Under den första veckan sedan LODAS Markets noterade Blackstone Real Estate Income Trust-aktier såg den sekundära marknadsplatsen mer intresse än den har gjort under hela månaden sedan den noterade den icke-handlade REIT:s största konkurrent.
“Vi har faktiskt redan fått mer respons för BREIT än vad vi har för SREIT,” sa LODAS VD Brian King Bisnowmed hänvisning till Starwood REIT, som noterades i februari.
Medan Blackstone, världens största ägare av kommersiella fastigheter, är ett av flera företag som har begränsat investerarnas uttag för sin icke-handlade REIT under de senaste månaderna, erbjuder BREITs notering på en sekundär marknadsplats investerare ett nytt sätt att likvidera. Och utomstående säger att det är bra.
“Det är något som är ett annat utlopp”, säger Kevin Gannon, VD för Robert A. Stanger & Co., en fastighetsinvesteringsbank och finansiell rådgivning som spårar icke-handlade REIT. “Mer likviditet är bättre än mindre likviditet, eller hur? Så det tycker jag är bra. Vi får se hur priserna planar ut.”
King sa att LODAS, som lanserades som Realto 2021 och står för liquidity on demand som en tjänst, fungerar ungefär som en traditionell börs. Intresserade köpare, vanligtvis institutionella investerare, anger volymen aktier de vill köpa och priset de är villiga att betala.
LODAS har ungefär 700 användare, varav majoriteten är säljare, sa King. Men volymen är där köparna jämnar ut villkoren.
“Köparna representerar en mycket större aptit”, sa han. “Så en köpare kan representera $100 miljoner av intresse; en säljare kan representera 100 000 $ av intresse, eller hur? Köparna är vanligtvis institutionella till storleken. Säljarna är vanligtvis – inte alltid, men är vanligtvis – detaljhandel.”
Han sa att vissa köpare är villiga att betala ett pris som är lika med nettotillgångsvärdet eller till och med högre. Förutom optimism om att NAV kan vara lägre än en icke-handlad REITs verkliga värde, sa King att vissa köpare inte söker djupa rabatter eftersom de vill etablera en andrahandsmarknad.
“För att få folk att titta på andrahandsmarknaden vet de att de behövde kunna vara på insidan för att driva investerare dit”, sa han.
Med tillstånd av LODAS Markets
LODAS Markets vd Brian King
Men sekundärmarknadstransaktioner tenderar att komma till en rabatt, säger Chad Gardner, vice vd för marknadsföring och chef för handel på Central Trade & Transfer, en annan sekundär marknadsplats för icke-handlade REIT. Det kan göra säljare försiktiga.
“De har lärt sig under åren att alternativen för likviditet utanför inlösen hamnar ibland med en stor rabatt på vad inlösen kan vara,” sa han.
LODAS är inte bara till nytta för säljare som letar efter likviditet eller köpare som kanske kan handla med rabatt. Fördelarna sträcker sig till fond sponsorer, sade King och Gannon.
“Allt som tar bort trycket från inlösenkön är bra för de icke-handlade REITs,” sa Gannon. “Allt som minskar deras behov av att skapa likviditetsresurser är bra för dem.”
King sa att LODAS har haft samtal med BREIT och SREIT om ett partnerskap, men inget har förverkligats ännu. Han sa att partnerskap som LODAS har med några av de andra 45 enheterna som handlas på plattformen inte är finansiella avtal, men sponsorer kommer att peka investerare i inlösenkön till LODAS.
“I vissa fall, när folk inte kan få tillbaka sina pengar, tillgriper de att hitta en advokat, och då uppstår nu juridiska frågor,” sa King. “Och så [the sponsors] vet att det är bättre att peka någon på ett sätt att få likviditet än att förhindra att de kan hitta likviditet.”
Medan LODAS är strukturerad så att den tjänar 2,9% från säljaren i en transaktion, fungerar Central Trade & Transfer, som har funnits sedan 2011, “mycket som en eBay-liknande auktion”, sa Gardner. Säljare listar ett aktieblock och potentiella köpare bjuder mot varandra. Säljaren betalar CTT en minimikommission på $250 eller 5% av transaktionen, med procentsatser som minskar för transaktioner över $100K.
Gardner sa att även om det har haft köparintresse så är det tidigt i det gated inlösenspelet, och CTT har inte fått förfrågningar om att sälja BREIT eller SREIT ännu.
“När intresset att sälja eller lösa in aktier ökar, är jag säker på att vi kommer att börja få förfrågningar,” sa Gardner.
“Jag tror så småningom att säljarna kommer”, sa han. “Jag tror att det bara är en tidsfråga.”
Gannon sa att LODAS, CTT och en handfull andra företag på den sekundära icke-handlade värdepappersmarknaden kanske inte är de enda försäljningsställen som säljare har när de bestämmer sig för att det är dags att likvidera.
“Just nu är det icke-handlade REIT-utrymmet, NAV REIT-utrymmet cirka 100 miljarder dollar, så det är mycket eget kapital som flyter runt,” sa Gannon. “Och om du bara kan få en del av det täckta per år, 20 miljarder dollar per år – kanske mer än 20 miljarder dollar vill avsluta, eller hur? Så ja, jag tror att det kommer att finnas en möjlighet för en marknad att utvecklas här.”
