Klicka här för att bläddra i vår fastighetsmäklarkatalog och kontakta topprankade mäklare i ditt område!
San Diegos bostadsmarknad har rykte om sig att vara en svår stad att hitta ett hem i. För närvarande är bostadsmarknaden i San Diego den sjunde dyraste staden i USA.
Ändå har hem flyttat mycket snabbt under de senaste åren, med hem som ofta spenderar mindre än 10 dagar på marknaden. I San Diego, tidigare i år, tillbringade hem i genomsnitt 8 dagar på marknaden. Antalet dagar som ett hem spenderar på marknaden ökar dock, och i oktober 2022 tillbringade hem 27 dagar på marknaden, en ökning med 13 dagar från för ett år sedan.
Räntorna på bolån har historiskt sett påverkat konsumenternas efterfrågan. Eftersom låneräntor nyligen var så låga, har San Diegans kunnat hantera de höga kostnaderna för bostäder. Den situationen förändras dock, eftersom bolåneräntorna ökar i San Diego County och över hela USA pressar köparens köpkraft.
San Diego bostadsmarknad: Fastighetsmäklares specialiserade insikt
Zillow förutspår 8% värdetillväxt för bostäder under nästa år. Den lokala fastighetsmäklaren, Melissa Tucci, ser dock inte att detta händer.
“Jag tror att huspriserna i San Diego kommer att öka med 2-4%. Dessutom kommer vi i vissa områden att se en minskning med cirka 1-2 % i medianpriserna för hus.”
Ökningen på 8 % som Zillow citerar verkar särskilt hög för bostadsmarknaden i San Diego. Med tanke på de nuvarande ekonomiska förhållandena och stigande bolåneräntor är det osannolikt att San Diego bostadsmarknad kommer att uppleva denna tillväxt i medianpriset.
Zillow är en dataplattform som går utanför statistik och en algoritm. Lokala fastighetsexperter har en fördel framför Zillow eftersom de är här i San Diego och lever efter marknadens fluktuationer. Fastighetsmäklare ser hur förändringar på bostadsmarknaden har utspelat sig tidigare och kan ge en unik inblick i framtidens fastighetsmarknad.
San Diegos bostadsmarknad: grannskapens unika
Diskrepansen mellan Zillows och en lokal fastighetsmäklares perspektiv beror på att Zillow ser på en genomsnittlig nationell nivå.
San Diego är allt annat än genomsnittligt. San Diego har många olika stadsdelar och län, och var och en kan fluktuera annorlunda än sin granne.
San Diego bostadsmarknad: La Jolla Neighborhood
La Jolla, som översätts till “pärlan”, är ett kustparadis och fastigheter är eftertraktade som fina pärlor. Den höga efterfrågan på detta område driver upp medianpriset på bostäder.
Resultatet är att La Jolla har de dyraste bostäderna i San Diego county med bostadspriser på i genomsnitt 2,4 miljoner dollar. De flesta människor äger hem i La Jolla San Diego med en andel husägare på 70%.
Under det senaste året har bostadsvärdena ökat med 14,8%. Under de senaste 5 åren har bostadspriserna i La Jolla San Diego ökat med 55 %.
Men fastighetsmarknaden bromsar också i denna stadsdel i San Diego. Mediandagarna på marknaden för ett hem har ökat med 18 dagar från år till år. Under den senaste månaden har medianpriset minskat med 350 000 USD och 77 % av bostäderna som är listade till försäljning har haft ett prisfall.
San Diego bostadsmarknad: Del Mar Neighborhood
Del Mar San Diego är en pittoresk strandstad med otroliga bluffar och stränder. Denna attraktiva stadsdel är värd för högprofilerade evenemang och innehåller lyxresorter och en livlig atmosfär. Bostadsvärden här speglar efterfrågan och uppskattas till 3,5 miljoner dollar.
Med denna mer exklusiva stadsdel stannar småhus och andra fastigheter på marknaden längre än riksgenomsnittet. Mediandagarna på marknaden i oktober 2022 är 42. Detta är en ökning från 14 dagar i juni 2022, men är ändå mer reflekterande av den typiska genomsnittliga totala marknadstiden.
Dessutom har de nuvarande ekonomiska förhållandena orsakat en press nedåt på medianförsäljningspriserna, som minskade med 5 % sedan förra året. Dessutom har det skett en minskning med 62 % av antalet sålda bostäder, vilket avslöjar att även denna exklusiva stadsdel i San Diego inte är immun mot räntehöjningar från Federal Reserve.
San Diego bostadsmarknad: Mission Valley Neighborhood
Mission Valley San Diego hem värden är relativt mer överkomliga jämfört med de närliggande områdena. Typiska huspriser är $682 828 med bostäder som stannar på marknaden i cirka 22 dagar, vilket är 11 dagar längre än föregående år.
Bostäder i Mission Valley säljer i allmänhet till eller något över deras listpris och återspeglar en säljares marknad. Även om räntehöjningen har påverkat denna stadsdel i San Diego, är det troligt att fastighetsmarknaden kommer att förbli stark här.
Typiskt för många stadsdelar i San Diego är hyresgästprocenten högre än de som äger fastigheter, med 70% som väljer att hyra. Ändå kan köpare ha förtroende för en stark investering i Mission Valley. Medianpriserna har stadigt ökat år för år och har varit mindre lyhörda för Federal Reserves förändringar i bolåneräntorna.
San Diego bostadsmarknad: Carmel Valley Neighborhood
Carmel Valley San Diegos bostadsmarknad blomstrar. Bostädernas värde är i genomsnitt 1,5 miljoner dollar och är högre än föregående år. Nittiosju bostäder såldes i oktober 2022. Även om detta är en minskning från 201 sålda bostäder i september 2020, är det fortfarande ett relativt stort antal sålda bostäder i San Diego County.
