England har ett geni för att upprätthålla stabilitet, oavsett om andra världskrigets “Keep Calm and Carry On”-affischer eller författaren Douglas Adams slagord i hans “Hitchhiker’s Guide to the Galaxy”: Få inte panik.
Det kan tyckas förenklat för CRE-proffs i en tid med rikliga varningar om fallande priser, kollapsande transaktionsvolymer och den allmänna svårigheten att hitta finansiering med rimliga priser och villkor. Men några nyktra och försiktiga källor som har spårat några av problemen har börjat varna för att gå tillbaka från kanten.
I en färsk rapport om USA:s kapitaltrender gjorde MSCI just denna poäng. “Avtalsvolymen sjönk med tvåsiffriga priser i maj, men rubriken kan överskatta allvaret i vad som händer på marknaden”, skrev de. “Reträtten i försäljningsvolym är inte så illa som den upplevdes under perioder av ekonomisk svaghet på senare tid.”
De noterar att investeringsaktiviteten har sjunkit med 40 % eller kanske mer under de senaste sju månaderna, med “nedgångar från år till år överträffar nu nedgångarna av denna skala i början av pandemin.” Vilket ger lite perspektiv då allmänna förhållanden inte är i närheten av lika svåra, inte heller lika osäkra. Räntefallet är lika lätt att räkna ut som ett termark som inkluderar en stor räntehöjning.
Cap rates ökade “för alla större fastighetssektorer under det senaste året”, noterar rapporten. Mestadels i intervallet 10 till 30 punkter, även om centrala affärsdistriktskontor såg hopp med nästan 75 punkter. Men eftersom de fasta räntorna för 7-till-10-åriga bolån steg med 6,3 % i slutet av första kvartalet, nästan 210 punkter högre från föregående år, steg finansieringen snabbare än takräntorna, vilket gjorde många investeringar omöjliga.
Men ändå var investeringarna i maj högre än i maj 2020. “Volymen var 36 % högre i år än den tidigare lågpunkten för marknaden”, skrev de. “I förhållande till maj 2009, då finansiering ofta var otillgänglig till vilket pris som helst, stängde avtalsvolymen cirka 370 % högre i maj i år.”
Saker och ting kunde inte bara vara värre, utan det var det faktiskt för några år sedan.
Så, transaktioner är förståeligt nog nere. I en jämförelse mellan år och år, har flerfamiljer minskat med 69 %. Kontor, -65%. Sedan kommer hotell (-58 %), industri (-57 %), exploateringsplatser (-50 %), detaljhandel (-43 %) och äldreboende och omsorg (-34 %).
Men saker och ting kom tillbaka efter pandemins djup. Det gjorde de, motvilligt, efter den globala finanskrisen. Med mycket bättre känsla för vad som kan hända kommer de att göra det igen.
