Med bostadskostnaderna stigande stadigt uppåt under 2022 och liten lättnad i sikte, återuppstod den urgamla hyreskontrolldebatten på marknader som var så långtgående och politiskt olika som Kalifornien och Florida, och idén förväntas ta fart under det nya året.
Även om hyreskontrollen endast har fått fläckvis dragkraft under åren, kan förnyade ansträngningar hitta köp i stater och kommuner över hela landet, vilket sätter igång förändringar för flerfamiljsfastighetssektorn som har sett exponentiell tillväxt under det senaste decenniet.
“Vi kommer att se mycket fler ansträngningar för att klara hyreskontrollen nästa år”, säger Jim Lapides, National Multifamily Housing Councils vice ordförande för opinionsbildning och strategisk kommunikation. “Momentumet är där.”
Även om hyreshöjningarna har mattats av under de senaste månaderna, är de fortfarande smärtsamt höga för miljontals amerikaner, vilket lyfter hyreskontrollen i förgrunden. Det motarbetas dock kraftfullt av flerfamiljsindustrin, eftersom hyreskontroll har potential att sätta press nedåt på flerfamiljsvärderingar. Effekten är svår att kvantifiera över marknaderna, men studier pekar på det resultatet.
Till exempel fann en studie publicerad i oktober av Duke Financial Economics Center att införandet av hyreskontroll 2021 fick fastighetsvärdena i St. Paul, Minnesota, att minska med cirka 6 % i genomsnitt under de första tre månaderna. Hyresfastigheterna sjönk med cirka 12 %, förlusten som drivs av lägre framtida hyror, vilket gynnar nuvarande hyresgäster.
Förlorat egendomsvärde fungerade i huvudsak som en överföring av förmögenhet från ägare till hyresgäster, fann rapporten också.
NMHC, som förespråkar hyreskontroll i samtliga fall, räknar med att ett antal platser kommer att bli stridsfält om hyreskontrollen 2023, oavsett hyrornas inriktning på kort sikt.
Det beror på att hyrestillväxt är ett mer ihållande fenomen än bara i år. Nationella medianhyror steg med 149 % från 1985 till 2020, jämfört med en ökning av den totala inkomsten på 35 % för samma period, enligt Clever Real Estate, en matchningsplattform för bostadsagenter, som krassar Census Bureau-data.
Ett särskilt hot spot för en hyreskontroll nästa år kommer att vara Massachusetts, sa Lapides, trots att samväldet för närvarande förbjuder hyreskontroll.
Bostons borgmästare Michelle Wu gjorde hyreskontroll till ett tema för sin kandidatur 2021, och har sedan dess arbetat för att uppmuntra statliga lagstiftare att upphäva hyreskontrollförköp. Tillträdande guvernören Maura Healey stöder enligt uppgift att återkalla företrädesrätt, så åtgärden är en distinkt möjlighet nästa år.
NMHC förutspår också att lagförslag för att häva statliga förbud mot hyreskontroll kommer att införas – eller mer exakt, återinföras – i Illinois och Colorado, och andra hyreskontrollrelaterade lagförslag kommer att införas i Nevada, Maryland och Washington. Dessutom kommer det att fortsätta att finnas lokala påtryckningar i stater som tillåter hyreskontroll.
Hyreskontroll är traditionellt en statlig och lokal fråga, som med de flesta fastighetsärenden, men överkomlighetskrisen i USA har blivit ett sådant problem att hyreskontrollförespråkare till och med har spridit idén om en verkställande order av president Joe Biden som skulle införa en form av hyreskontroll.
“Bidenadministrationen [has been] farligt tyst om den enskilt största raden i amerikanernas budgetar – deras hyra,” sa People’s Action Homes Guarantee Campaign Director Tara Raghuveer.
“Att underteckna denna verkställande order är det tydligaste sättet att presidenten kan bekämpa inflationen och ta sig an företagshyresvärdar,” sa Raghuveer.
Idén om en nationell hyreskontrollorder kanske låter utanför vänsterfältet, men det finns ett prejudikat, men ett olyckligt sådant.
År 1973 införde president Richard Nixon tillfälliga löne- och priskontroller, inklusive hyror, via en verkställande order, en handling som allmänt var överens om att ha varit kostsam för den amerikanska ekonomin.
