Den gamla tv-serien kanske hävdar att det alltid är soligt i Philadelphia, men skaparna hade uppenbarligen inte tillbringat mycket tid i kommersiella fastigheter runt Solbältet.
Det har funnits självförstärkande cykler som driver fram framgång där, särskilt i flerfamiljshus. Företag flyttar ner och försöker hitta billigare och mindre reglerade platser, efter pengarna. Folk följer jobben. Pengarna.
Alla dessa människor behövde platser att bo på, så utvecklarna begav sig också söderut. Och pengarna. Det har funnits där, men utmaningar börjar dyka upp. Finns det en chans att ytterligare expansion kan leda till övermättnad och förstöra en del av det som folk letar efter i första hand?
BARA STATISTIK
Siffrorna om framgång för flera familjer har varit uppenbara. Lägenhetshyrorna ligger över nivåerna före pandemi i många städer. Walker & Dunlop dokumenterade nästan 290 miljarder dollar i flerfamiljstransaktioner 2021, dubbelt jämfört med året innan.
CRE-data- och analysleverantören Markerr sa att 2022 första kvartalet flerfamiljs REIT intäktsökning ökade i genomsnitt med 9,6 % under samma period 2021.
Men det är generella siffror. Gräv i lite mer och igenkänning av de heta områdena flyter till ytan. National Association of Realtors Commercial Real Estate Metro Market Conditions Index såg CRE-marknaderna i Sun Belt och West som generellt de starkaste i landet. Florida hade fem av de 16 bästa; Georgien hade två. Endast en, Boston, var utanför dessa regioner.
Morgan Properties har cirka 95 000 enheter och har expanderat söderut med köp av en stor portfölj. “Vi har gått in på marknader som vi var mycket intresserade av med köpet av portföljen i söder”, säger områdets vice vd Linda Lopez. “Siffrorna visar [that the Sun Belt] fortsätter att dominera så långt som hyrestillväxtmarknaden. Det finns många stora företag som har flyttat eller expanderat i dessa regioner för olika regioner. Att lägga till dessa riktmärken ökar efterfrågan på bostäder i dessa områden. Jag känner och kommer att fortsätta att vara en stark marknad och vi fortsätter definitivt att se det kvartal efter kvartal med hyrestillväxt och beläggning.”
Fifield Companies var historiskt en utvecklare i Chicago och Los Angeles. Tidigare var företaget mest en kontorsutvecklare, men började för 20 år sedan flytta in i lägenheter och flerbostadshus. Och nu är dess fokus också på South Florida, Dallas, Phoenix, Denver och Inland Empire.
“Vi har övergått ganska kraftigt med tanke på grundläggande krav, både ur konsumtionssynpunkt och kapitalsynpunkt”, säger president Erin Spears.
“Det är en unik position som vi befinner oss i och anledningen till att jag säger att det är på kapitalmarknadssidan att du ser stor osäkerhet på skuldmarknaden, men innan dess hade du prissättning som inte hade setts någonsin,” Swapnil Agarwal, VD för Nitya Capital, säger. “Under-tre takpriser pågår och folk blir riktigt, riktigt aggressiva. Affärer får flera erbjudanden, och nu när skuldmarknaderna är vad de är [purchase] priset har börjat sjunka rejält. Men på marknivå går det bra.”
Allt gott och väl, men det finns tecken på att det kan vara lite smuts på de förgyllda ytorna.
TA AV DE GULD-FÄRGADE GLASÖGEN
Ett vanligt misstag att titta på data, inklusive ekonomi, demografi och företag, är att anta att ett genomsnitt gäller jämnt överallt. Men det gör det inte.
Det finns inget enskilt Sun Belt enligt David Lynd, VD för Texas-baserade Lynd Group, som har förvärvat och utvecklat fastigheter i Sun Belt i 40 år.
Han förstår överklagandet. “Pandemin tvingade alla att slå paus”, säger Lynd. “Människor är väldigt beteendeinriktade. Det var som att någon stoppade en pinne i ett hjul på en cykel. Du kastas av cykeln. Det tvingade människor att ta itu med dödligheten, fick dem att bedöma om de gillade det de gjorde för att kunna leva och fick dem att tänka på vad de värderade. Folk sa: ‘Jag vill bo på en plats med bra väder, bra regering som låter dig behålla de flesta av dina pengar.’
Men det finns mycket variation i solbältet. “Det är uppdelat i många olika delmarknader,” säger Lynd. “Som Arkansas, Oklahoma, Texas, Florida. Det är inte en lösning som passar alla. Summan av kardemumman är att de har sin “dag i solen.” Vi älskar solbältet, vi älskar allt det representerar, men den här pandemin kastade verkligen gas på elden och accelererade marknaderna till en stor befolkningsboom.”
Det menas utveckling som gör Lynch orolig. “Det förändrar markeringen av de platser där de rör sig”, förklarar han. “Jag är i Miami ganska mycket. Miami är inte vad det brukade vara. Det brukade vara feststaden, hade en del affärer på gång, och ändå flyttade 389 000 ner dit. Du [now] måste planera allt, sitta i trafiken för att komma dit du ska. Det är en mardröm. Det är mer allvarligt, alla försöker ta sig dit de ska snabbare, trafiken är sämre, allt det där.”
