Slott, guldgruvor, nedlagda missilsilos och hela märken som Polaroid och Tommy Bahamas. Hilco Real Estate Senior Vice President Steve Madura, vars företag är specialiserat på nödställda tillgångar, har sålt allt, men snart förväntar han sig en anstormning av en mycket vanligare typ av egendom: CRE.
“Processen är processen, och den fungerar för alla tillgångsklasser,” sa Madura. Och alltmer ser han att denna process sätts igång för kommersiella fastigheter.
De kommande åren, när cirka 500 miljarder dollar i kommersiella hypotekslån kommer att kräva återbetalning eller refinansiering, enligt Mortgage Bankers Association, kommer “dvärg den finansiella kollapsen 2008”, sa Madura.
Refinansiering med stigande räntor kommer att leda till “en avräkning” med låntagare i en “värld av skada”, och medan den finansiella röran 2008-2009 orsakades av dåliga beslut kring finansieringen av nödvändiga tillgångar som småhus, frågan om det långsiktiga utnyttjandet av vissa kommersiella fastighetstillgångar kan leda till mer problem.
Experter på nödställda tillgångar ser detta ögonblick som en vändpunkt, och en som sannolikt kommer att leda till hög efterfrågan på deras tjänster under 2023. Kombinationen av stigande räntor och en i princip frusen kapitalmarknad, som kommer efter en period med låga räntor, har skapat vad Madura kallar en “nödbubbla” som kommer att påverka CMBS, privata långivare, private equity och så småningom huvudgatan.
“Nöd blir uppenbar mycket tidigare i processen,” sade han.
Nödställda tillgångsspecialister ser ett ökande fokus på kontorslokaler under 2023.
Andy Graiser, medordförande för A&G Real Estate Partners, en fastighetsspecialist som bland annat hjälper till att omförhandla eller säga upp hyresavtal, eller hitta andrahandshyresgäster, har följt samma marknadsnedgång. Att få finansiering och avsluta affärer har blivit mycket svårare, sa han.
“Långivare är mycket mer aggressiva mot sina låntagare,” sa Graiser. “Innan de arbetade med dem lite mer, eftersom det inte var på modet att utestänga. Nu, på grund av all den ekonomiska stress som finns där ute, och Covid är i backspegeln, blir några av dessa långivare och några av dessa privata institutioner mycket mer aggressiva, skärper sina armbågar och tvingar fram försäljningar.”
Madura har övervakat en ökning av CRE-relaterade konkurser sedan oktober som han förväntar sig att fortsätta och göra det andra kvartalet 2023 extremt hektiskt för sitt företag. Många investerare håller fast vid torrt krut och saktar ner förvärven eftersom “de ser nöd, vilket är lika med möjligheter.”
Många nödställda tillgångsspecialister har sett efterfrågan på sina tjänster öka, och många utökar bemanningen i väntan på ökade affärer och möjligheter.
Och de tror alla att kontorsutrymmen som inte är klass A eller en trofébyggnad kommer att bli lidande. Graiser sa att han “inte ser ett golv ännu,” när det gäller var kontorsmarknaden kommer att sjunka, och i stort sett tror han att denna nedgång kommer att ge “permanenta återställningar” i hur många sektorer fungerar.
“Det finns enorma rader av kontorsbyggnader i Chicago med 50% vakansgrad,” sa Madura. “Vill du göra om så många kontorsbyggnader till bostäder? Det går bara så långt.”
Nödställda tillgångar kan hänvisa till alla typer av fastigheter, men kommer ofta från två huvudkategorier; konkurs och nöd, när ett helt företag har ekonomiska problem, eller specifika tillgångar som ett företag vill avskaffa på grund av underprestationer eller andra ekonomiska problem (kanske de lånade för mycket för att förvärva den specifika tillgången och inte kan refinansiera). Hilco, som delar sin verksamhet lika mellan dessa ytterligheter, räknas bland sina största kunder företag som Lowe’s och Starbucks som är långt ifrån ekonomisk nöd. A&G är involverad i många företag som helt enkelt söker portföljoptimering.
