Den här serien kommer in i huvudet på beslutsfattarna inom CRE, de människor som formar branschen genom att sätta investeringsstrategi, arbetsplatsdesign, mångfaldsinitiativ och mer.
Aaron Ru är rektor på RET Ventures, ett riskkapitalföretag fokuserat på fastighetsteknologi. RET grundades 2017 i samarbete med REITs och privata ägare-operatörer av amerikanska flerfamiljs- och enfamiljsfastigheter.
De flesta av RET:s investeringar är i tekniker som löser problem för uthyrningsoperatörer genom att förnya sig inom smarta hemteknik, WiFi, modulbyggande med mera. Företaget har nu 28 portföljbolag, inklusive SmartRent och Measurabl, och dess mer än 40 strategiinvesterare äger 9 000 flerfamiljstillgångar och 137 000 småhus på totalt mer än 2 miljoner bostäder över hela landet.
Ru sa att ett överflöd av finansiering 2021 drev tillväxten bland några mediokra proptechföretag, och nu kämpar några av dessa svagare företag och skakar om marknaden. Å andra sidan tror han att enfamiljsuthyrningsinvesteringar är i ett tidigt skede och förväntar sig att det kommer att fortsätta att explodera i popularitet, särskilt bland institutionella aktörer som kan komma att slå ut mamma-och-pop-investerare.
När huvudet inte är i det digitala molnet, gillar Ru att ta in den stora fluffiga sorten nära sitt hem i Utah, åka skidor, cykla mountainbike och leta efter badplatser med sin golden retriever, Rosie.
Följande har redigerats lätt för stil och klarhet.
Med tillstånd av Aaron Ru
RET Ventures Aaron Ru med sin fru Beverly och deras hund Rosie
Bisnow: Baron Rothschild sa en gång att “tiden att köpa är när det är blod på gatorna.” Var är blodet idag?
Ru: Med fokus på fastighetsteknologi kunde vissa företag med medelmåttiga framtidsutsikter fortfarande höja under ’21 på grund av överflödet av VC-dollar. Nu lägger de företagen ner. Bra företag (uppvisar stark tillväxt, produktvision, produktmarknadsanpassning) kunde definitivt skaffa kapital under 21, men till och med några av dessa företag kämpar för att höja på grund av att många VC-investerare tog paus i sommar.
Inom proptech har startups som exponeras för detaljhandeln med småhustransaktioner mest blod på gatan. Företag som Compass, Better.com, etc. kämpar med att bolåneräntorna skjuter i höjden och transaktionerna faller hastigt.
Bisnow: Vilken är din mest kontroversiella CRE-åsikt och varför har du rätt i det?
Ru: Institutionaliseringen av småhusuthyrning kommer att accelerera dramatiskt under 2020-talet. Denna trend har redan börjat, men vi är långt, långt ifrån toppen. Med massiva inflöden av kapital (mer än 40 miljarder dollar har samlats in under de senaste två åren) förvandlas tillgångsklassen snabbt och de mamma-och-pop-investerare som dominerade SFR kommer att möta mycket ökad konkurrens.
Bisnow: Om du inte var i fastigheter, vilken väg skulle din karriär ha tagit?
Ru: Jag har alltid älskat att vara en pålitlig tankepartner för innovativa chefer, och jag får leva det varje dag, och arbeta med våra portföljbolags VD:ar för att hitta bättre sätt att tillämpa teknik och förbättra processer för de ledande flerfamiljs- och SFR-operatörerna.
Innan min MBA arbetade jag i tre år på United Talent Agency (som representerar Angelia Jolie, Kevin Hart, Lebron James och andra A-lister) och hjälpte dem att köpa andra talangbyråer. På många sätt liknar det att vara agent att vara en VC – du är en pålitlig tankepartner och hjälper till att styra en kund mot projekt som är vettiga.
Med tillstånd av Aaron Ru
RET Ventures’ Aaron Ru med sin fru, Beverly, cyklade i Chateauneuf du Pape, Frankrike
Bisnow: Om du kunde göra en förändring i branschen, vad skulle det vara?
Ru: Branschen ligger fortfarande väldigt långt efter när det gäller införandet av teknik, med cirka 1 % av intäkterna som går till FoU inom CRE. Samtidigt är en del av ineffektiviteten i branschen häpnadsväckande; till exempel är energiförbrukningen vid många fastigheter mycket högre än nödvändigt på grund av föråldrade system eller mänskligt beroende “automatisering”.
Vi måste fortsätta att strukturellt investera i teknik, särskilt i en ekonomisk nedgång där operativ effektivitet och hävstångseffekt kan förbättras.
Bisnow: Vad är en sak du skulle göra annorlunda från tidigt i din karriär?
