Professionella fastighetsmäklare spenderar förståeligt mycket tid på att titta på CRE:s finansiella trender, regleringar och potentiella risker. Men ibland kommer viktig information i mer allmänna former, som inflation och resulterande räntehöjningar från Federal Reserve. Det allmänna blir så småningom det specifika.
En ny S&P Global Ratings-rapport om kredittrender är en av de tillfällen då något av större omfattning har konsekvenser för CRE-branschen. Företaget ser en ganska häpnadsväckande ökning av selektiva fallissemang – från 25 % 2008 till mer än 66 % 2022, men hittills, år hittills, 2023 ner till strax under 50 % – där ett företag inte uppfyller specifika skyldigheter men inte andra.
“Procentandelen av selektiva fallissemang i Nordamerika var bara 21% 2008 jämfört med 65% av 2022”, skrev S&P.
Om ditt företag inte är det som står inför den selektiva standarden, kan det verka som att du har undvikit en obehaglig situation. Men som S&P förklarar kanske detta inte är en hållbar position, vilket innebär att det kan påverka andra ägda pengar, inklusive fastighetsägare.
“Utanför domstol resulterar ofta långivareledda omstruktureringar inte nödvändigtvis i permanenta lösningar”, konstaterar S&P, “eftersom mer än en tredjedel av emittenterna som initialt selektivt ställde in sina fallissemang har därefter återställts. Dessutom är selektiva fallissemang inte nödvändigtvis hållbara, med emittenter som återigen faller i genomsnitt bara 1,7 år efter det tidigare selektiva fallissemanget.”
En anledning till tillväxten, säger S&P, är försök till “bevarande av tillgångsvärde” och draget för långivare och emittenter att “omstrukturera från konkursdomstolen.”
“Mycket av ökningen av selektiva fallissemang är till viss del kopplad till den ökade tillväxten av sponsorägda företag under det senaste decenniet”, skrev de. “Under denna period flyttades maktens dynamik till sponsorerna eftersom vissa kunde utvinna bättre avtalsvillkor och bygga in flexibilitet i sina kreditavtal. Flexibiliteten och de svagare villkoren gav utrymme för sponsorer att genomföra transaktioner för att utnyttja eller bevara likviditet när deras portföljbolag utsattes för stress. Dessa utomrättsliga omstruktureringar hjälpte företag att undvika en konkurs och behålla tillgångsvärdet och behålla företagsägarkontrollen för PE [private equity] företag.”
Men en omstrukturering utanför domstol “kan inte alltid ta itu med de sekulära eller operativa frågorna för enheterna.” Rapporten fortsätter med att säga: “Uppgifterna visar att om en emittent misslyckades genom en allmän standard (till stor del missad betalning eller konkurs), är det 4,8 % sannolikhet att samma emittent kommer att fallera igen inom en 48-månadersperiod. Men om en emittent misslyckades på grund av en selektiv standard, är det 34,9 % sannolikhet att emittenten kommer att fallera igen under samma period.”
Så även om vissa företag som försöker selektiva fallissemang kan “återfå fotfästet, kommer att avvärja en mer omfattande (och kostsam) konkursomstrukturering” att lyckas. Så om du ställs inför en selektiv försummelse från en hyresgästs sida, var försiktig med att se ett sådant förfarande som en väg till en mer stabil framtid.
