Seniorsektorn fortsätter att göra en stadig återhämtning från katastrofen som tillfogats den av pandemin. Beläggningsgraden ökade stadigt under 2022, med hyrorna som steg till sin snabbaste ökning på mer än ett decennium.
I takt med att fler och fler seniorboendefastigheter stabiliseras, med beläggningsnivåer som närmar sig 90 % och nettoabsorptionen snabbt fyller antalet enheter som övergavs under pandemin, bjuder investerare upp priserna för dessa välpositionerade, lågkonjunkturbeständiga tillgångar.
En stigande våg av kapital under 2022 nollställde seniorboende och alla dess undergrupper – inklusive seniorbostäder, stödboende, självständigt boende, kvalificerade sjuksköterskor, minnesvård och en blomstrande ny tillväxtsektor som de kallar “aktiva vuxna”.
Volatilitet har underblåst en frenesi av handelsaktivitet i seniorboendetillgångar som inte visar några tecken på att sakta ner när som helst snart. I september rapporterade Walker & Dunlop att det sålde 1,3 miljarder dollar av äldreboenden och långtidsvårdsanläggningar under de första sju månaderna 2022, företagets högsta registrerade försäljning under en sådan period.
Med långsiktig demografi, ursäkta ordleken, to die for – 70 miljoner babyboomers, nu i åldern 58 till 76, närmar sig den genomsnittliga inträdesåldern (tidigt 80-tal) för seniorliv – branschaktörer förväntar sig att kapitalströmmen kommer att fortsätta driva på transaktioner i pensionärstillgångar trots de stigande skuldkostnaderna.
“Newmark ser ett stort intresse för stabiliserade kassaflöden. Vi förväntar oss att det förblir oförändrat och att nytt kapital fortsätter att komma in på marknaden, säger Newmarks vice ordförande Chad Lavender, som leder företagets Health & Alternatives Assets-enhet.
“Fortsatt positiva driftsintäkter och beläggningstrender driver ökad transaktionsvolym i sektorn, tillsammans med demografisk medvind och historiskt lågt förväntat utbud,” sa Lavender.
Men baksidan av medvind är motvind, som har skapat betydande utmaningar för operatörer och utvecklare av seniorboenden.
OPERATÖRER MÅTAR MINSKA NOI NÄR KOSTNADERNA ÖKER
Trots stadigt stigande beläggningsgrad för seniorboende började marginalerna under 2022 att krympa för operatörer – även i stabiliserade anläggningar med en beläggning som närmade sig 90 %.
Inflation och brist på kvalificerad arbetskraft, särskilt sjuksköterskor – en brist som föregick pandemin men som har blivit mycket värre under den när sjuksköterskor blev en del av den stora avgången – har orsakat en ökning av driftskostnaderna som pressar NOI-marginalerna på äldreboenden.
Att hantera kostnader har blivit prioritet nummer ett för seniorboendeoperatörer. För dem som förlitar sig på byråer för att fylla personalbrister är det en tuff strid att hacka.
“Operatörernas resultat pressas enormt på grund av högre byråkostnader”, säger Edward Pan, Colliers förste vicepresident som specialiserat sig på äldreboenden. “Operatörer förlitar sig starkt på byråer för att fylla personalbrister, vilket ökar arbetskostnaden med så mycket som 20 % jämfört med [an in-house paid staff].”
Vissa operatörer har sett sina marginaler halveras av stigande arbetskostnader, några har sett dem krympa till en nästan nollpunkt.
I sin resultatrapport för andra kvartalet rapporterade REIT Welltower för seniorbostäder 15,4 % NOI-tillväxt i samma butik, driven av 5 % beläggningstillväxt och en 4,5 % RevPOR-ökning – men slutresultatet grumlades av nya anläggningar som stod under vatten.
”Vi har cirka 120 seniorbostäder som genererar negativt kassaflöde idag. Om vi bara stänger dessa byggnader skulle våra intäkter bli betydligt högre, [but] de har nyligen utvecklats eller går igenom ett värde- och ompositioneringsprogram,” sa Shankh Mitra, Welltowers VD, i Q2-resultatsamtal.
Hyreshöjningar och stigande vårdavgifter är fortfarande de bästa alternativen för att hantera stigande driftskostnader. “Vissa operatörer använder universella arbetare och teknik för att hantera kostnaderna. De flesta ägare måste höja hyres- och vårdpriserna för att återfå sina marginaler för 2019, säger Lavender.
“Ägarnas kostnader att driva har ökat, så vi kan förvänta oss att se förstklassiga tillgångar och operatörer fortsätta att höja priserna högre än historiska nivåer för att återfå marginaler,” sa han till oss.