ANNAN DYNAMIK
En av fördelarna som Sun Belt har haft har krympt. Markerr mätte hyra i förhållande till inkomst som en indikation på överkomliga priser för olika stadsmarknader under det första kvartalet 2022. Studien visade att Sun Belt-marknaderna fortsatte att vara mer överkomliga än kuststäder med cirka 23,5 % jämfört med 26 % hyra till inkomsten kvoter, “men gapet mellan de två fortsätter att krympa” eftersom hyrestillväxten i Sun Belt har överträffat inkomsttillväxten. Det finns fortfarande en skillnad på 2,5 procentenheter, men det kommer inte nödvändigtvis att vara för evigt, särskilt som en av dragpunkterna för företag är lägre löner.
“Det är en anledning till att solbältet har sett en så explosiv tillväxt – att det har varit överkomligt, relativt sett”, förklarar Spears. “Den där dynamiken avtar något på ett meningsfullt sätt. Anekdotiskt sett ser jag människor komma tillbaka till Chicago som säger: “Jag saknar årstiderna och stadens själ.”
Sedan är det att göra affärer. “Finansieringen var mycket konkurrenskraftig fram till för två månader sedan,” säger Agarwal. “Det fanns affärer där brygglångivarna hade 80 % hävstång. Nu är de nere på 60 %.” Allt för att tiderna är osäkra, med inflation och stigande räntor. Rörliga skuldräntor “var i princip noll tills för fyra eller fem månader sedan och nu ligger de på 2,50 eller 3.” Räntetak är så dyra nu att de inte längre är en pålitlig form av säkring.
“Det är svårare att teckna affärer, även om hyresrollerna kommer,” fortsätter Agarwal. “Många människor satsar på att hyran ökar.” De motiverade låga takpriser med löftet om framtida högre hyror, men hur länge kommer hyresgäster att ha samma inkomstmultiplar av hyran som har varit tillgängliga?
Och det har blivit så förbannat dyrt och svårt att bygga upp. “Kostnaden för att bygga har bara skjutit i höjden”, beklagar Spears. “Det är 40% till 50% dyrare att bygga lägenheter på Sun Belt-marknaden generellt sett idag än före COVID.” Arbetskraft kan också vara mycket svårt att säkra.
“Om du skulle välja en marknad om du tittade på statistiken över vad som är planerat, som Phoenix, blir det blickar,” säger Spears. “Som en utvecklare som har aktiva projekt i Phoenix, får vi höra av huvudentreprenörer att de inte bjuder på nytt arbete eftersom de inte har tillräckligt med arbetskraft för att bygga projekten. Jag måste tro dem. I Denver, en stad som är tredje så stor som Chicago, finns det tre gånger så mycket byggande.”
OK, MINST FÖR NU
Dessa förändringar dödar inte verksamheten – inte än.
“Med det jag ser att anställningar nuförtiden har du en mycket snäv pool av sökande och många arbetsgivare står inför att behöva betala en högre lön för att fylla dessa tjänster än vad du historiskt skulle ha betalat för tre år sedan”, säger Lopez. “Även om vi hör att hyrorna ökar, är historien som inte berättas att företag betalar högre löner, även för nybörjarpositioner, eftersom efterfrågan finns där. Det är en personalmarknad. De kräver fler förmåner, mer flexibel tid, de vill arbeta på distans och det har påverkat landskapet ur rekryteringssynpunkt. Människor har råd med dessa högre hyror.”
Eller så har de fortfarande råd med de högre hyrorna. Och ändå är så mycket av flerfamiljsdynamik och anemiska takhastigheter byggt kring framtidens löfte. Det kommer fler människor. Hyrorna kommer att gå upp. Det kommer att finnas ytterligare utbud. Företag kommer att fortsätta på väg in i området.
“Du har en riktigt stark demografisk trend som inte kommer att avta,” säger Brett Forman, verkställande direktör, Trez Capital. ”Av den anledningen tror jag att efterfrågan finns. Utbudet är ännu inte vid mättnadspunkten, men vad som kan skynda på är om priset på mark har fortsatt att stiga exponentiellt, priset på arbetskraft fortsätter att stiga snabbt och utbudet är utom kontroll. Jag tror att folk fortfarande vill bo i sydost på grund av vädret, skatterna och det affärsvänliga klimatet.
Däremot kan vikten av platsen, platsen, platskliché ge vika för ett annat talesätt, ofta tillskrivet basebollspelaren Yogi Berra men ett mycket äldre skämt: Ingen går dit längre, det är för trångt.
“Men det blir till mättnad,” tillägger Forman om vad som kan hända när en destination är för populär för sina egna fördelar. ”När du kommer dit och priset är detsamma [as where you left], det finns en gräns för hur många som kommer att stanna.” När de flyttar är fördelen borta och det kan också vara lusten.
För nu är det dock många som redan har flyttat och som skulle kunna använda en lägenhet. Om du kan få mark, material, arbetskraft och i slutändan hyran för att göra det värt besväret, finns det fortfarande möjligheter i solen.
