En växande andel av väljarna i både röda och blå delstater stödde valåtgärder i förra veckans mellanårsval för att komma till rätta med bostadsotryggheten, med många förslag godkända med nästan 70 % av rösterna, enligt en ny analys från Moody’s Analytics.
I Austin godkände väljarna en prisvärd bostadsobligation på 350 miljoner dollar i en stad där prisvärda bostäder för närvarande bara omfattar 6% av den totala hyresmarknadsandelen, säger Moody’s seniorekonom Lu Chen. Den genomsnittliga hyran för bostäder till rimliga priser ligger på 1 113 USD per enhet och marknadens inventarier har vuxit med 16,4 % under de senaste två och ett halvt åren. Chen säger att obligationen ytterligare kommer att stimulera och stödja planering, design, förvärv, konstruktion, renovering, förbättring och utrustning av prisvärda bostäder för hushåll med låga och medelhöga inkomster i regionen.
Och i Kalifornien, som har det näst största gapet i utbudet av bostäder till överkomliga priser, följer analytiker noga rösträkningen på flera Bay Area-valsedlar – inklusive Berkeleys mått N, Oaklands mått Q och södra San Franciscos mått AA. — utformad för att minska detta delta. Chen noterar att alla dessa åtgärder är relaterade till en äldre ändring från 1950 i Kaliforniens delstatskonstitution som kräver väljarnas godkännande för att bygga låginkomstbostäder som subventioneras av skattebetalarna. Alla tre får för närvarande mer än 50 % av rösterna. Oaklands mått U och Berkeleys mått L väntar också på slutresultat; den förra söker 350 miljoner dollar för att bygga och bevara prisvärd spolning, medan den senare kräver två tredjedelar av rösterna för en fond för 200 dollar till rimliga priser.
“Sammantaget har Oakland-East Bay metro en extremt snäv bostadsmarknad till överkomliga priser med vakanser som ligger på 1,5 % från våra senaste trenddata”, säger Chen. “Genomsnittliga väntetider för ett prisvärt boende i denna tunnelbana är över 90 månader (eller 7,5 år), vilket överträffar alla andra tunnelbanor.”
I Los Angeles, den minst prisvärda tunnelbanan på västkusten, kommer Measure HHH att se 350 miljoner dollar spenderas detta räkenskapsår på bostadsbyggande, men bara 75 miljoner dollar nästa räkenskapsår och 49 miljoner dollar året efter det. Prop ULA:s engångs så kallade “Mansion Tax” är också för nära att ringa från och med torsdag, säger Chen, men skulle tillåta staden att samla in extra skatteintäkter på försäljning av kommersiella fastigheter och bostadsfastigheter som överstiger 5 miljoner dollar för byggandet av bostäder till överkomliga priser , akuta hyressubventioner och tjänster för dem som riskerar att bli hemlösa.
I Florida, en föreslagen konstitutionell ändring som skulle tillåta delstatens lagstiftande församling att anta lagar för att öka befrielserna för fastighetsskatt för lärare, polis, socialarbetare och andra befattningar föll under de 60 % röster som krävs för att godkänna, men fick 58,7 % av rösterna med 99 % av distrikten rapporterar.
“Men fördelningen av röster avslöjade att åtgärder för att lindra bostadsstress för medelinkomsthushåll har stöd över hela det politiska spektrumet”, säger Moody’s seniorekonom Ermengarde Jabir.
I Palm Beach godkändes en prisvärd bostadsobligation på 200 miljoner dollar av andra. Programmet, som finansieras av en höjning av fastighetsskatten, är utformat för att uppmuntra utvecklare att bygga nästan 20 000 nya lägenheter till rimliga priser och arbetskraftsbostäder till 2032.
“När bostadskostnaderna skjuter i höjden har lokalbefolkningen inte längre råd att bo bekvämt – nödvändiga arbetare och medelklassens arbetskraft pressas ut från Palm Beach”, säger Nick Luettke, en annan Moody’s-ekonom. “Våra senaste uppgifter visar att flerfamiljshyror i Palm Beach ligger på 2 077 $, den högsta bland våra Floridas storstadsområden, medan priserna på småhus ökade med 20% från år till år. Ändå stod Palm Beachs prisvärda bostäder bara för 10 % av den totala hyresmarknaden, med genomsnittliga hyror på 1 055 USD per enhet medan lagret endast växte med 0,8 % från år till år. Godkännandet av detta program förväntas öka utbudet och minska bostadskostnaderna. Dess framgång beror nu på utvecklarnas deltagande.”
Colorado såg också det enda statliga initiativet för bostäder till rimliga priser som fick röstsedlarna 2022 att passera, med drygt 50 % av rösterna. Åtgärden kommer att avsätta skatteintäkter för bostäder till rimliga priser genom att avsätta 0,1 % av statens inkomstskatteintäkter till program för bostäder till överkomliga priser, enligt Moodys dataforskare David Caputo som uppskattar att åtgärden kan hjälpa till att bygga 170 000 bostäder och hyresrätter under de kommande två decennierna.
Prisvärda bostadsobligationer i Asheville och Charlotte fick också cirka 70 % av rösterna, säger Moody’s Thomas LaSalvia.
“Efter att ha känt en nypa av konsekvent invandring och en växande närvaro av teknik och finans, upplevde båda städerna i North Carolina över genomsnittet flerfamiljshyror tillväxt under de senaste två åren. Inkomsterna steg, men släpade efter hyreshöjningar, vilket fick hyreskvoterna att stiga i båda städerna (Charlotte +330 bps, Asheville +502 bps), sade han. “Med 25 % (Charlotte) och 27 % (Asheville) ligger varje tunnelbana fortfarande under den allmänt accepterade “hyresbelastade” tröskeln på 30 %, men denna medianberäkning döljer problem med bostadsotrygghet, särskilt på den nedre sidan av inkomstspektrumet . Detta gäller särskilt i områden där hushållsinvandring har kommit från högre levnadskostnader i städer och stater.”
I slutändan kommer frågan om bostäder till överkomliga priser sannolikt att förbli relevant inom kort, är experter överens.
“Den privata marknadens oförmåga att tillräckligt tillhandahålla kostnadseffektiva bostäder i proportion till landets inkomstfördelning är ett strukturellt misslyckande för vårt samhälle”, säger analytikerna. Och “under överskådlig framtid kommer bostadsförsörjningen och otryggheten sannolikt att förbli framträdande i den nationella diskursen.”