Husägarandelen i Carmel Valley är 69%. Fastighetsmarknaden är något konkurrensutsatt, med bostäder som säljs på cirka 29 dagar. Medianpriset på bostäder är upp 1,9 % jämfört med föregående år.
Fastighetsmarknaden i Carmel Valley är relativt stabil med bostadspriser som ökar över tiden. Denna stadsdel i San Diego County är ett planerat förortssamhälle med högt rankade skolor, underbart familjeliv och otroliga parker. Medan räntorna kommer att påverka apprecieringstakten och bostadsförsäljningen, kommer efterfrågan på fastigheter i Carmel Valley sannolikt att klara den ekonomiska cykeln väl.
San Diego bostadsmarknad: Tierrasanta Neighborhood
På grund av sin närhet till San Diegos centrum är Tierrasanta en tilltalande plats. Genomsnittliga hemvärden på $993,115. Fastighetsmarknaden har hög efterfrågan på köpare här, men husvärdena är lägre än vissa av strandstäderna.
Bostadspriserna har stigit rejält de senaste två åren. I januari 2020 var hemvärdet 662 428 $. Pandemimarknaden gjorde detta område ännu hetare och medianförsäljningspriserna uppskattades snabbt. Under de senaste 5 månaderna har medianpriserna minskat med cirka 40 000 USD, vilket återspeglar effekterna av stigande bolåneräntor och inflation.
Ändå kommer efterfrågan sannolikt att förbli stark här. Många familjer och unga yrkesverksamma bor i Tierrasanta San Diego, som erbjuder en förortskänsla nära stadens centrum. Dessutom är den offentliga skolan högt rankad, vilket gör att efterfrågan på fastigheter här ska bibehållas.
Stabiliseringen av San Diegos bostadsmarknad
Vi har definitivt sett en förändring på marknaden. Hur det såg ut för 6 månader sedan jämfört med 3 månader sedan jämfört med idag är dramatiskt. Marknadsförändringen är så stor eftersom vi sett en galen ökning av bostadspriser och försäljning under de senaste två åren. Nu ser vi en minskning av medianförsäljningspriset, men denna minskning är mer av en stabilisering.
San Diegos bostadsmarknad svalnar, kraschar inte
Färre flera erbjudanden, en gradvis ökning av mängden tillgängligt lager och antalet dagar en fastighet är på marknaden är alla tecken på att en överhettad marknad börjar svalna.
Dessutom har apprecieringstakten från år till år sjunkit. När du säljer din bostad måste du förstå marknaden.
Bara för att de genomsnittliga marknadstiderna för San Diego Real Estate är tillbaka till 25-45 dagar istället för 5-10 dagar betyder det inte att San Diegos bostadsmarknad kraschar. Det är viktigt att förstå att vi hade en extrem ökning av medianförsäljningspriset och hastigheten. Nu bromsar bostadsmarknaden in. Ändå är det mer en stabilisering än en krasch.
San Diegos bostadsmarknad: Pandemiåren är inte 2008
Fastighetsmarknaden i San Diego var en het marknad under pandemiåren. Förmågan att arbeta på distans, drev människor att efterfråga strandhem med vackert väder. Dessutom förändrades konsumtionen och en del fann att de hade råd med bostaden de hade väntat på.
Effekten av räntor
Viktigast av allt var att räntorna var historiskt låga och svävade runt 3%, vilket är den lägsta räntan som Freddie Mac uppmätt sedan 1971.
De låga räntorna gjorde det möjligt för köpare att ta sig ut från hyresmarknaden och in i bostadsägande. Bolånefinansiering var lätt tillgänglig och köpare i Kalifornien hade råd att köpa ett hem.
Ändå är det viktigt att notera att den tvivelaktiga utlåningsmetoden 2008 inte inträffade under pandemiåren. Dessutom är utbudet av bostäder, särskilt i San Diego, ingenting som 2008. Faktum är att San Diego står inför en brist på lager, vilket kommer att hålla priserna stabila och sannolikt öka.
Samtidigt som bolåneräntorna ökar ligger de fortfarande på relativt låga nivåer. Räntorna i början av 2000-talet var i genomsnitt 5-7%. Generationen innan stod inför de högsta räntorna; 1981 upplevde räntor på 16%.
Därför kommer fastighetsmarknaden att sakta ner, vilket är vad Federal Reserve avsåg. Vi kommer att se en nedgång i medianlistpriset och ökningen av antalet dagar på marknaden, och färre budkrig.
Ändå kommer San Diego fastigheter sannolikt att förbli starka.
San Diego bostadsmarknad: Prognos för långsam tillväxt
Under de senaste två åren har den höga efterfrågan på bostäder i San Diego gett upphov till en uppvärmd marknad. Antalet köpare ökade, men det fanns inga tillgängliga listor.
Det finns ungefär 3,9 veckors utbud på bostadsmarknaden i San Diego. En balanserad marknad skulle vanligtvis ha ett utbud på cirka sex månader. San Diego förblir således en stark säljarmarknad.
Nedgången i nynoteringar under samma period förra året är mest kopplad till husägarnas ovilja att själva ägna sig åt marknaden. På grund av den ovanliga kombinationen av lågt utbud och hög efterfrågan har säljarna kunnat höja sina priser.
Så länge utbud och efterfrågan är så skev, kommer priserna troligen att sakta öka eller plana ut.
Hitta en expert fastighetsmäklare
Om du är intresserad av att lära dig hur marknaden kommer att påverka din köp- eller försäljningsupplevelse, nå ut idagoch en lokal fastighetsmäklare hjälper dig att guida dig genom processen.
