USA har förlorat mer än 2 165 filmdukar sedan 2019, mer än 5 % av landets totala lager, eftersom teateroperatörer tvingades stänga eller justera programmeringen under pandemin.
Nu när sommarens storsäljande säsong är i full gång ser vissa operatörer dessa lediga utrymmen som en möjlighet att snabbt ta marknadsandelar till en rabatt från hyresvärdar som är ivriga att ersätta sina förlorade ankare.
Alamo Drafthouse Cinema, den 12:e största filmkedjan i landet, tittar på några av dessa lediga biografer i gallerior och blandade platser för sin nästa tillväxtfas, som inkluderar att öppna fem till tio biografer under vart och ett av de kommande fem åren.
Med tillstånd av Heather Kennedy
Alamo Drafthouse meddelade att det skulle lägga till fem till tio nya biografer i år.
Den Texas-baserade kedjan, som nu har 39 platser, blev en av de första teaterkedjorna att försätta i konkurs i början av 2021. Men när den bredare detaljhandelssektorn kommer ur pandemin, säger Alamo Drafthouses chefer att teaterkedjan, som driver en stor del av intäkter från dess kompletta kök och barerbjudanden, är återigen redo för sin närbild.
“Vi tror att det finns en stor möjlighet för fastighetsägare att verkligen ta en introspektiv titt för att se vad deras anläggningar behöver för att inte bara kunna överleva utan konkurrera på lång sikt och biografbranschen”, säger Chris Drazba, utvecklingschef. på Alamo Drafthouse. “Vi tror att vår affärsmodell är precis vad konsumenterna vill ha nuförtiden.”
Alamo Drafthouse är inte den enda kedjan som vill expandera. AMC Theatres stängde 106 platser samtidigt som de öppnade 49 nya under pandemin, men dess VD sa i november att de var ute efter att utnyttja sin likviditet för att “hämta teatrar ganska billigt och plocka upp riktigt högkvalitativa teatrar och potentiellt ganska lönsamma teatrar.”
Chefer på Cinemark, som driver 516 biografer i USA, sa på ett intäktssamtal den 5 maj att det expanderar till nya marknader samtidigt som de stänger underpresterande platser.
Expansionspressen kommer när biografindustrin fortsätter att återhämta sig från pandeminivåerna. Box office-siffrorna släpar fortfarande efter pre-pandemiska intäkter på grund av en minskning av det totala antalet biopremiärer, enligt The Cinema Foundations 2023-rapport. Biograftrafiken var 34 % under 2019 års nivåer 2022, enligt en rapport från platsdataföretaget Placer.ai.
Branschens tröghet att återhämta sig helt motverkar teateroperatörer i deras strävan att expandera, säger Scott Burns, vd och chef för detaljhandelsmäklare för JLL på den större Los Angeles-marknaden. Biokedjor förlitar sig på information om biljettkassan och fottrafik för att förhandla fram fördelaktiga hyresvillkor med hyresvärdar, och deras förhandlingsstyrka försvagas av deras nuvarande underprestanda, sa Burns.
“Det är inte en bra tid att låsa in ett långsiktigt hyresavtal,” sade Burns.
Han sa att han förväntar sig att fler teatrar kommer att stängas när branschen går mot mindre fotspår med färre skärmar. Stora fastigheter med 15 eller fler skärmar är mer benägna att byggas om än att ersättas av en annan operatör, sa han. Mindre cineplex kan fortfarande vara bra möjligheter för kedjor som vill expandera, tillade han.
Analytiker säger att teaterbesökare, efter att ha tillbringat flera år under pandemin med att titta på nya släpp hemma, letar efter en mer premiumupplevelse. Mer än en tredjedel av teateroperatörerna sa till The Cinema Foundation i en undersökning att de planerar att lägga till alkoholservering till några av sina teatrar under de kommande tre åren.
Alamo Drafthouse-chefer säger att dess kompletta middagsmodell passar nya konsumentkrav.
Operatörer uppgraderar också biografer för att locka biobesökare. Mer än hälften av de svarande sade att de planerade att uppgradera ljudsystem och projektorer under de kommande tre åren, och cirka 40 % av de tillfrågade sa att de planerar att lägga till fåtöljer eller uppgradera till storformatsskärmar.
