Datacenteroperatören Cyxtera är inställd på att omstrukturera som en fastighetsinvesteringsfond, och ansluta sig till ett krympande område inom vad experter säger är ett steg för att skaffa kapital som krävs för att behålla en åldrande portfölj.
Cyxtera kommer att bli det tredje offentliga datacentret REIT på aktiemarknaden efter ett år som har sett fyra sådana företag förvärvas i privata affärer eller absorberas av större börsnoterade operatörer. Det är en outlier – mycket mindre än datacenter REITs Equinix och Digital Realty, som driver en portfölj av äldre tillgångar, mestadels leasade, med få av de kreditklassade teknikhyresgästerna som har blivit branschens ryggrad.
Analytiker säger att för Cyxtera, är beslutet att konvertera till en REIT-struktur sannolikt delvis driven av behovet av att anskaffa det kapital som krävs för att behålla sin åldrande infrastruktur och hålla igång verksamheten i ett företag som kan vara av ringa intresse för private equity eller andra köpare.
“De kommer förmodligen att behöva använda pengarna bara för att hålla ljuset tända snarare än att investera i nya projekt”, säger Sami Badri, senior aktieanalytiker specialiserad på datacenter på Credit Suisse. “En av de stora utmaningarna de har är att bara generera mycket kassaflöde och sedan investera det kassaflödet i sin verksamhet för att se till att hälsofaktorn i deras tillgångar är tillräckligt bra för sina kunder och tillräckligt bra för marknadsstandarden. “
Cyxtera grundades 2016 med en strategi att spinna av äldre telekomdatacenter till en detaljhandelsverksamhet för samlokalisering, och driver för närvarande 61 datacenter på 29 globala marknader. Bolaget blev börsnoterat 2021 genom en fusion med SPAC Starboard Value Acquisition Corp.
Cyxteras konvertering till en REIT-struktur ska vara klar i början av 2023, sade företaget i sitt tillkännagivande förra veckan. Övergången kommer efter en 15-månaders sträcka där alla utom två rena datacenter REIT lämnade offentliga marknader. QTS och CyrusOne togs privata av Blackstone respektive KKR, medan CoreSite förvärvades av tornet REIT American Tower. I slutet av 2021 påbörjade Las Vegas-baserade Switch Inc. processen med att konvertera till en REIT-struktur innan dess förvärv av Digital Bridge.
Även om Cyxteras omstrukturering kan strida mot den rådande trenden, har företaget förblivit vaga när det gäller de krafter som driver övergången. Ett pressmeddelande sa bara att beslutet togs “för federala inkomstskatteändamål.”
“Efter en grundlig analys av vilken inverkan ett REIT-val skulle ha på vår verksamhet, är vi övertygade om att REIT-strukturen kommer att positionera oss på bästa sätt för fortsatt tillväxt samtidigt som vi maximerar långsiktigt aktieägarvärde”, säger Cyxteras finanschef Carlos Sagasta i ett skriftligt uttalande tillkännager flytten.
Men skattefördelarna med REIT-status är bara en del av det som driver Cyxteras beslutsfattande, säger experter. Branschinsiders berättar Bisnow att Cyxteras tillkännagivande sannolikt signalerar att en stor kapitalhöjning är i horisonten.
REITs har fler möjligheter att samla in pengar än andra företagsstrukturer, såsom möjligheten att utfärda så kallade osäkrade skulder som inte backas upp av några materiella tillgångar. Och medan alla publika företag kan skaffa kapital genom att ge ut nya aktier, säger analytiker att en konvertering till en REIT dramatiskt utökar poolen av potentiella aktieägare till att inkludera fastighetsfokuserade investerare, särskilt på en nischmarknad som datacenter med få alternativa investeringsmöjligheter.
“Du har förlorat fyra offentliga datacenter REITs under det senaste året – det finns två kvar nu – så nu finns det en enorm mängd kapital som vill investera i datacenter och valen är bara Digital Realty eller Equinix,” Green Street Senior Analyst sa David Guarino.
“Du lämnar redan många potentiella investerare utanför ekvationen om du är ett fastighetsbolag men inte strukturerat som en REIT, och från den position Cyxtera befinner sig i kommer de att dra fler investerare bara av det enkla faktumet att det inte finns många namn att investera i,” tillade Guarino.
Även med rekordstor efterfrågan på datacenter och utbudsbegränsningar på nyckelmarknader, säger analytiker att det är högst osannolikt att Cyxtera vill skaffa kapital för att finansiera ny utveckling – åtminstone inte i betydande skala. Företaget har liten erfarenhet av att bygga ut sina egna anläggningar och kommer inte att börja på en marknad där försörjningskedjan och brist på arbetskraft förlänger tidslinjerna och ökar riskprofilerna för erfarna utvecklare.
Kanske ännu viktigare, branschinsiders säger att Cyxtera behöver mer kapital bara för att underhålla och uppdatera sin åldrande datacenterportfölj. Cyxtera driver främst äldre anläggningar med vad analytiker kallar dålig hälsofaktor, och Cyxtera måste spendera betydligt mer för att säkerställa att dess datacenter fortsätter att fungera och möta hyresgästernas föränderliga behov av allt från IT-infrastruktur till energieffektivitet.
“De har många artiklar på sin bucket list just nu som kommer att fortsätta att konsumera mycket pengar,” sa Credit Suisses Badri. “De kommer troligen inte att ta det där fräscha kapitalet och gå ut och bygga helt nya sajter. De är mer benägna att återinvestera i befintliga sajter och fokusera på sin befintliga portfölj för att möta marknadsstandarden.”
Denna uppfattning om att Cyxtera kommer att ge ut nya aktier, utspädande aktier, utan att utveckla nya fastigheter har varit en viktig faktor för att driva ner företagets aktiekurs sedan omstruktureringen tillkännagavs, säger experter. Dess åldrande tillgångar kan också hjälpa till att förklara varför företaget inte sveptes upp i det senaste årets våg av M&A, trots att man aktivt fiskade efter en köpare så sent som i april.
“Jag tror inte att det finns en logisk köpare för Cyxtera, åtminstone just nu,” sa Badri. “Det handlar om hälsofaktorn – ingen vill ta på sig tillgångar som kräver mycket mer investeringar.”
