President Joe Bidens tillkännagivande förra året att han skulle utplåna tusentals dollar i studieskulder skapade möjligheten att några av de 40 miljoner drabbade skuldinnehavarna kunde omdirigera sina lånebetalningar till att spara för att köpa ett hus.
Men med förra veckans högsta domstolsbeslut som slog ner den planen, har den möjligheten försvunnit, vilket tar bort den potentiella köpkraften som kan ha tagit hyresgäster ut från lägenhetsmarknaden.
Effekterna av beslutet att slå ner en plan som skulle ha förlåtit cirka 430 miljarder dollar i studielåneskulder till regeringen har ännu inte setts. Men i ett land där bostadspriserna är utom räckhåll för många och hyrorna har ägnat flera år åt att trotsa allvar, säger flerfamiljsmarknadsbevakare att beslutet är ytterligare en sak som tynger hyresgästerna.
“Det befintliga hyresgästuniversumet kommer förmodligen att ställas inför lite av en ekonomisk svårighet som de annars kanske inte hade budgeterat för, vilket faktiskt kan göra saker lite svårare för hyresvärdar,” sa Bloomberg senior REIT-analytiker Jeffrey Langbaum.
På nationell nivå ser flerfamiljsmarknaden äntligen hyrestillväxten svalt efter cirka två år av fantastiska höjningar.
Men ur hyresgästens perspektiv är nyheterna om att hyrorna snubblar sannolikt inte mycket av en tröst. Mer än 40 % av de amerikanska hyreshushållen – cirka 19 miljoner – spenderade mer än 30 % av sin inkomst på bostäder mellan 2017 och 2021, enligt uppgifter från Census Bureau. Från och med i år måste 30 % av medianinkomsten i USA betala den genomsnittliga hyran, visade en Moody’s-rapport som publicerades i januari.
“Effekten av detta kommer att bli större för hushåll som har studielån och som också betalar en hög andel av sin inkomst till hyra,” sa CBRE Americas chef för Multifamily Research Matt Vance. “För hyresgäster som betalar en mycket låg andel av sin inkomst till hyra, kommer detta att ha mycket mindre effekt i deras dagliga liv.”
Bidens plan skulle ha gällt individer med en inkomst på mindre än $125K eller $250K för gifta par, målet var att hjälpa låginkomsttagare och medelinkomsttagare. Planen skulle ha raderat upp till 20 000 $ i skuld för de med lån som innehas av utbildningsdepartementet.
Med skuldlättnader borta från bordet är det möjligt att låntagare som skulle ha gynnats kommer att försöka minska sina utgifter, vilket kan inkludera att leta efter ett billigare boende när deras hyreskontrakt är slut.
Men det skulle vara utmanande att dra en rak linje från att planen stryks till förändringar i vakanser eller hyrespriser eftersom det finns så många andra ekonomiska faktorer som påverkar flerfamiljsmarknaden, inklusive en potentiell lågkonjunktur och en pipeline som förbereder sig för att leverera, i vissa marknader, en betydande mängd utbud.
“Vi förväntar oss inte att se himlen falla, eller hur, vi förväntar oss inte att se en allvarlig nackdel, vi förväntar oss att se normalisering och mer blygsamma prestanda för flerfamiljer än vi har sett de senaste åren,” Vance sa.
“Det kommer att bli väldigt svårt att tillskriva [any changes] antingen helt eller delvis till en specifik förändring som denna”, sa Langbaum. ”Du sätter ihop allt i mosaiken. Det här är definitivt en av bitarna.”
De som pratade med Bisnow ansåg att det redan fanns så många faktorer som ställdes mot potentiella köpare att det var osannolikt att studieskuldens kvarstående skulle få en bred och betydande inverkan.
Det var redan mycket lågt deltagande av förstagångsköpare på marknaden innan Högsta domstolens beslut, sa National Association of Realtors chefekonom Lawrence Yun.
Höga bostadspriser, stigande bolåneräntor, problem med överkomliga bostäder och lågt utbud hade alla en kraftfull effekt på människor som ville ta steget från att hyra till bostadsköp. Ändå, vilket segment av de potentiella bostadsköpare som hoppas att skuldlättnader för studielån skulle hjälpa dem att ta språnget kommer sannolikt att dra i bromsen.
Som sagt, “ett visst segment av befolkningen kommer utan tvekan att pressas tillbaka när det gäller bostadsmarknaden”, sa Yun.
