En av de största frågorna inom CRE – kanske den enskilt största – är vad som kommer att hända med kapitalmarknaderna. Värderingar och hyror kan gå upp eller ner, men det är kostnaden för finansiering som med största sannolikhet gör eller bryter affärer.
Just nu är det största problemet osäkerheten i framtida Fed-rörelser och även med bristande prisupptäckt när marknaderna anpassar sig.
“När Federal Reserve fortsätter sina räntehöjningar för att dämpa inflationen har kapitalmarknaderna reagerat med överväldigande försiktighet tills det finns klarhet om när Fed kommer att sluta och var räntorna sannolikt kommer att lägga sig”, säger Marcus & Millichap i en specialrapport. “Flera frågor förvärrar denna osäkerhet, inklusive volatilitet på aktiemarknaden, geopolitisk risk, bromsande hyrestillväxt, fallande bostadspriser och cap rate inflation.”
Företaget genomförde nyligen en undersökning av sina kunder för att bedöma deras oro. “Både långivare och investerare tar en observant paus för att undvika att “fånga en fallande kniv”, medan de använder denna tid för att samla in pengar för vad de tror kommer att vara överhängande nöd på den kommersiella fastighetsmarknaden, ungefär som de gjorde 2020 efter starten av pandemin”, sa de. “Under 2020 tenderade de kapitalleverantörer som tog risken att låna ut eller investera att komma överst, medan mycket av marknaden missade möjligheten, på grund av en överflöd av försiktighet.”
Men, som man säger, tidigare resultat är ingen garanti för framtida resultat. De enorma mängderna likviditetstillskott från Fed och pandemistöd från federala och statliga regeringar är inte tillgängliga den här gången. Tvärtom. Fed drastiskt minskar likviditeten för att bromsa den ekonomiska tillväxten i ett försök att tygla inflationen, och kongressen har stora problem med att få igenom en budget och ta itu med skuldtaket.
Företaget tog ett hugg på en förutsägelse, baserad på att Fed sänkte takten i räntehöjningarna något, en måttligt försvagad ekonomi och inga andra stora och oväntade överraskningar dyker upp.
Den första, kontanter är kung, verkar vara ett säkert kort om förhållandena blir sämre. Föredragna eget kapital och mezzaninskulder kommer att bli vanliga och tillgängliga för skulder som förfaller. Finansiering för byggandet kommer att vara svårt att få tills byggkostnaderna drar sig tillbaka, men som de är fortfarande upp med mer än en tredjedel sedan 2019, det kan ta lång tid. Brolångivare kommer att prioritera nödställda köp eftersom deras lägre priser ligger närmare nuvarande värderingar. När väl Fed lättar på räntehöjningar, kommer förbättrade obligationsinvesterare att leda till stramare CMBS- och CLO-tranchspreadar. Låntagare kommer så småningom att refinansiera bygglån med bostadsrättslån för att hålla saker flytande tillräckligt länge för att sälja.
Och så småningom (vad det än betyder på den här marknaden), kommer investerare att frigöra mycket kapital som de nu har vid sidan av.