Hyrorna steg med 4,7 % jämfört med föregående år i seniorboendesektorn under andra kvartalet 2022, den snabbaste takten på mer än ett decennium. Men under fjärde kvartalet varnade vissa för att överkomliga priser kan påverka beläggningsnivåerna.
“Marginalerna i den här sektorn är sådana att ökade kostnader måste föras vidare, vilket kan påverka överkomligheten,” sa Pan. “Stigande hyror påverkar återhämtningen av beläggningen negativt, särskilt i ett självständigt boende.”
OPERATÖRER MÅSTE “TÄNKA UTANFÖR LÅDEN”
“Operatörer undersöker flera sätt att hantera ökningar, inklusive användning av volontärer, partnerskap med ideella organisationer och tekniska förbättringar. Men den här sektorn är till sin natur en mycket personlig verksamhet med hög beröring och bästa praxis kommer att ta tid att reagera på och ta itu med bristen på arbetskraft”, sa Pan.
Pan uppmuntrar äldreboendeoperatörer att “tänka utanför boxen” för att minska utgifterna.
“Operatörer måste spendera tid och verkligen förstå hur varje anläggning fungerar från botten och upp”, sa Pan. “De måste fråga sig själva, schemalägger vi personal baserat på beläggning eller utvärderar varje invånare individuellt för att se vem som verkligen behöver vården?”
Lavendel tror att arbetskostnaderna har platågats. Han förutspår att “ytterligare stabilisering” av NOI och högre ersättningskostnader kommer att fortsätta att driva upp värdet på välpositionerade tillgångar.
“Marginalerna börjar stabiliseras och expandera i de flesta delar av landet, även om detta varierar mycket beroende på skärpa. Vi har sannolikt nått en platå för arbetskostnaderna, vilket skulle hjälpa marginalerna att gå framåt, sa han.
Juryn är fortfarande ute om huruvida begränsade NOI-marginaler vid vissa anläggningar kommer att få ägare-operatörer att släppa ut fler seniorboendetillgångar på marknaden.
”Ett företags ägande och kapitalstruktur [may determine] om de kan klara sig genom en minskning av rörelsemarginalen, säger Julie Ferguson, vice VD, seniorboende på Ryan Companies, till GlobeSt.
“Det kommer att finnas ägare som inte kan tillhandahålla ytterligare rörelsekapital till projekt om deras uthyrning inte är på rätt spår eller om deras utgifter är högre än budgeterat. Det är svårt att säga om det kommer att finnas fler eller mindre av dessa [2023] eftersom det finns många variabler som påverkar dessa beslut, sa hon.
“Jag förväntar mig att fler fastigheter blir tillgängliga på marknaden. Med statlig finansiering torkar ut och ökande arbetskraftskostnader, försöker operatörer få upp sina beläggningar så att de kan sälja tillgångarna till ett rimligt pris, säger Pan.
Pan tror att seniorboende REITs som har hållit sitt pulver torrt samtidigt som de har stöttat resultat kan också hoppa in på marknaden.
“Vi ser REITs vara försiktiga med nödlidande tillgångar på grund av räntehöjningarna,” sade han. “Men en stabiliserad och välpresterande tillgång till seniorbostäder är fortfarande attraktiv för REITs ur ett HUD-finansieringsperspektiv. På dagens marknad kan du få HUD-finansiering under 35 år fast till 4,95 %, vanligtvis 175 bps lägre än traditionell bankfinansiering.”
HISTORISKT LÅG NYTT FÖRSÖRJNING
Detta borde vara en högkonjunktur för utvecklare som bygger nya seniorbostäder. Uppskattningsvis 25 000 nya enheter kommer att behövas varje år mellan nu och 2030 för att hålla jämna steg med den växande efterfrågan när Boomers åldras. NIC har uppskattat att mer än 800 000 nya enheter kommer att behövas mellan nu och 2030.
Men – som fallet är i alla andra tillgångsslag – släpar nybyggnationen efter inom seniorboendesektorn på grund av de stigande kostnaderna för skulder, inflation och brist på arbetskraft. Vissa byggherrar pausar projekt inom äldreboende, andra skjuter upp byggstart.
“Nybyggnation kommer att bli mer utmanande att genomföra med de stigande kostnaderna för skulder. Det var en minskning av antalet byggstarter under det andra kvartalet, och jag förväntar mig ytterligare minskningar av antalet starter”, berättade Ferguson.
Ryan, den femte största ägaren och operatören av seniorbostäder, håller en av de mest trafikerade pipelines framåt, men utvärderar också noggrant effekterna av inflation och de stigande kostnaderna för skulder.
“Vi går vidare med de projekt som uppfyller våra investeringskriterier,” sa Ferguson. “Vi har sju projekt i pipeline för 2023 samt fem som vi utvärderar för 2024 byggstarter. Vi kommer att fortsätta att utvärdera dessa projekt i takt med att byggkostnaderna förändras och kapitalmarknaderna flyttar.”
