Räntor på generationshöjder har orsakat en kraftig minskning av transaktionsvolymen för kommersiella fastigheter. De flesta ägare planerar för få om några nya förvärv på kort till medellång sikt, och detta gäller särskilt för institutionella ägare av kommersiella fastigheter. Smarta ägare använder denna nedgång på förvärvsfronten för att fokusera sin energi på att maximera värdet i sin befintliga portfölj.
Det finns ingen brist på arbete att göra; frågan är var man ska börja och hur man prioriterar. Nedan är sju ställen du kan börja för att tillföra värde till din fastighet.
- Dra ut din PCA. Fastighetsbedömningen (PCA) som utförs vid förvärvet innehåller en långsiktig kostnadstabell över förväntat underhåll för specifika fysiska komponenter i fastigheten under en definierad period från bedömningsdatumet (vanligtvis 7 eller 12 år). Om du har innehaft en fastighet utöver denna period, eller om du har några väsentliga underhållsproblem på fastigheten, kanske du vill beställa en uppdaterad bedömning för att fånga förändringar i fastigheten sedan förvärvet. Med denna rapport har du en lista över vilka byggsystem eller komponenter som kan behöva din uppmärksamhet.
- Kom ikapp uppskjutet underhåll. Skydda fastighetsvärdet och förbättra hyresgästernas upplevelse genom att utföra uppskjutna underhållsuppgifter som tätning av parkeringsplatser, rensning av stormavlopp och VVS-service. Gör små reparationer innan de blir betydande problem. Om du inte redan använder ett, överväg att implementera ett proaktivt ledningssystem för att hålla koll på underhållsuppgifter och förlänga livslängden på dina byggnadssystem. Utöver den långsiktiga kostnadstabellen i PCA kommer det också att finnas en tabell för omedelbara reparationer och uppskjutet underhåll. Dessa är föremål som krävde omedelbar uppmärksamhet vid den tidpunkt då PCA skrevs så de borde ha högsta prioritet, och de är de första sakerna som potentiella köpare kommer att leta efter.
- Utvärdera och genomföra investeringar vid behov. Om byggnadssystemen når sin förväntade livslängd, upprätta en plan för utbyte. Det finns fortfarande problem med leveranskedjan, så att beställa ersättningsmaterial tidigt kan vara fördelaktigt. Om ditt företag har effektivitets-/hållbarhetsmål i spel, överväg att uppgradera till mer effektiva eller hållbara modeller vid tidpunkten för utbytet, vilket i allmänhet är den mest kostnadseffektiva tiden att uppgradera. Stordriftsfördelar kan komma in i bilden om du äger en portfölj av tillgångar med liknande investeringsbehov.
- Ta itu med efterlevnad och regulatoriska frågor. Mellan federala, statliga, lokala och branschbestämmelser finns det alltid frågor om efterlevnad att ta itu med. Till exempel implementerar många ägare av flerfamiljsfastigheter i Kalifornien planer för att följa SB721, “balkonglagen” som kräver rutininspektioner av förhöjda exteriöra element. Om du har grön finansiering på en tillgång eller om din tillgång finns i New York City, kan du behöva jämföra energiförbrukningen. Se över tillämpliga regulatoriska skyldigheter och använd denna långsamma period för att uppnå efterlevnad där det är möjligt.
- Håll dina hyresgäster nöjda. Behåll befintliga hyresgäster och locka till sig nya genom att piffa till eller lägga till bekvämligheter som är vettiga. Fräscha upp landskapsarkitekturen. Rensa och uppdatera gemensamma utrymmen. Jämför din byggnad med konkurrens i området och avgör hur du kan öka ditt spel: behöver du laddstationer för elfordon? Ett fitnesscenter på plats? En concierge-tjänst? Prata med din värderingsman om hur de nuvarande bolagen i området ser ut – vad har de som din fastighet inte har? Vilka bekvämligheter genererar mest värde?
- Leta efter ytterligare intäktskällor. På en konkurrensutsatt marknad där det inte finns mycket spel i hyrespriserna, hittar kreativa kapitalförvaltare alternativa inkomstkällor. Maximerar du intäkterna från takhyresgäster, inklusive solenergi och telekom? Ny teknik för flerfamiljs- och kontorsfastigheter gör att vissa hyresvärdar kan erbjuda (och tjäna pengar på) nyckelfärdiga internettjänster för hyresgäster, en win-win som ofta resulterar i bättre service till lägre kostnad för hyresgästerna. Överväg att beställa en byggnadsteknikbedömning för att identifiera kostnadsminskningar och intäktsmöjligheter som du kanske har missat.
- Glöm inte ESG. Om du gjorde ESG-åtaganden under insamlingen, ta denna möjlighet att fokusera på effektivitet, hållbarhet och/eller motståndskraft. En ESG Benchmarking Assessment hjälper dig att förstå hur din fastighet presterar mot ditt valda ESG-ramverk eller -mål. En resiliensbedömning undersöker din exponering för klimatrelaterade risker och identifierar möjligheter att minimera den. Detta kan vara en idealisk tidpunkt för att ta itu med ESG-mål som inte var prioriterade tidigare.
Om du har gått igenom några cykler vet du att det bara är en tidsfråga tills marknaden förändras. Att investera i dina tillgångar nu kommer att positionera dem för bästa resultat i framtiden.
