Omvälvningar verkar vara det nya normala i fastighetsbranschen, åtminstone för nu, och när de försöker navigera i de föränderliga tidvattnen, söker REITs säkerhet i antal genom sammanslagningar och förvärv, med flera stora äktenskap som har ägt rum hittills under 2023.
Fem förvärv av fastighetsinkomstfonder för totalt cirka 22 miljarder dollar skedde under de första fem månaderna av detta år, vilket satte fart på att slå 2022 i antal affärer, om inte dollarvolym, eftersom REITs vill höja sina aktiekurser eller isolera sig från marknadschocker .
“REITs är inte nöjda med var deras aktiekurser är, men de kan fortfarande göra offentlig-till-offentliga fusioner eftersom de är transaktioner med relativa värden,” sa CBRE Capital Advisors Americas ledare James Scott. “När du ser en offentlig REIT göra en aktiefusion med en annan offentlig REIT, kan köparens aktiekurs vara låg, men det andra företagets aktiekurs är också låg. Så vi har sett de där aktie-för-aktie-affärerna fortsätta.”
Men relativt låga aktiekurser – FTSE Nareit All Equity REITs Index är ner drygt 20 % jämfört med föregående år – betyder inte att REITs säljer från en krissituation, enligt Nareit Executive Vice President, Research and Investor Outreach , John Worth.
“Vi ser inte nödställda privatpersoner, precis som vi inte såg det tidigt under Covid-perioden,” sa Worth. “REITs har styrkan i balansräkningen att prestera bra i en period med högre räntor, som de kunde prestera genom Covid. Så det kommer inte att bli fyndjakt på REIT, eftersom de förstår deras inneboende värde, och de kommer att se till att de får ut det inneboende värdet för sina aktieägare.”
De flesta REIT M&A har varit och kommer att fortsätta att vara strategiska till sin natur, sa Scott, med företag som noggrant väger sina alternativ om vilka kombinationer som kommer att göra dem mer konkurrenskraftiga. Det pekar på ett stadigt flöde av M&A framöver som matchar vad marknaden har sett under de senaste två åren.
2022 fanns det nio REIT-on-REIT-affärer på totalt cirka 69,1 miljarder USD. Överlägset störst var Prologis som sväljer Duke Realty Corp. i en affär på 25,4 miljarder dollar. Och 2021 fanns det 10 affärer på totalt 71,3 miljarder dollar som fick REITs att förvärva andra REITs, enligt Nareit.
Strategiska skäl för M&A finns i överflöd i en komplex ekonomisk situation, sa experter Bisnow. Den ekonomiska verkligheten 2023 är markant annorlunda, med höga räntor och tröga avtalsvolymer som tynger CRE-branschen och REIT-aktiepriserna, men det kommer inte att spåra ur den uppmätta takten för REITs köp av andra REIT.
M&A-aktiviteten hittills i år illustrerar de olika strategier som köpare implementerar.
Genom att förvärva Diversified Healthcare Trust, som äger sjukvård, biovetenskap och seniorbostäder, vill Office Properties Income Trust diversifiera sig bort från traditionella kontorstillgångar och till mer stabila fastighetstyper.
När det gäller Regency Centers som köper Urstadt Biddle, köpte en mycket större enhet en mindre för att få tillgång till en stark regional marknad, i detta fall förorten New York City.
“Portföljen som Urstadt Biddle noggrant har sammanställt under de mer än 50 åren erbjuder en mycket anpassad demografisk profil och produktprofil för Regency,” sa Regency Centers vd Lisa Palmer i ett uttalande.
“Regency var en logisk köpare,” sade Wide Moat Researchs vd Brad Thomas och tillade att konsolideringen kommer att fortsätta inom REIT-området när större verksamheter skalas uppåt genom förvärv.
I årets största REIT M&A hittills betalade Extra Space Storage $12,7 miljarder för Life Storage, vilket representerar ytterligare en faktor i ekvationen: konsolidering på en nischad fastighetsmarknad för förbättrad driftseffektivitet.
“Det här är en bransch där skalan verkligen spelar roll,” sa Extra Spaces vd Joseph Margolis till The Wall Street Journal när affären ingicks.
En annan nisch som är mogen för konsolidering är nettoleasing, sa Thomas, med mer än ett dussin REITs kvar i utrymmet. En av årets affärer innebar att Global Net Lease köpte Necessity Retail REIT för att skapa den tredje största REIT inom specialiteten.
En stor del av nettohyreskontraktet omfattar detaljhandel, en fastighetstyp som ansågs vara sänkt tills nyligen, även om köpcentrum med livsmedelsankare klarade sig mycket bättre tidigare under pandemin eftersom de var nödvändighetsbaserade, Jefferies Senior Analyst för US REIT Team Linda Tsai berättade Bisnow.
REITs som specialiserar sig på kontor, å andra sidan, kanske inte är målet för mycket M&A-aktivitet så länge tillgångsklassens framtid förblir osäker.
“Marknaderna försöker ta reda på det just nu,” sa Scott. “Men om du ser tillbaka på detaljhandeln för tre år sedan, skulle du ha sagt samma saker som du säger om kontor nu. Vad som hände inom detaljhandeln är att det fanns några bra presterande sektorer som livsmedelsförankrade, och marknaden erkände så småningom det och började investera i det eller handla i det.”
Hittills har mönstret för REIT M&A 2023 utformats till att vara ungefär detsamma som under de senaste två åren, med ett antal mindre affärer som avbryts av en handfull massiva som drar upp den totala volymen uppåt och upprätthåller den totala marknaden. andel av REITs som ett investeringsinstrument.
“Storleken på REIT-branschen går verkligen inte ner,” sade Worth. “Det finns nya aktörer på marknaden eftersom värdeerbjudandet för REITs förblir på plats. Förvärven kommer att fortsätta, och jag tror att det är sunt att se vad jag kallar den darwinlika överlevnaden av de starkaste, där man ser företag bli starkare genom dessa affärer.”