Ordningen som föreslås av aktivister i dag skulle inte vara lika bred som Nixons hyreskontroller, utan skulle snarare föreskriva hyrestak för fastigheter med bolån som stöds av Fannie Mae och Freddie Mac. Det betyder att beställningen också kan påverka småhusuthyrningsbranschen, som har vuxit exponentiellt under de senaste åren mitt i bygg-till-hyra-boomen som har sett institutionella investerare hoppa in på bostadsmarknaden i ett aldrig tidigare skådat antal.
Vita huset skisserade en bostadsplan i maj 2022 med målet att “lätta bördan av bostadskostnader.” Dokumentet säger inget om hyreskontroll eller andra stabiliseringssystem. Vita huset svarade inte på en fråga om dess inställning till hyreskontroll.
Snarare erbjöd planen allmänna politiska förslag, inklusive belöning av platser för att reformera zonindelning för att underlätta mer flerfamiljsutveckling, utrullning av nya finansieringsmekanismer för flerfamiljsprojekt och utvidgning av befintliga former av federal finansiering för bostäder till rimliga priser.
Att rekommendera lite federal hyreskontroll är inte heller den enda kreativa idén som hyresförespråkare har trummat upp.
Kingston, New York, en stad med cirka 24 000 invånare vid Hudsonfloden, förklarade en hyresnödsituation enligt statens Emergency Tenant Protection Act, som tillåter orter att anta hyresstabilisering under en lokal hyresriktlinjer.
President Joe Biden undertecknar lagen om infrastrukturinvesteringar och jobb den 15 november 2021, på Vita husets södra gräsmatta.
I november gjorde den nybildade styrelsen något ovanligt, även för delstaten New York, genom att rösta för att anta en hyresreduktion på 15 % för hyresgäster som tecknar ett- eller tvååriga hyresavtal mellan 1 augusti 2022 och 30 september 2023 , vid vissa skyddade fastigheter i staden, totalt cirka 1 200 enheter. Tanken var att rulla tillbaka hyrorna ungefär till 2019 års nivåer.
“Detta är en monumental seger, inte bara för Kingstons hyresgäster, utan för hyresgäster över hela New York,” sa Aaron Fernando, talesman för For the Many, en förespråkargrupp i Hudson Valley, i ett uttalande efter omröstningen.
Vidare, noterade Fernando, driver hyresaktivister på liknande rörelser i städer som Albany, Buffalo, Newburgh, Syracuse och Rochester, som har mycket större bostadsbestånd som skulle vara berättigade till stabilisering.
Ett antal hyresvärdsfokuserade organisationer tryckte tillbaka, kallade flytten “upprörande” och tog den till statlig domstol, där den för närvarande är under vistelse.
“Beslutet från den nyinrättade styrelsen var förvisso aldrig tidigare skådat, och ett som fattades utan att konsultera fastighetsdata på vare sig ägarens eller hyresgästsidan, vilket lagen krävde dem att göra”, säger Vito Signorile, talesman för Rent Stabilization Association of NYC. Bisnow.
Statliga tjänstemän uppmanade styrelsen att vänta på dessa ekonomiska uppgifter, men de valde att inte göra det, sa Signorile.
“Det gjordes utan någon egentlig motivering, och det är i slutändan vad domaren beslutade i Ulster County Supreme Court,” sa Signorile och tillade att hans organisation förväntar sig att återställningen kommer att kastas ut helt och hållet i början av nästa år.
Studier av hyreskontroll visar mest att policyn hämmar flerfamiljsutveckling och driver upp hyrorna. Fria marknadsekonomer har framfört det argumentet i årtionden, och det är den ståndpunkt som innehas och förespråkas av hyresvärdsorganisationer, särskilt NMHC.
Men inte alla inom kommersiella fastigheter är övertygade om att hyreskontroll är en helt dålig idé.
“Hyreskontroll och Covid moratoriet hjälpte till att hålla hyrorna från att spiralera utom kontroll i Kalifornien under de senaste åren och som ett resultat skapade investerarnas överflöd”, säger New Standard Equities vd Edward Ring, vars företag köper, renoverar och slutligen säljer lägenhetsprojekt på Västkusten.
“Vad jag har hittat under åren – och jag har köpt fastigheter i hyreskontrollerade städer – är att säkerhet är det som driver värde mer än något annat,” sa Ring.
Den nuvarande pressen för hyreskontroll lokalt är något av ett minfält för utvecklare, sa Ring. I takt med att allmänhetens åsikter om hyreskontroll ebbar ut och strömmar, gör politiken det också, vilket skapar osäkerhet.
“Helt plötsligt har du en tillgång där du köpte den under en uppsättning omständigheter,” sa han. “Då är du i en ny värld.”
