Hotande brister i CRE-värderingar och en lägre dagtidsbefolkning i centrala affärsdistrikt utgör ett hot mot stadens budgetar, som tenderar att förlita sig på fastighets- och försäljningsskatter. För vissa städer är siffrorna utmanande.
Men en ny rapport från Standard & Poor’s hävdar att med försiktig budgetering och ett inflöde av kontanter från stigande bostadsfastighetsvärden, kan städer undvika den värsta av de förestående skadorna som härrör från CRE-intäkterna – åtminstone för närvarande. Många städer borde kunna anpassa sig till den kvardröjande effekten av pandemin på befolkningen i centrum, sa S&P i sin rapport.
“Även om de upplever ett betydande tryck på de kommersiella fastighetsmarknaderna, har stora städer visst skydd och lite tid på sig att formulera ett svar,” sa S&P-direktören och huvudanalytikern Scott Nees Bisnow.
Rapporten noterar att det skattemässiga trycket på städer kommer i form av en “trifecta” som härrör från det utbredda antagandet av distansarbete: fallande CRE-värderingar, minskade skatteuttag i stadskärnor och skador på den ekonomiska hälsan för kollektivtrafiksystem.
Utmaningarna är rikstäckande. New York står inför ett underskott på 5,8 miljarder dollar för räkenskapsåret 2024, trots nedskärningar i stadens utgifter tidigare i år. San Francisco står inför ett budgetunderskott på cirka 780 miljoner dollar som troligen kommer att hanteras med övergripande nedskärningar i stadens avdelningar och andra åtgärder. Till och med vissa mindre städer känner sig svåra: Milwaukee, till exempel, står inför ett budgetgap på 122 miljoner USD i år.
De mest drabbade städerna kommer att se kredittrycket förstärkas under de kommande åren, säger S&P-rapporten, och medan de flesta stora städer kommer att kunna möta kortsiktiga budgetproblem kvarstår betydande osäkerhet, särskilt med tanke på att förhållandena på CRE-marknaden fortfarande utvecklas.
Ett mått på skydd för städer är en eftersläpning på flera år innan förändringar i fastighetsvärden återspeglas i taxeringsvärdet, så minskningen av skatteintäkter är inte omedelbar, sa Nees.
“Det kommer förmodligen att bli mer förskjutet för de platser som upplever nedgångar i bedömt värde,” sade Nees. “Det ger också tid för de motverkande effekterna, säg om du har tillväxt i bostäder eller i andra fastigheter som faktiskt går bra, för att kanske kompensera en del av de förluster du ser i de kämpande kommersiella fastigheterna.”
Dessutom kommer städer som upplever en förlust i kommersiella fastighetsvärden förmodligen att flytta avgiften till bostadsfastigheter, där värderingarna har stigit de senaste åren, även om det har minskat något under de senaste månaderna. Till viss del erbjuder bostäder ett sätt att kompensera för minskningar av kommersiella fastighetsintäkter, men det är inte garanterat för varje stad.
“Staden kan flytta avgiften på bostadshusägare, vilket å ena sidan att det skyddar din budget, men å andra sidan skapar ett annat problem, nämligen högre skatter för husägare,” sa Nees. “Jag skulle inte bli särskilt förvånad om vi ser en viss motvilja från politikers sida att höja skatterna, eftersom de vet att det kommer att drabba de röstberättigade husägarna direkt.”
Ändå har många städer kunnat bygga reserver efter ett decennium av stark marknadsvärdetillväxt, varav mycket drevs av bostadsfastigheter, sa Nees, så städer kan ha lite rörelsefrihet när det kommer till bostadsskattesatser.
“De flesta städer är faktiskt mer beroende av kvitton för fastighetsskatt än de är av CRE”, säger Tracy Hadden Loh, en stipendiat vid Bass Center for Transformative Placemaking av Brookings Institution, och det är inte särskilt en funktion av geografi.
Honolulu, San Diego, Minneapolis, Austin och Miami är de fem bästa städerna i landet som samlar in mer i bostadsfastighetsskatt än kommersiella – över 20% mer, i fallet med de tre bästa, enligt Brookings data.
Ett mycket mindre antal städer befinner sig i omvänd position och tar ut mer skatt på kommersiella fastigheter än bostäder. De mest kommersiellt beroende är Chicago, Washington, DC, Detroit och Denver.
