Trots motvinden för kontorssektorn och gatewaymarknaderna är Bostons nya utbudspipeline för biovetenskapsbaserade fastigheter fortsatt robust, enligt CommercialEdges affärschef, Doug Ressler.
“Tack vare delvis genombrott för mRNA- och CRISPR-teknologier har miljarder dollar i finansiering – både privat och offentlig – strömmat in till life science-sektorerna under de senaste åren”, säger Ressler till GlobeSt.com.
“Investerare betalar den högsta dollarn för labbutrymme, och utvecklare skyndar sig att få ut mer på marknaden. Även om det har funnits en viss oro de senaste månaderna för att stigande räntor och allmän ekonomisk svaghet skulle kunna orsaka en avmattning i sektorn, har det ännu inte visat sig i försäljnings- och leveransdata.”
Priser för kvadratmeter 150 % högre
Life science-fastigheter kräver höga försäljningspriser. Enligt CommercialEdge är det genomsnittliga försäljningspriset för en life science-anläggning 2022 $645 per kvadratfot, 150% högre än det totala genomsnittet på $258 för allmänna kontorsbyggnader.
Byggnader som är kandidater för omvandling till labbutrymme kan också kräva högre priser. DivcoWest köpte den 138 400 kvadratmeter stora 5000 Shoreline Court i South San Francisco för 164,5 miljoner USD (1 188 USD per fot) och började omedelbart omvandla byggnaden till labbutrymme.
Utvecklare skyndar sig att bygga på life science-marknader, eftersom utbudet av labbutrymme släpar efter efterfrågan. Inklusive ägarfastigheter pågår 21,6 miljoner kvadratmeter labbutrymme nationellt.
De största projekten som är under uppbyggnad i Boston är torn som bröt mark innan COVID-19 slog upp kontorsindustrin, till exempel Winthrop Center på 1,4 miljoner kvadratmeter med blandad användning eller 1 miljon kvadratmeter ombyggnad av One Post Office Square.
Sedan pandemin började finns mer än 40 % av alla nya kontorsfot under uppbyggnad i byggnader som är utsedda som life science-utrymme.
Bland projekt som har brutit mark sedan början av 2021, hoppar andelen till 55 %. Detta inkluderar inte fastigheter som bara kommer att ägna en del av sitt utrymme åt biovetenskap, som det 950 000 kvadratmeter stora Fenway Center.
Stor efterfrågan på labbutrymme i Boston
Bill Olson, Senior Director of Life Sciences på Columbia, ett massbaserat byggledningsföretag, säger till GlobeSt.com, “I Greater Bostons överfulla biovetenskapsnav fortsätter vi att se en stor efterfrågan på labbutrymmen och tillverkningsanläggningar för Big Pharma och institutionell sektor.
”Detta innebär ofta att man anpassar närliggande byggnader som fyllt andra funktioner för att tillgodose life sciences behov; en komplex process men en som möjliggör större effektivitet och produktivitet och viktigast av allt, närhet.”
“Torrt pulver måste användas”
Dan Johnson, senior VP på Raise Commercial Real Estate, säger till GlobeSt.com att flera betydande vetenskapliga genombrott kommer att fungera som en medvind för hela biovetenskapsindustrin och stimulera ytterligare efterfrågan på labbutrymme.
“Dessa företag behöver utrymme för att göra vetenskapligt arbete och de kommer att fortsätta marschera framåt oavsett marknadsförhållanden och ta itu med dem efter behov,” sa Johnson.
“På baksidan av dessa genombrott finns tillräckligt med krav för att bära de kommersiella fastighetsmarknaderna i nyckelregioner. Dessa företag blir dock kreativa och granskar sina hyresavtal för att få rätt utrymme och överväganden.
“De största bioteknikmarknaderna är förankrade och växer. Vissa sekundära marknader är positionerade för samma typ av tillväxt.”
Johnson sa att varje framväxande life science-marknad måste ha de rätta komponenterna på plats för optimal tillväxt, såsom ett eller flera elituniversitet, forskningsdollar att använda och omfattande hälsovårdssystem i närheten.
“De senaste vetenskapliga genombrotten har också uppmärksammats av icke-traditionella biotechinvesterare,” sade han. “Riskkapitalet som tillförs bioteknik ökar och har varit det ett tag och det finns mer torrt pulver som behöver användas.”