Äldre teatrar har haft svårt att anpassa sig till nya krav. Cineworld, moderbolaget till Regal Cinemas och näst största teateroperatör i världen, stängde av minst 69 platser då det gick i kapitel 11-konkurs förra året. Det lämnade in planer förra månaden i en domstol i Texas för att omorganisera efter att ha skrotat planer på att sälja delar av sin verksamhet.
Pacific Theatres, som inkluderar ArcLight Cinemas, ansökte om en Chapter 7-likvidation i juni 2021 efter att dess 17 biografer hade varit stängda i mer än ett år. Vid den tiden hade företaget 69 miljoner dollar i skulder och 5 miljoner dollar i totala tillgångar. AMC tog upp minst fyra av platserna och tog över teatrar i Los Angeles och Chicago i december 2022 och två andra platser i San Diego och Washington, DC, två månader senare.
Alamo Drafthouses konkurs i mars 2021 var en av de första för branschen under pandemin. Företaget kunde inte betala 105 miljoner USD i långfristiga skulder och stängde tre teatrar som en del av sin omstrukturering, inklusive dess ursprungliga läge i Downtown Austin.
“Det var mycket handvridning mellan långivare och hyresvärdar och även bland våra investerare,” sa Drazba om konkursen. “Det var bara vettigt att ta vårt företag i konkurs, omstrukturera vår organisation och stärka vår balansräkning på lång sikt.”
Företaget verkar till stor del under en franchisemodell och äger 40 % av sina verksamhetsplatser och 20 % av sin utvecklingspipeline. Drazba sa att teaterkedjan förhandlar med studior om visningsrättigheter på uppdrag av franchisetagare, vilket gör att de kan fokusera på verksamheten.
“Ingen av de personer jag pratar med på utsidan om franchising har en förståelse för hur man förhandlar filmköp med Disney, Sony, Universal, etc. Så de förlitar sig verkligen mycket på Alamo i det avseendet för att driva sin verksamhet,” Drazba sa. “När vi sedan kan ta bort den komplexiteten, handlar den dagliga verksamheten verkligen om att driva en mat- och dryckesverksamhet.”
Hyresvärdar och teateroperatörer ingår ofta den här typen av affärer, så kallade förvaltningsavtal, och överlåter verksamheten till hyresgästerna samtidigt som vinsten delas upp. Burns sa att han förväntade sig att dessa avtal skulle bli allt vanligare under denna övergångsperiod för branschen.
“Det finns några nya kedjor där ute som vill öka marknadsandelen, så du kommer att se transaktioner göras med vissa kedjor,” sa Burns. ”Jag tror att man kommer att se en trend mot att driftavtal tecknas med ägare där en ägare äger byggnaden och de har alla skärmar uppsatta. Om en hyresgäst flyttade ut tar de in en operatörspartner.”
Alamo Drafthouse har, liksom AMC, redan tagit över en förstklassig teater. Dess nästa plats att öppna kommer att ersätta Bostons ShowPlace Icon Theatre, som stängde 2021. Den exklusiva teatern hade öppnat 2018 i One Seaport, ett butikscenter i två kvarter i Seaport District.
44K SF-utrymmet inkluderade en restaurang och bar med full service, vilket Alamo Drafthouse sa var en nyckelfunktion som man letade efter när man övervägde ett utrymme. Fastighetens ägare, WS Development, sa att Alamo Drafthouses utökade bekvämligheter passade med vad butikscentrets kunder letade efter.
“Processen att föra Alamo Drafthouse till Seaport Boston innebar ett noggrant samarbete för att vitalisera teaterutrymmet och leverera en unik filmupplevelse”, berättade Todd Norley Jr., vicepresident för leasing på WS Development, Bisnow i ett påstående. “Alamo Drafthouse har ett innovativt förhållningssätt till filmvisningar, med ett engagemang för att skapa en uppslukande miljö, dynamisk programmering och prisbelönt mat och dryck. De har skapat en ny dimension till filmupplevelsen som skiljer dem från traditionella teatrar.”
Drazba sa att Alamo Drafthouse, med sina fullserviceerbjudanden, var unikt positionerat för att dra fördel av förändringen i konsumentefterfrågan. Men av de tusentals nya lediga teatrar över hela landet, för många, har krediterna rullat och ridån har fallit.
“Om de släpptes av en annan krets var det något fel på marknaden, med byggnadens skick, kanske till och med mättnaden av det totala utbudet och det omedelbara handelsområdet,” sa Drazba. “Så vi måste utvärdera var och en av dessa byggnader utifrån sina egna meriter.”