Med en växande nationell portfölj har Ryan skräddarsytt sin tillväxtstrategi till marknader där man kan bygga till en lägre kostnad.
“Eftersom byggkostnaderna har ökat kontinuerligt under de senaste två åren, har vi verkligen fokuserat våra ansträngningar på kort sikt på marknader där vi kan bygga samhällen och produkttyper av billigare byggmaterial som trästomme “, sa Ferguson.
Företaget håller också ett öga på hyreshöjningar över hela landet, vilket tar hänsyn till potentialen för hyrestillväxt i sina beslut om projektstarter.
“Vi förväntar oss att hyrestillväxten kommer att fortsätta in i 2023. Det är viktigt för vår utvärdering av nya projekt att spåra de ökningar som sker på en marknad för hyrespriser såväl som vårdavgifter,” sa Ferguson.
AKTIVA VUXNA: EN HET NY TILLVÄXTSEKTOR
Ägare av äldre boende, operatörer och utvecklare väntar ivrigt på “silvertsunamin” av babyboomers som kommer att börja gå in i medelåldern för stödboende om fyra år.
Men de 70 miljoner boomers födda mellan 1946 och 1964 gör redan vågen: de flockas till en framväxande hyresfastighetstyp som snabbt håller på att bli den hetaste tillväxtsektorn inom seniorbostäder.
Aktiva hyresfastigheter för vuxna siktar på boomers i början av 70-talet (68-74 är genomsnittsintervallet), en demografi som snedvrider yngre än ett självständigt boende och attraherar människor som är mer aktiva och har mycket lägre behov av skärpa än de nuvarande invånarna i oberoende. ena boendefaciliteter.
Enligt en ny rapport från NIC har aktiva vuxensamhällen i allmänhet högre hyror än flerfamiljshus, lägre kostnader än självständigt boende – vilket kräver färre anställda och inga sjuksköterskor eller medicinsk certifiering – och långa vistelsetider (den genomsnittliga omsättningen är 20 %, jämfört med till 50 % för flerfamiljshus) som ger goda marginaler i en stabiliserad tillgång.
Ur värderingssynpunkt kopplas aktiva hyresfastigheter för vuxna mellan traditionellt självständigt boende och konventionellt flerfamiljshus, med takpriser som trendar mot flerfamiljshus – under 5 %, med några under 4 % i de senaste affärerna.
Hyrespriserna för aktiva vuxenfastigheter är vanligtvis 10 % till 30 % högre än jämförbara flerfamiljshus och 20 % till 50 % lägre än fristående boendefastigheter i samma område, enligt NIC.
Underwriters noterar att aktiva vuxensamhällen har mindre risk än traditionella äldreboenden. Genom designen kan aktiva vuxentillgångar undvika bristen på arbetskraft som har krympt marginalerna för seniorboenden som betjänar invånare som har höga behov av skärpa.
“Demografin och ekonomin gör aktiv vuxen till ett snabbt växande marknadssegment som har jämförts med tillväxten på marknaden för hemhjälp i mitten till slutet av 1990-talet,” sade NIC:s rapport.
“Vi ser att den aktiva vuxensektorn får mycket av uppmärksamheten idag,” sa Doug Prickett, en senior VD på Transwestern, till GlobeSt.
“Det finns en betydande befolkning bland babyboomergenerationen som söker en aktiv livsstil och som inte behöver tjänsterna för dagliga behov och vård. Den här kohorten driver en stor efterfrågan på aktiva vuxenfastigheter”, sa han.
Ryan driver flera aktiva vuxenutvecklingsprojekt, berättade Ferguson. “Aktiv vuxen passar bra för vårt företag med vår erfarenhet av seniorboende såväl som flerfamiljshus”, sa hon.
NIC:s första undersökning av aktiva hyresfastigheter för vuxna i USA avslöjade cirka 230 “första generationens” tillgångar, de flesta byggda mellan 2010 och 2018. NIC anser att detta är en enorm underräkning eftersom en branschkonsensus fortfarande bildas kring en exakt definition för den aktiva vuxen sektor.
NIC definierar aktiva hyresfastigheter för vuxna som åldersberättigade (vilket innebär åldersbegränsad), marknadspris, flerfamiljsfastigheter som är livsstilsfokuserade, men som inte erbjuder måltider, transport, tvätt, dagliga aktiviteter (ADL) eller medicinska tjänster.
Till skillnad från stödboende, minnesvård eller kvalificerad vårdavdelning, tillhandahåller inte aktiva vuxensamhällen ADL-tjänster inklusive medicinhantering eller hjälp med bad, påklädning och rörlighet. De erbjuder inte heller specialiserad minnesvård eller kortvarig postakut vård som finns på kvalificerade vårdavdelningar.
