Multifamily står inför negativ motvind i år och in i nästa i form av överdimensionerad utbudstillväxt och svaga efterfrågan, enligt PGIM Real Estates kvartalsvisa insiktsrapport.
Bostadshyrestillväxten komprimeras över olika marknadstyper. Beläggningen på marknader med högre utbudsbarriärer håller sig bra, medan många Sunbelt-marknader visar försämring.
Beläggningen på Sunbelt-marknaden ligger nu längre under pre-pandemiska nivåer än på andra håll, och hyrstillväxten konvergerar över Sunbelt och icke-Sunbelt-marknader. Hyrestillväxten i tunnelbanor som ligger tvärs över Sunbelt har varit högre än andra marknader sedan 2013. PGIM förväntar sig dock ett tillfälligt skifte, med hyror och beläggning som mjuknar mest i Sunbelt.
Utbudsutsikterna är en motvind på många lågdensitetsmarknader i Sunbelt, långt över de senaste byggtrenderna. Samtidigt har utvecklarna svarat på den tvåsiffriga hyresökningen de senaste åren. Byggaktiviteten är mycket högre på många Sunbelt-marknader och kommer att överträffa den nya efterfrågan i högre grad än på andra håll. Bra exempel på detta inkluderar Austin, Charlotte, Nashville, Phoenix och Raleigh, som står inför en potentiell utbudstillväxt i år på mer än dubbelt så mycket som genomsnittet för de senaste fem åren.
Utbudstillväxten är vanligtvis högre i dessa storstäder eftersom efterfrågetillväxten, driven av sysselsättningen, också är starkare. Trots betydande volatilitet i både lägenhetsefterfrågan och sysselsättningstillväxt under de senaste åren, är kopplingen mellan de två på olika marknader fortfarande stark. Sysselsättningsprognoser på kort sikt tyder dock på att byggandet i sin nuvarande skala är överdrivet eftersom jobbtillväxten på Sunbelt-marknaderna kommer att avta under nästa år och matcha den på icke-Sunbelt-marknader, förutspår PGIM.
Trots denna kortsiktiga, cykliska oöverensstämmelse mellan utbud och efterfrågan, kommer den kraftiga nedgången i skuldtillgänglighet att begränsa leveranser av flerfamiljsförsörjning efter 2024, eftersom utvecklare tycker att det är dyrare att finansiera projekt. Då kommer lägenhetsuthyrning gynnas av en förbättrad ekonomi samtidigt som utbudet minskar. I denna miljö kommer Sunbelt lägenhetsmarknadsprestanda återigen att dra nytta av en fortsatt stark jobbtillväxt.
