Retails e-handel och pandemi-laddade shakedown har förändrat förhållandet mellan hyresgäst och hyresvärd.
Affärer har blivit mer komplicerade bland begränsat kassaflöde och stigande räntor, medan ärren av hyresöverseende och betalningstvister har fått hyresvärdar att driva på för mer stabilitet i sina hyresavtal, sa ledare för detaljhandelsbranschen på tisdagen kl. Bisnow‘s National Retail Conference på 1540 Broadway på Manhattan.
Bisnow/Ciara Long
Adler & Stachenfelds Eric Menkes på scen vid Bisnows nationella detaljhandelsevenemang 2023 med Van Leeuwen Ice Creams VD och medgrundare Ben Van Leeuwen och Chipotle Lead Real Estate Manager Lori Pellegrino.
“Det handlar inte bara om fantastiska fastigheter, det handlar om fantastiska hyresvärdar”, säger Taryn Brandes, grundare av mäklar- och rådgivningsföretaget Brand Urban. “Säkerhet och garanti har förhandlats fram på ett sätt som jag aldrig, aldrig sett förut.”
Detaljhandelshyresgäster som hoppas kunna teckna nya hyresavtal kommer i allt högre grad att hamna i mottagandet av ändrade avtalsvillkor, med tätare hyreshöjningar och förväntningar på fler betalningar i förväg, sa hyresvärdar och återförsäljare på scenen.
“Normen var att du leasar den, du gör den platt i ungefär ett år, lägger till en bula, gör den platt i ytterligare fem år”, säger Jack Devilliers, senior vice president på den nationella köpcentrumutvecklaren Regency Centers. “Jag tror att normen börjar bli lite mer att det kommer att bli årliga ökningar för att hålla jämna steg med inflationen.”
Hyresvärdar funderar på att binda årliga hyreshöjningar till inflationen och kräver ungefär 2,5 % per år under loppet av 10- till 15-åriga hyresavtal, snarare än traditionella affärer som inkluderade ett prishopp på 5 % till 10 % halvvägs, sa Devilliers.
Good guy-klausuler är borta från bordet i många fall, sa Brandes, och fler hyresvärdar trycker på för så mycket som tre års uppsägningstid innan hyresgäster lämnar – tre gånger så mycket som den maximala 12-månaders uppsägningstiden som tidigare gällde. tillade hon.
Hyresgästerna uppmanas också att sätta in mer pengar i förväg för att garantera sina platser, säger Guss Firestein, utvecklingschef för den franska bagerikedjan Maman.
“Vi har faktiskt låst in miljontals dollar, inte bara i deposition utan också i förbetald hyra,” sa han till publiken. “Med mängden affärer som vi har är det mycket kapital bundet.”
Maman försöker omstrukturera sina affärer för utrymme som ett resultat, föreslår en garanti för de första par åren av ett hyresavtal och arbetar med en rullande garanti till affärer efter den perioden. Utan den flexibiliteten har hyresgästerna inte det kapital de behöver för att göra de förbättringar av utrymmen som kommer att locka kunder, sa Firestein.
Bisnow/Ciara Long
Cole Schotzs David Rubenstein, Mamans Guss Firestein, Brand Urbans Taryn Brandes och Regency Centers Jack Devilliers på scen vid Bisnows nationella detaljhandelsevenemang.
Hyresvärd-hyresgästavtalen går också mer mot flexibilitet för att ta hänsyn till den osäkerhet som blivit normen de senaste åren. Båda parter söker efter kompromisser om när hyresgäster ska börja betala hyra, med hyresvärdar som försvåras av förseningar i leveranskedjan från pandemitiden för nya HVAC-system medan hyresgäster utsätter sig för långa väntetider för inredningsartiklar som köksutrustning.
“Hyresgäster ber om visst skydd för oförutsedda händelser – att tillåta eller få en spritlicens – är inte förhandlingsbara,” sa Brandes och tillade att hyresgäster inte kommer att teckna detaljhandelsavtal i livliga områden där deras enda alternativ för att särskilja sitt skyltfönster är en dekal snarare än att vara kunna möblera utsidan av fastigheten.
