Priset på kommersiella fastighetsförsäkringar har stigit så dramatiskt de senaste två åren att det har nått en krispunkt, säger fastighetsaktörer som efterlyser en lånereform och statligt stöd för att mildra pressen på marknaden.
En flygare från Florida National Guards 202:a Red Horse Squadron med utsikt över en skräpetäckt väg i Fort Myers Beach, Florida, efter orkanen Ian.
“Något måste ge, annars kommer det bara att förlama branschen”, säger Kevin Keane, operativ chef på Bainbridge Cos., en ägare, utvecklare och chef för lägenhetssamhällen som går från Maryland söderut ner till Florida, västerut till Texas och till Tennessee. “Vi har faktiskt gått miste om ett antal förvärvsmöjligheter och utvecklingsmöjligheter, helt enkelt för att försäkringspremierna har varit så höga.”
Premierna för kommersiella försäkringar i slutet av 2022 ökade i genomsnitt 9,4% över hela landet från ett år tidigare, enligt Insurance Information Institute. På platser som Texas, Florida och Kalifornien är ökningarna dock mycket kraftigare, med hopp på 30% till 50%, enligt institutet.
Byggprishöjningar har pressat ersättningskostnaderna 40 % högre än de var för fyra år sedan, sa III kommunikationsdirektör Mark Friedlander Bisnow, och i kombination med mer frekventa katastrofala väderhändelser har det skapat en uppåtgående spiraleffekt för försäkringsbolagen.
I intervjuer sa utvecklare, ägare och mäklare att priset på försäkringen nu är “utom kontroll” och att de söker statligt ingripande och ber långivare att anpassa sina försäkringskrav. Företagen själva bör konfigurera om hur de närmar sig affärer också och ta försäkringsfronten och centrum i förvärvsprocessen, sa de.
Även om försäkringspriserna har stigit i flera år, när orkanen Ian drabbade Florida i september – dödade 147 människor och orsakade ett statligt rekord på 112 miljarder dollar i skador – var det något av en vändpunkt, säger Danielle Lombardo, ordförande för Lockton Globals fastighetsbolag. öva.
“Vi förutspådde redan mycket stora ökningar, och efter Ian kom det bara till en punkt där det var ohållbart,” sa hon.
Globalt drabbar katastrofer försäkringsbolagen hårt. Förra året var det andra året i rad där försäkrade förluster runt om i världen från naturkatastrofer var över 100 miljarder dollar, enligt Insurance Business Mag, som citerar Swiss Re-data. Sammantaget ledde dessa katastrofer till globala ekonomiska förluster på mer än 275 miljarder dollar, till stor del drivna av stora händelser som orkanen Ian och översvämningar i Australien och Sydafrika. Av det var cirka 125 miljarder USD försäkrade förluster.
Under de senaste 30 åren har ökningarna ökat med 5%-7% årligen, enligt Swiss Re. Och för dem som står inför dessa prishöjningar nu är den nya verkligheten omöjlig att ignorera.
Ta till exempel en nyligen genomförd affär av Bainbridge’s i Florida. Förra månaden var företaget nära att förvärva ett hyreshus med 400 enheter i Tampa, sa Keane, och hade budgeterat med en försäkring på 2 000 USD per enhet. Men priset kom tillbaka till 2 700 USD per enhet, vilket gav 5,5 miljoner USD av Bainbridges erbjudandepris. Affären gick sönder.
“Det är verkligen bara utom kontroll nu – våra försäkringspremier över vår portfölj har ökat med 50% och många av våra konkurrenter har gått upp 100%,” sa han. “Det är väldigt smärtsamt.”
Att göra saken värre, sa han, är det faktum att en pålitlig offert ofta inte kommer in förrän de sista ögonblicken av anbudsprocessen. Och det är innan man tar hänsyn till att Federal Reserve genomförde en av de mest aggressiva räntehöjningskampanjerna i sin historia under de senaste 12 månaderna.
En trottoar i Dallas Deep Ellum-kvarter täckt av snö som ett resultat av vinterstormen i februari 2021.
Mario Kilifarski, senior chef för kapitalförvaltning på Fundamental Advisors, beskrev försäkringsmarknaden som att den redan har varit volatil och nu “knuffad direkt från klippan.”
Han pekade på en fastighet som hans företag arbetar på i Corpus Christi, Texas, 5 miles från kusten i Mexikanska golfen, vars premie gick från cirka 700 000 USD till 3,6 miljoner USD. Han sa att en komplicerande faktor är “betungande” krav på långivare, inklusive krav på 42 miljoner USD i täckning för vindskador.
