostadsköp blir ännu mindre prisvärt.”
Bostadsköpsmarknaden har varit i lite kaos den senaste tiden, med volatila bolåneräntor och fluktuerande bostadspriser under sommaren som rör om i potten.
Kelly Mangold, AIA LEED AP BD+C-rektor RCLCO, säger till GlobeSt.com att stigande räntor har kylt ner konkurrensen om bostäder, vilket resulterat i färre budkrig eftersom kombinationen av höga bolåneräntor och höga bostadspriser gör marknaden för försäljning mindre överkomligt för många.
“På grund av snabbt föränderliga förhållanden kan många hushåll ha en “vänta-och-se”-strategi och välja att hyra på kort sikt, även om vissa andra kan vara ännu mer motiverade att köpa innan räntorna stiger ytterligare, säger Mangold.
”För de som har råd kan det här vara ett bra tillfälle att köpa på grund av bristen på konkurrens. En sektor som sannolikt kommer att gynnas av stigande bolåneräntor är småfamiljssektorn för uthyrning, som har blivit alltmer institutionaliserad under de senaste åren, eftersom många människor som söker ett hem kan välja detta som ett attraktivt alternativ för att hyra i ett eller två år i väntan på att förhållandena ska förbättras.”
Droger, alkohol och hävstångseffekt
Erin Sykes, fastighetsrådgivare, chefsekonom, LEED AP, Nest Seekers International, påminner om ett citat från Berkshire Hathaways Charlie Munger, “Tre saker förstör människor; droger, alkohol och hävstång.”
Sykes tillade att stigande bolåneräntor har ökat den månatliga betalningen på medianbostaden med mer än 55 % 2022 när Fed försöker kyla en överhettad bostadsmarknad.
“Med både aktier och obligationer ned med tvåsiffriga siffror hittills har konsumenternas balansräkningar fått ett slag, så även de som använder aktiekrediter har mindre bandbredd för att göra kontantköp,” sa Sykes. “Med det sagt, med ett genomsnittligt 30-årigt bolån som svävar på 5,5% och priserna börjar falla, är det fortfarande mer meningsfullt att köpa än att hyra på de flesta marknader.”
Jon Spelke, VD för LFB Ventures i El Segundo, säger till GlobeSt.com, “När räntorna stabiliseras kommer tillgångsprissättningen att anpassa sig till den nya finansieringsnormen och skapa möjligheter för bostadsköpare som har prissatts från marknaden.
“Med tanke på det totala utbudet minskar efterfrågan i balans på cirka 4 miljoner bostäder, kommer det att fortsätta att vara stark efterfrågan på både till försäljning och hyresbostäder.”
Månatliga bolånebetalningar upp 17 %
Michael Busenhart, vice president, fastigheter på Archer, säger till GlobeSt.com att det nuvarande medianpriset för ett hus i USA för andra kvartalet 2022 är 440 300 USD. Med 20 % ned, översätts det till ett bolån på 352 240 USD som kostar 1 872 USD/månad med dagens genomsnittliga 30-åriga fasta ränta på 4,91 % före eventuella skatter och försäkringsbetalningar.
“Samma bolån kostade $1 581 i januari 2022 när den genomsnittliga bolåneräntan var 3,56%,” sa Busenhart. “Det är en ökning med 17% av månatliga bolånebetalningar, utöver den 4%-iga ökningen av medianvärden för bostäder från Q4 2021.”
Den genomsnittliga hyran för en lägenhet med två sovrum per rent.com är för närvarande $2 048, sa han.
“Med medianpriserna på bostäder som totalt har ökat med 36 % jämfört med andra kvartalet 2020 och bolåneräntorna ökade med 17 % under de senaste sex månaderna, har detta satt stor press på bostadsköpare att komma med ökade medel för en handpenning samt en högre månatlig bolånebetalning”, enligt Busenhart. “Som ett resultat förväntar vi oss att se fler blivande bostadsköpare stanna på hyresmarknaden på grund av de månatliga bolånebetalningarna inklusive försäkringar och skatter som överstiger månatliga hyrespriser.”
Tryck nedåt på flerfamiljstillgångar
Han sa att på baksidan, “vi ser också en viss press nedåt på prissättningen av flerfamiljstillgångar. Samtidigt som stigande hyror har lett till ökad NOI, ser vi också att de stigande räntorna för förvärv leder till lägre belåningsvärden vid köp (kräver mer up-front eget kapital) och minskade fastighetsvärden för att få samma avkastning.”
Ett exempel, han delade, är en Core-Plus-affär i Atlanta med en NOI på 3,08 mm. I oktober 2021 skulle en investerare som söker en IRR på 11 % över 5 år på 2,7 % ha varit villig att betala 76,8 mm. Samma investerare kommer idag att betala $71,1 mm till en ränta på 4,83 % för att få samma avkastning. Det är $5,7 mm värdeförlust under en 10-månadersperiod enbart baserat på stigande räntor.
“För att justera för denna värdeförändring kan en ägare besluta sig för att behålla tillgången och avstå från en försäljning och istället fokusera på sätt att öka NOI på fastigheten.”