Mike Lee, life science lead, arbetsplatsstrategi och mänsklig erfarenhet, Newmark, säger till GlobeSt.com, “Det finns en hel del [investment dollars] kommer från både riskkapitalister och läkemedelsföretag, men – med vissa osäkra marknadsförhållanden orsakade av makroekonomiska trender – kommer att torrt pulver sannolikt kommer att användas med ökad konservatism.
“Långsiktiga satsningar och nya, spännande plattformsbaserade innovationer som cell- och genterapi kan få svårare att attrahera kapital i den här typen av klimat – i så fall kan statliga investeringar spela en avgörande roll för att minska risken för ny teknik och köpa dags för framväxande företag att bli mer attraktiva för privata investeringar.”
Lee sa att det har funnits ett ökat intresse från sekundära och tertiära marknader för att attrahera och växa life science-företag, och – även om life science kan ses som ett skydd mot långsammare kontorsefterfrågan – är diskussioner om levnadskostnader en röd tråd och hög prioritet mitt i tunga konkurrens för att attrahera och behålla talanger.
Södra Florida en Boom Town for Life Sciences
David Seifer, företags- och finansgruppledare på advokatbyrån Bilzin Sumberg, säger till GlobeSt.com att på fastighetsfronten har life science-industrin blomstrat i södra Florida.
“När FDA äntligen återgick till att godkänna produkter som inte är covid-relaterade, har vi sett en enorm ökning av kommersialiseringen av produkter och utvecklingen av produktpipelines och, som ett resultat, efterfrågan på biovetenskapsområdet,” Seifer sa.
“Förutom att vi arbetar med kommersialiseringstransaktioner för life science-företag, fortsätter vi att se en stark efterfrågan på fastigheter som ett resultat av det nya kapitalet på marknaden.”
Han sa att det finns en blandning av nya och lokala företag som investerar i alla kategorier av fastigheter, inklusive biovetenskap.
“Dessa företag och huvudmännen bakom dem funderar på att skapa privata fonder för fastighetsaffärer,” sa Seifer. “Jag har fått minst ett samtal varje vecka om att starta nya privata fastighetsfonder, vare sig det gäller blind pool eller riktade tillgångsaffärer, vilket visar att marknaden fortsätter att vara het här nere, trots de senaste räntehöjningarna.”
Luminous Capital Eyes San Fran, San Diego
Matt Stephenson, rektor för Irvine-baserade Luminous Capital Management, säger till GlobeSt.com att han ser en framväxande möjlighet i de centrala biotechnaven i San Francisco och San Diego.
“Med huvuddelen av investeringarna allokerade till lab-fokuserade egenskaper ägnas relativt lite uppmärksamhet åt var dessa terapeutiska upptäckter kommer att produceras,” sa Stephenson.
“I stort sett är det inte i ett torn på $9 per kvadratmeter i Torrey Pines, Kalifornien. Vi tror att efterfrågan på biotillverkning är en växande våg som kommer att motstå kortsiktiga ekonomiska motströmmar.
“Luminous ser ett väntande underutbud av cGMP-fastigheter som kan rymma biovetenskaplig produktion, och vi tror att dessa avancerade tillverkningsaktiviteter kommer att förbli något isolerade från den nuvarande riskkapitalnedgången.”
Han sa att det finns gott om pengar tillgängliga för att finansiera life science-aktiviteter, det är bara “risk off” för närvarande.
“Men att flytta ett terapeutiskt medel från preklinisk testning till kliniskt stadium och slutligen kommersialisering är, jämförelsevis, en mindre riskabel investering än den initiala forsknings- och upptäcktsfasen.”
Hyrorna håller fast eller ökar
Eric Bluestein, verkställande direktör, Newmark, säger till GlobeSt.com att hyrorna för livsvetenskapliga kvalitetsprojekt och befintliga labbutrymmen har hållit fast och i vissa fall till och med ökat.
I Bay Area har efterfrågan ökat till 5,4 miljoner SF från 4,5 miljoner SF i slutet av andra kvartalet, sa han.
“Företag med erfarna ledarteam och en beprövad meritlista fortsätter att ha framgång när det gäller att höja betydande investeringsrundor för att hjälpa dem att nå sin nästa milstolpe,” sa Bluestein.