“Städer i regioner med hög tillväxt där kontorsefterfrågan var stark tills nyligen har också sett stora ökningar i bostadsvärden under pandemin, och så högre bostadsskatteintäkter kan kompensera för eller till och med överstiga CRE-förlusterna,” sa Hadden Loh.
På samma sätt består förlusten av momsintäkter från utgifterna för kontorsanställda i centrum delvis av att invånarna spenderar mer tid och spenderar mer i sina grannskap, sa Hadden Loh.
Ändå hänger ett tjockt moln av osäkerhet över kontorsfastigheter och stadskärnorna som innehåller dem, vilket ger en fortsatt oro över vad som kan hända med värderingar. Så det finns fortfarande ett starkt inslag av variation när det gäller kommunala intäkter, sa Nees.
Även om det har gjorts ansträngningar från arbetsgivare för att få in fler anställda till kontoret mer av tiden, har distansarbete förankrat sig, med 28 % av dagarna arbetade hemifrån i april, enligt WFH Research.
Bland de jobb som kan utföras på distans, från och med februari, utfördes endast 20 % 100 % av tiden på kontoret, och kontorsbeläggningen i 10 större tunnelbanor är 47,6 % i slutet av maj, enligt Kastle.
Den ekonomiska effekten av den förändringen är svår att mäta exakt, men det finns en effekt, med den uppskattade minskningen per person av de årliga konsumentutgifterna i stora amerikanska städer med minst 2 000 USD varje år, eller så mycket som 5 000 USD, S&P säger.
Trots det ser olika städer olika mönster av återhämtning i centrum, åtminstone beroende på antalet fysiskt närvarande personer, mätt med mobiltelefondata. Mobiltelefonanvändning i New York, San Jose, Washington, DC och Phoenix under det senaste året har toppat 60 % av pre-pandemiska användningsmönster, vilket placerar dem i topp bland amerikanska städer med det måttet.
Längst ner finns städer med mindre än 50% av sin pre-pandemiska mobiltelefonanvändning, inklusive Seattle, Philadelphia och San Francisco, som vilar rakt i botten, med mindre än 40% av sin pre-pandemiska mobiltelefonanvändning.
“Vi tror att städer som inte ser RTO-trender röra sig i rätt riktning är mer mottagliga för en nedåtgående spiral av en minskning av både skatteintäkter och attraktivitet i centrum och löper störst risk att uppleva press på kreditstabilitet,” S&P rapport säger.
För dem som står inför störningar på kontorsmarknaden kan flera potentiella stabilisatorer antingen trubba eller bromsa den direkta budgeteffekten, säger rapporten.
En faktor som gynnar städerna är det faktum att intäkterna för många ökade före pandemin, och även om 2020 representerade en panik och en tillfällig minskning av intäkterna, återkom det övergripande mönstret för ekonomisk tillväxt 2021. De tre senaste räkenskapsåren har kännetecknats av överpresterande intäkter och stärkta balansräkningar, och många städer har också fortfarande betydande federala stimulanspengar till hands.
Av de 15 större städer som Standard & Poor’s granskade för rapporten ökade de allmänna intäkterna med en median på 12,7 % från 2019, med fastighetsskatter som representerade en median på 43,5 % av dessa allmänna intäkter. Bostadsfastigheter bidrar med mer intäkter än kommersiella fastigheter på de flesta ställen: i genomsnitt ungefär 60-40.
Å andra sidan har inte varje stad anpassat sig. De städer som har störst problem är de som både är oproportionerligt beroende av CRE och där bostadsbasen är liten i förhållande till arbetarbasen, som DC och Boston, sa Hadden Loh.
Vissa städer har också stabila eller vikande bostadsmarknader som inte kan kompensera för CRE-relaterade förluster, som Chicago och Philadelphia, även om det mesta av Chicagos fastighetsskatteintäkter går till pensionsåtaganden och inte stadens allmänna fond, så effekten där är indirekt.
“Vi är fortfarande i – jag skulle inte säga tidiga tider, eftersom detta har varit ett problem under de senaste åren – men vi vet fortfarande inte hur slutpunkten ser ut,” sa Nees. “Vad lägre värdering betyder för amerikanska städer från fall till fall innebär betydande osäkerhet.”