“Så vi pratar om 5x ökningar, vilket helt klart inte är hållbart”, sa han. “Du börjar behöva ha några obekväma samtal, inte bara med långivare utan också med dina partners, [asking] “Hur prioriterar vi dessa betalningar?”
En problematik som flera branschinsiders påpekade Bisnow var långivares krav på hur mycket försäkring en fastighet har — nästan alla kräver att den täcks till 100 % av återanskaffningskostnaden.
Men Lombardo, som utvecklar fastighetsförsäkringsprogram, sa att dessa krav inte är i linje med marknaden idag. En lösning skulle vara att fastighetsbolagen själva tar mer risk med sina försäkringar, sänker sina gränser och ökar självrisker — men långivare kräver vanligtvis höga gränser som en del av lånevillkoren.
“Vi är vid brytpunkten när det gäller fastigheter och försäkringar,” sa hon. “Vi måste se på att köpa försäkringar på ett annat sätt.”
Keane sa att långivare borde behöva anpassa sina försäkringskrav. Om de bara är inne för 60% av fastigheten, sa han att de inte borde behöva tvinga en ägare att köpa försäkring för 100% av fastigheten.
“Kostnaden för försäkringen just nu har satt många, många projekt i tekniskt fall eftersom dessa ägare och låntagare inte kan upprätthålla de skuldförbindelser som finns i deras lånedokument”, sa han. “Det kan mycket väl vara så att de behöver ha en marginal på 25% mellan intäkterna för ett projekt över skuldtjänsten för ett projekt, och försäkringen har ätit på det så hårt att de inte kan behålla den marginalen.”
Keane föreslog att delstatsregeringar inrättade något för flerfamiljsägare som liknar Floridas Citizens Property Insurance Corp., det statligt drivna försäkringsbolaget som skapats för att stödja husägare när privata husägares försäkringar har hamnat i kris.
“Faktumet är att vi bygger bostäder också, skillnaden är att vi hyr dem,” sade han och krävde en statligt sponsrad fastighetsförsäkring som liknar Affordable Care Act-marknaden för sjukvårdstäckning. “Annars måste vi höja hyrorna till den grad att många invånare inte har råd att bo i våra lägenheter längre.”
Leverantörer har slutat erbjuda försäkringar helt och hållet i stater som Florida och Kalifornien under de senaste åren i en ökande takt eftersom de fastställer att de inte längre kan tjäna på att sälja fastighetsförsäkringar. Ett dussintal företag som tillhandahåller husägareförsäkringar i Florida blev insolventa under de två åren som ledde fram till orkanen Ian, rapporterade The Washington Post. I februari sattes en annan i konkurs av statliga tillsynsmyndigheter.
Phil Corrigan, VD för den kommersiella försäkringsleverantören AL Carr Agency, sa att den krympande försäkringsmarknaden skulle kunna kräva ett ingripande.
“Jag har väldigt lite tilltro till regeringsnivå, att göra en sak tills de tvingas det, men verkligheten av detta är att folk kommer att börja tänka i termer av mycket, mycket höga självrisker,” sa han. “Den [only] får uppmärksamhet när FEMA:s översvämningsförsäkringsprogram plötsligt säger ‘Du är inte täckt för det här, du är inte täckt för det’, folk går berserka och blir rädda.
Lombardo sa att den nuvarande försäkringssituationen kräver en branschomfattande omtanke om hur fastighetsbolag bör göra affärer.
Till att börja med måste investerare “bli detaljerade” med försäkringsgivare och deras krav på långivare för att se var de kan minska sina gränser och inom vilka områden. Specifikt sa hon att dessa företag måste se på att köpa försäkringar annorlunda – och det innebär att de själva tar mer risk.
“Sättet du gör det på är väldigt annorlunda än hur fastighetsägare har köpt försäkringar tidigare,” sa hon. “Det är mindre transaktionsmässigt.”
Viktigt är att hon förväntar sig att köpare som närmar sig en säljare kommer att behöva fokusera på försäkringskostnader som en kritisk del av ekvationen för alla förvärv, snarare än som en eftertanke som det länge har varit i de flesta kommersiella fastighetsaffärer.
“Psykologiskt är det väldigt svårt eftersom dealteamen är som “Jag vill inte ha att göra med försäkring”, sa hon. “Det är ett mycket mer metodiskt, genomtänkt tillvägagångssätt som de flesta fastighetskunder inte har behövt ta i det förflutna, och att gå från den typen av tänkesätt till vad som verkligen behövs för att göra dig redo för framgång på dagens marknad är en enorm flytta.”