Ru: Fastighets- och riskinvesteringar är båda relationsdrivna, och många av våra kommanditpartner har känt till och gjort affärer med våra partners Chris [Yip] och John [Helm] i årtionden. I efterhand skulle jag ha valt att gå mindre brett över en mångfald av erfarenheter, och fokuserat på att bygga mitt nätverk av mentorer och relationer i en specifik bransch tidigare.
Bisnow: Hur bestämmer du som ledare vem som är värd att vara mentor och vem som helt enkelt inte passar?
Ru: Att visa sann intellektuell nyfikenhet är mycket viktigt i vårt jobb. Vi möter hundratals entreprenörer om året som bygger nystartade teknologier inom väldigt olika vertikaler inom proptech: konstruktion, förvärvsprogram, appar och bekvämligheter. Att kunna vara nyfiken och öppen för nya koncept är verkligen viktigt. De människor som brinner ut är arroganta och tror att de har listat ut hur världen fungerar. Att kunna återställa den synen över tid är nyckeln till att driva innovation framåt.
Förutom nyfikenhet måste människor också vara villiga att lägga ner hårt arbete. Vi hör mycket om balans mellan arbete och privatliv nu för tiden, men om du i din karriär konsekvent kan göra vad du lovar att göra för dina portföljbolag, LP-skivor och partners, märker folk och bra saker konspirerar att hända dig.
Bisnow: Vad tycker du om metaversen? Har det någon relevans för CRE?
Ru: Jag tillbringade två år med att täcka Web3/blockchain för min sista fond innan jag gick med i RET, så jag har mer sammanhang än de flesta om detta ämne. Vi spenderade faktiskt mycket tid på att lära känna Decentralands chefer 2019 och 2020. Till slut kämpade vi för att formulera sammanhängande användningsfall för fastigheter och Web3; digital mark är inte riktigt ont om mark, och tokeniseringsplattformar som tillåter användare att investera i en “bit” av fastigheter fungerar perfekt utan blockkedjan. Slutligen finns det en hel del regelöverhäng. Jag skulle hålla mig borta från utrymmet för tillfället tills allt detta är klart.
Med tillstånd av Aaron Ru
RET Ventures Aaron Ru åker skidor i Alta, Utah
Bisnow: Vad ser du som de bestående effekterna av pandemin på CRE?
Ru: Operatörer ser allt mer värdet av att framtidssäkra sin verksamhet, och Covid-19 bidrog till att påskynda införandet av ett antal tekniker som har ett tungt lyft för implementering. Som ett exempel är många av våra LP-skivor stora flerfamiljsoperatörer och utnyttjade pandemin för att implementera tekniker som självturné och virtuell turné. I de tidiga dagarna av Covid, när utsikterna var obekväma att turnera tillsammans med en leasingagent, installerade många flerfamiljsoperatörer smarta lås för att möjliggöra självresor. För ett stort antal av dessa leasingteam har det som började som en Covid-beredskap fastnat. Vissa människor föredrar bara att turnera lägenheter ensamma, och ett antal stora operatörer har för avsikt att erbjuda självresor som ett resealternativ på lång sikt.
På samma sätt fick bostadsfastighetstyperna en nivå av företräde som de inte hade haft. Tidigt i Covid lutade folk sig hemma i veckor i sträck. Vid det här laget är de flesta antingen tillbaka på kontoret eller arbetar med hybridscheman, men den sammanlagda tiden som spenderas hemma har ökat betydligt. Detta förstärker vikten av att förbättra flerfamiljs- och SFR-fastigheter och optimera deras verksamhet – det gör bekvämligheter viktigare och ökar vikten av snabba underhållsåtgärder och minskad energieffektivitet.
Bisnow: Som ni vet pågår det en massiv konversation om att flytta fram fler färgade och kvinnor till C-suiten. Vad gör du för att ta itu med de rösterna och den rörelsen inom din egen organisation?
Ru: Branschen behöver mer köns- och rasmångfald. Internt har vi haft ett stort fokus på att anställa och investera i utvecklingen av en mångsidig grupp av investeringsteammedlemmar som kommer med olika perspektiv till bordet. Jag tror att detta gör oss till ett bättre, mer välrundat team, och jag tror att branschen som helhet försöker gå i en liknande riktning.
Bisnow: Så, det här är helgens intervju. Vad är din typiska helgrutin?
Ru: Vi har fördelen av att vara en riskfond som är belägen borta från det livliga Sand Hill Road i Bay Area. Vi är i Park City, Utah, som i huvudsak är en stor utomhuslekplats; på vintrarna hittar du mig på backarna i Alta eller Deer Valley. på somrarna cyklar jag mountainbike över Park City. Min golden retriever, Rosie, är ett stort fan av att hitta platser att bada på, som det finns ett gäng i stan också.