Det finns lika många olika aktörer på marknaden som det finns anledningar till att ett företag kan råka ut för utmanande tider. Företag som Ten-X auktionerar ut nödställda fastigheter, medan Gordon Brothers likviderar industriell utrustning och maskiner. Hilco, som täcker många branscher, anställer specialister inom olika fastighetstyper. Det finns en gästfrihetsverksamhet inom företaget, en som arbetar på golfbanor och resorter och en för industriell egendom.
Många ägare finns i limbo just nu, sa Madura och väntade på att den andra skon skulle tappa. Men han förväntar sig att när mer refinansiering blir nödvändig kommer ägarna att börja leta efter utvägar. Företaget förutspår att sektorer som drabbats av pandemin, såsom fritidsunderhållning, såväl som hälsovård, som sjukhus och kirurgiska centra och seniorboenden, kommer att erbjuda möjligheter nästa år, och Madura rustar för 60-80 timmars veckor med start under andra kvartalet 2023.
A&G:s Graiser sa att de har sett en uppgång i verksamheten sedan andra halvan av 2021, med större och större företag som drabbats av marknadsförhållandena. Det inkluderar kontorsutrymmen, som han förutspår kommer att möta turbulens på kort och medellång sikt eftersom det bara finns så mycket lager som måste absorberas.
Det finns kapital som sitter vid sidan av, sa Graiser, och vissa har föreslagit att man väntar ut nöden för att få bättre erbjudanden senare under 2023. Men det kanske inte lönar sig att vänta; om det finns en bra tillgång och siffrorna fungerar och du har pengarna, ta tag i dem, efterfrågan finns där ute.
Virgilio De La Piedra, grundare av Oceanica Capital Partners, sa att det finns tillgångar där ute som handlas till hälften av deras värde från för några år sedan. Det knepiga med att realisera rabatten är ofta att anskaffa kapital, vilket har blivit mer utmanande med högre räntor, nervösa investerare och långsammare kapitalmarknader.
“Många människor är rädda för kontoret, de tror att kontoret är klart,” sa han. “Förståeligt nog är folk rädda, men jag tror att om du hittar en bra kontorsaffär med ett bra läge och attraktiva villkor … så finns det ett gäng smarta chefer där ute som ser möjligheterna och skulle älska att investera.”
Specialtjänstemän, som hanterar betalningar och kommunikation för lån som har hamnat i fallissemang, ser att fler och fler fastigheter faller under deras ansvarsområde. Företag som handlar med nödställda tillgångar är också inriktade på personal som kan hjälpa till med konkursförrättning och att behålla och förvalta fastigheter när de avvecklas från konkursägare och säljs till nya ägare. Hilco kan komma att se en tillväxt på 15 % i antalet anställda 2023, förutspådde Madura. Graiser tror att deras företag inte kommer att expandera, men konsulterna de arbetar med kommer att se massor av extra affärer.
Behovet av fler arbetstagare härrör till stor del från branschens snäva tidsramar; Maduras typiska tidslinje för att avsluta en affär är 90 dagar. Det är en anledning till att sektorn har sett ett ökat utnyttjande av teknik och mjukvara de senaste åren. Hilco använder olika projekthanteringsprogram för att hjälpa till att organisera de tre månader långa sprintarna som vanligtvis löser tillgångar från gamla ägare.
Och det finns kanske också överraskande investeringar i sökmotoroptimering och sociala medier. Madura sa att de flesta människor inte förväntar sig konkurs, eller har numret till en specialist till hands, och en remiss från ett inlägg, som en ägare eller långivare kan stöta på i en brådska under en nödsituation, kan vara förvånansvärt lukrativ.
Branschens natur kan verka något mörk; i många fall kan det tolkas som att hitta en vinst eller uppsida i någons fall. Men Madura ser det som att göra det bästa av en dålig situation.
“Vi förstår att detta inte bara är dollar och cent, det här är någons liv och försörjning,” sa han. “Vi tar detta på största allvar och är stolta över att vara känsliga för mänskligheten i allt detta.”
