Med året som börjar mitt i osäkerhet och ingen liten mängd pessimism, finns det vissa strategier som lovar att spela bra i miljön. Läs vidare för att ta reda på vad som kommer att fungera 2023.
- Sälj industritillgångar på överprissatta marknader
Industriella tillgångar på några av de “heta” marknaderna som Inland Empire, Orange County, Miami, Phoenix, San Francisco och San Jose har under de senaste åren sett hyrorna öka med minst 50 % och taket komprimeras till 3,0 % – 4,0 %. Med leveranskedjor tillbaka till normala och mindre efterfrågan på produkter på grund av rasande inflation, kan hyrorna sjunka på dessa marknader med 20 % eller mer. Industriella tillgångar på dessa marknader bör säljas och intäkterna återinvesteras i mer stabila och prisvärda industrimarknader i Mellanvästern, Texas, Tennessee och Carolinas.
- Sälj nettoleasingfastigheter
Nettoleasingbranschen har varit mycket robust under de senaste åren tack vare Feds nollräntepolitik och överflöd av kapital. Men med Federal Funds ränta på 4,25 % och ökande till 5,0 % eller mer under första kvartalet 2023, kommer nettoleasingtillgångarna att minska i värde avsevärt när taket ökar. Nettoleasinginvesteringsverksamheten är verkligen ett obligationsspridningsspel, genom att köpa långfristiga leasingavtal till takränta på 6,0%-8,0% och finansiera dessa tillgångar till bolåneräntor på 5,0%-7,0%. Dessa investeringar tenderar att ha långa löptider på tolv till femton år, vilket kan orsaka stora prissänkningar när räntorna stiger. Precis som med företagsobligationer, när räntorna stiger, sjunker värdet på nettoleasingtillgångarna.
- Öka allokeringen till offentliga REITs och minska allokeringen till privata CRE
2022 års totalavkastning för public equity REITs som visas av FTSE NAREIT All Equity REITs Index har minskat med 24,95 %. Många REITs handlas till eller under NAV-värdet och mindre än jämförbara privata CRE-värden och bör köpas.
- Sälj CRE-tillgångar på överprissatta gatewaymarknader och återinvestera på förorts- och solbältsmarknader
Majoriteten av CRE-investeringar och utvecklingsaktiviteter före covid hade koncentrerats till 24-timmars Gateway-städerna som inkluderar New York, San Francisco, Chicago, Portland, Atlanta, Oakland, Seattle och Los Angeles. Många fastigheter på dessa marknader lider av stora vakanser, lågt utnyttjande och rabatterade värden på grund av hög brottslighet och hemlöshetspolicy på dessa marknader. Investerare bör sälja tillgångar på dessa marknader och återinvestera i förortsområden som omger dessa Gateway-städer och Sunbelt-marknaderna med högre tillväxt och lägre skatt.
- Sälj överprissatta kärntillgångar och återinvestera i opportunistiska tillgångar
Institutionella investerare fokuserar vanligtvis på risk- och avkastningsegenskaperna för olika CRE-investeringsstrategier. De lägsta riskerna är core- och core-plus-investeringar, som vanligtvis är fullt uthyrda, institutionell kvalitet, klass A-fastigheter med liten eller ingen hävstångseffekt. De näst mest riskfyllda investeringsstrategierna är mervärdesstrategier som har högre risk och involverar viss ombyggnad av fastigheter, hyresgästanpassning eller uthyrning, eller med driftsproblem. De mest riskfyllda sektorerna är opportunistiska strategier som involverar en hög grad av ombyggnad, uthyrning, hyresgästflyttning eller förändring eller som kan vara i ekonomisk nöd. Många kärnfastigheter handlas fortfarande till under-5 % cap rates och bör vara gamla. Intäkterna bör återinvesteras i opportunistiska strategier med högre avkastning.
- Investera i hotelltillgångar med förväntad högre inflation
Enligt Smith Travel Research förväntas de stora logimarknaderna uppnå solida vinster i RevPAR under 2023. Dessa vinster inkluderar 8,6 % för de 65 största marknaderna och 9,3 % för de 25 största marknaderna. Att driva dessa returer är robusta fritidsresor, ökande affärsresor med en återgång till det normala för kongressverksamheten och högre beläggning och genomsnittlig dagspris. Både beläggningen och ADR förväntas öka med 4,2 % för att ge den högre RevPAR. I slutet av 2023 förväntas 53 av de 65 toppmarknaderna i STR-prognosen ha nått eller överträffat sina 2019 RevPAR-nivåer. Fritidscentrerade marknader som förväntas se sina 2019 RevPAR-nivåer överskridas med 20 % inkluderar Savannah, GA, Miami, FL, St. Petersburg, FL och Coachella Valley, CA.
- Investera i CRE Proptech-företag
Ett av de viktigaste tillväxtområdena för CRE är dataanalys. Denna verksamhet har låga kapitalkostnader och hög avkastning på eget kapital genom att sälja data till CRE-branschen. Dataanalys omfattar alla aspekter av big data för CRE inklusive demografi, ägardata, fastighetsdata, information om historiskt värde, försäljnings-/leasingdata och finansiell analys. Dataanalysutrymmet är mycket fragmenterat med några få stora företag som CoStar, RealPage, REIS (en enhet av Moody’s) och Real Capital Analytics och många mindre lokala och nystartade företag. Dessa större företag har förvärvat mindre konkurrenter för att utöka sina tjänsteerbjudanden och kundbas. När branschen växer kommer det att finnas mer konsolidering och en möjlighet att förvärva dessa mindre privata företag och till och med etablera en plattform för att konsolidera dessa enheter eller sälja dem till större företag. De stora CRE-programvaruföretagen är också främsta köpare för dataanalysföretag eftersom de försöker diversifiera sin mjukvaruverksamhet och korssälja dataanalysprodukterna.
Joseph J. Ori är verkställande direktör på Paramount Capital Corporation, ett rådgivningsföretag för kommersiella fastigheter.