Men hyresvärdarna får allt mer övertaget under förhandlingarna. Efter en längre period av krympande detaljhandelsbyggande då e-handeln tärde på intäkter, upplever återförsäljare som letar efter utrymme hård konkurrens och krympande tillgänglighet. Förutom att skapa press uppåt på hyrorna, visar sig konkurrensen också vara oöverkomlig för hyresgäster som letar efter popup-platser för att testa platser eller marknader.
“Poolen av utrymme som är tillgänglig på kort sikt krymper,” sa Brandes. “Några av dessa click-to-bricks-företag eller bara andra modemärken testar marknaderna genom att säga “Vi vill bara hyra sex månader till 24 månader med en långtidsförlängning.” Och poolen av utrymme som är tillgänglig för dessa varumärken är liten eller ingen.”
Återförsäljare utanför fast fashion och click-to-bricks-företag, som är säkrare på sin marknad, söker i allt större utsträckning hyresvillkor så långa som 20 år, sa hon.
Men även när pandemin avtar och ger vika för en livligare personlig detaljhandelsupplevelse än experter förutspådde i kölvattnet av e-handelns effekt på sektorn, experter på Bisnows skede sa att hyresvärdar fortfarande står inför svårigheter.
Täta kapitalmarknader gör det svårare för alla typer av företag att bygga ut nya utrymmen, sa experter, vilket ökar konkurrensen om andra generationens utrymmen, men hyresvärdar söker också högre hyror eftersom långivare kräver att mer eget kapital sätts in i förbättringar.
Platsen är fortfarande lika viktig som någonsin, men pandemi-sporrade förändringar av hur och var människor interagerar personligen har förändrat vilka butiksplatser som kan vara mest eftertraktade.
Bisnow/Ciara Long
SHOPCORE Properties Jessica Zaski på scen vid Bisnows nationella detaljhandelsevenemang 2023.
Ben Van Leeuwen, VD och medgrundare av Van Leeuwen Ice Cream, fann att sidobutiker fungerade bäst för hans varumärke eftersom de drar nytta av konsumenternas känslor av spontanitet och ger utrymmen där kunderna vill dröja kvar. Däremot fann Lori Pellegrino, Chipotles ledande fastighetschef, att bekvämligheten med en hörnplats fungerade bra för varumärket eftersom den passade med de rytmer som är på språng som snabba matställen flyttar till.
Men den omvälvningen innebär att vissa hyresvärdar sitter på tomma butiksytor i hopp om en hög hyra som kanske aldrig kommer, säger Jeff Mooallem, operativ chef på Urban Edge Properties.
”Hyresvärdar måste bli realistiska om sina värden och vad hyrorna är. Många gånger är hyresvärdens händer knutna till det på grund av sin finansiering”, sa han och tillade att det är svårt för ägare av butikslokaler som bygger på att ta ut 300 USD per SF att gå till sina långivare när utrymmet nu är värt hälften av det i den nuvarande marknaden. “När du ser mycket ledigt utrymme beror det ibland helt enkelt på att budet och budet inte har träffats ännu.”
Eran med billiga förortshyror kan också vara över för vissa detaljhandelshyresgäster, sa paneldeltagarna, med hyror i några av de mest efterfrågade förorterna som når samma pris som stadskärnor. Migrationen från pandemin till Sun Belts städer och förorterna ledde till en ökad efterfrågan på välkända varumärken i gallerior och shopping i förorter. Men nu flyttas en del av den efterfrågan tillbaka till städerna när hyresgäster söker tryggheten för en högre volym av besökare för att kompensera för hyrespriserna de betalar.
“2022 skulle jag säga att 60 % av vår verksamhet ägde rum utanför New York City,” sa Brandes. “År 2023 är 75 till 80 % tillbaka i New York City. Människor är medvetna om styrkan i dessa täta stadsmarknader. De går inte bort.”
