Prisupptäckt fortsätter att vara ett hett CRE-ämne, som branschexperter har sagt till GlobeSt.com sedan i höstas. I tider av osäkerhet är det svårt att veta vad man ska ta betalt eller betala för en fastighet, vilket leder till färre försäljningar och ökad prisfråga.
Ett ställe som priserna kommer ut är på auktioner, något som CRED iQ nyligen skrev om, och noterade att nästan 600 miljoner dollar i utestående CMBS-skuld auktionerades ut från januari 2023 till mitten av juni 2023 över cirka 70 åtgärder.
Datamängden är visserligen liten. Av dessa 70 auktioner under första halvåret 2023, “stängdes endast nio försäljningsauktionerade tillgångar med CMBS-skulder på totalt 40 miljoner USD från och med rapportperioden juni 2023”, eftersom försäljningen kan ta månader att avsluta.
Däremot fanns det “definitiva slutliga bud” för 57 av de 70 enskilda fastigheterna, där 25 var nödställda försäljningar som underlättades av en speciell servicetjänst, eller 44%.
“Av de 25 specialservade tillgångarna fanns det 16 REO-fastigheter med titlar som överfördes till respektive CMBS-truster före auktionsevenemang”, skrev företaget. “Specialtjänstemän har till uppgift att likvidera dessa fastigheter, ibland efter en period av stabilisering, för maximal intäkter på uppdrag av CMBS-certifikatinnehavare.”
REO-fastigheterna hade hållits i genomsnitt i 1,5 år, med intervallet från sju månader till knappt fem år. Den längsta auktionsprocessen var för en stor låda på Potomac Mills Mall i Woodbridge, VA. Specialservicen tog titeln i juni 2018. Det höga budet, 98 USD per kvadratfot, en minskning på 22 % från fastighetens senaste värderade värde.
Cirka 43 % av auktionerna kom från 2017 års värdepapperiseringar, “många från en portfölj med 138 fastigheter som använde auktionsprocessen för att befria enskilda hotell från en enda värdepapperisering av stora lån.” Av den anledningen var hotell den mest auktionerade fastighetstypen. Även butiksfastigheter var en betydande del. Även om det fanns geografisk spridning av fastigheter såg Houston och Chicago flera CMBS-fastighetsauktioner.
Skillnaderna mellan det slutliga budet och den senaste bedömningen var störst för logi, 6 % till det högre, följt av kontor med 1 %. De största förlusterna: flerfamiljshus på 23 % med de flesta av fastigheterna med en utestående skuld på mindre än 2 miljoner USD, följt av specialservice (12 %) och detaljhandel (8 %). När fastigheter handlades med rabatt var det -33 % i snitt.
