Efter ett år av explosiv tillväxt 2021, drivet av en kohort amerikaner som ville ha större bostadsutrymmen då distansarbete svepte över landet, sjönk investeringarna i småhusuthyrningsbranschen med 70 % förra året och är på väg att nå en mindre summa i 2023.
Investeringarna i SFR sjönk till 13 miljarder dollar 2022 från 44 miljarder dollar 2021, enligt John Burns Research and Consulting, som spårar siffror som släppts av investerare. Hittills under 2023 har 2,3 miljarder dollar investerats i fastighetstypen.
Institutionella investerare har köpt upp småhus, vilket pressar den totala prissättningen uppåt.
Både skuld- och aktiefinansiering har mattats av i takt med att räntehöjningar, ekonomisk oro och oro för stabiliteten i regionala banker gör att både investerare och finansiärer är försiktiga med att närma sig SFR, även om efterfrågan är fortsatt stark.
“Vi pratar med olika aktiegrupper om enfamiljsuthyrning,” sa Kaplan Residential President Morris Kaplan. “Och den första frågan de ställer är, ‘Vem är din långivare?’ Och sedan när vi pratar med långivare frågar de: “Vem är ditt eget kapital?” Det är en kyckling-och-ägg-rutin.”
Nedgången i investeringar följer ett enormt steg från 3 miljarder dollar 2020 när Wall Street-företagen hällde in pengar i enfamiljsuthyrningsverksamheten. Kritik följde när landets bostadskris fortsatte och fler människor prissattes från sina hem. Den senaste tidens inbromsning verkar vara en sorts normalisering, särskilt i ljuset av utmanande makroekonomiska förhållanden.
Investerare har inte tappat intresset helt, sa Kaplan, eftersom de förstår den starka efterfrågan över hela linjen för bostadsfastigheter av något slag.
Som med många typer av investeringar nuförtiden kan stora namn med beprövade affärsplaner få affärer gjorda.
Till exempel, i den största SFR-affären hittills 2023, tappade den stora husbyggaren DR Horton 1,5 miljarder dollar för att förvärva en portfölj av hus från Pretium Partners.
Ägarna har inte haft några problem med att hyra småhus. RentCafé redovisar en beläggningsgrad på 97 % för fastighetstypen, jämfört med cirka 95 % rikstäckande för standardlägenheter.
Hyrorna sjunker dock, enligt uppgifter från april Kroll Bond Rating Agency. Hyrespriserna på de 10 främsta amerikanska SFR-marknaderna sjönk med 5,3 % mellan september 2022 och februari 2023, jämfört med en nationell genomsnittlig hyresprisnedgång på 1,9 % under samma period, rapporterade KBRA.
En våg av ny utveckling som härrör från 2021 års enorma investeringssummor är troligen delvis ansvarig för de lägre hyrorna. Mer än 14 500 enheter färdigställdes i hela landet förra året, enligt RentCafé, en ökning med 47 % jämfört med året innan, och mer än dubbelt så mycket som genomsnittet från 2016 till 2020 på cirka 6 650 enheter.
Utöver det nedåtgående trycket på hyrorna, står enfamiljsutvecklare av alla ränder inför press uppåt på utgifter, inklusive ökningar av byggkostnader, försäkringar och fastighetsskatter, sa KBRA.
Höga låneräntor bromsade SFR-investeringar under senare hälften av 2022, sa John Burns forskningschef Danielle Nguyen Bisnow. Men allt eftersom 2023 fortskrider har affärer och kapital sakta börjat ta fart igen – bara i en dämpad takt jämfört med 2020 och 2021.
“Alla står inför samma problem,” sa Wolfson Development Co.s VD Adam Wolfson. ”Byggfinansiering är mer utmanande nu och kräver mer eget kapital, men en erfaren utvecklare borde fortfarande kunna få rätt värderingar och ändå vara OK. Ändå är viljan att låna ut mindre. Vi har haft tur i den meningen att vi har våra egna diskretionära fonder, som främst samlats in från högförmögna investerare, vilket har gjort det möjligt för oss att fortsätta expandera.”
I maj slutförde Wolfson Development försäljningen av sitt bygg-att-hyra-projekt i Cantabria i Bradenton, Florida, till en institutionell köpare för 59 miljoner dollar. Som managing partner för projektet utvecklade Wolfson projektet med 184 enheter i samarbete med den stora husbyggaren Lennar. Inklusive Cantabria har företaget en pipeline på cirka 2 000 enheter.
“BTR-affärer görs, om än i en långsammare takt med tanke på volatiliteten inom bankerna, vilket har lett till att vissa utvecklingsaffärer inte har aktiverats”, sa Tower Capitals senior vicepresident George Maravilla. “Men vi har kunnat hitta icke-bankkapitalkällor för att finansiera BTR-utveckling.”
Tower Capitals pipeline av BTR-finansiering speglar den trenden, sa Maravilla, med företaget som stänger på nästan 210 miljoner dollar i BTR-finansiering i juni och med ungefär 300 miljoner dollar mer på väg att stänga i sommar.
I början av juni arrangerade Tower Capital 120,5 miljoner USD i kombinerad finansiering för två BTR-projekt i Phoenix-området av Empire, inklusive Village at Pioneer Park, en nybyggd gemenskap med 332 enheter, och Village at Skyline Ranch, en gemenskap med 167 enheter som för närvarande är under utveckling .
I det långa loppet kommer efterfrågan att upprätthålla sektorn, säger experter, både för investeringar i enfamiljsfastigheter och bygg-att-hyra utveckling.
“Sektorn håller på att stabiliseras nu under rådande marknadsförhållanden, men det finns verkligen fortfarande ett högt intresse, och vi ser det som en tillväxtmöjlighet framåt”, säger Berkadias vicepresident för institutionella kundtjänster Jeff Coles, som leder företagets singel. – specialitet för familjeuthyrning.
Det finns fortfarande en ökad efterfrågan på förorts- eller exurbant boende, särskilt i delar av landet som ser invandring, sa Coles.
Människor som hyr hus inkluderar millennials, men också ett stort antal babyboomers, med många av de förra som söker överkomliga priser och många av de senare flexibilitet. För hushåll som inte har råd med, eller inte vill ha, ett bolån, kan SFR representera en strategi för att höja deras levnadsnivå, sa Coles, vilket gör det möjligt för dem att få tillgång till bättre skoldistrikt och stadsdelar än vad de har råd med som standardköpare.
Ändå kan tillväxten i sektorn aldrig se den typ av uppgång efter 2020 som slutade förra året, utan fortsätter i en mer måttlig takt, sa Coles.
“Nuvarande enfamiljsinvesterare eller till och med ägare vill inte ge upp sina lågräntelån, och det påverkar produkten som finns på marknaden,” sa Coles. “Också, bristen på tillgänglig finansiering för detta utrymme hindrar marknaden, precis som andra fastighetssektorer.”
“Även om det finns motvind är det överlag fortfarande en stark sektor,” sa Coles. “Försäljningen kommer att ta fart igen under de kommande åren.”
