Omfattningen av smittan av de näst och tredje största bankkonkurserna i USA:s historia under den senaste veckan är fortfarande okänd, men värdena på börsnoterade fastighetsägare har redan infekterats.
Det 37 våningar höga kontorstornet Madison Center i Seattle.
FTSE NAREIT Equity Index, som följer alla amerikanska aktie-REITs, har sjunkit med cirka 4,6% under de senaste fem dagarna, vilket överträffar S&P 500:s 3% dipp under samma period. Investerare har fått sitt förtroende särskilt skakat för kontors-REIT – FTSE NAREIT Equity Office-index föll med mer än 12,5% under de fem dagarna som slutade på onsdagen. Hypoteks REITs lider också, ned mer än 10% under samma period.
Boston Properties, det största kontoret REIT, såg sin aktie tappade cirka 14 % i värde sedan i torsdags, medan Alexandria Real Estate Equities – den främsta hyresvärden för life science-industrin, där den sena Silicon Valley Bank var särskilt aktiv – har tappat cirka 12 % av dess värde.
Med det internationella finansiella systemet under stress har kontors-REIT nu en extra utmaning för sin fortsatta hälsa. Inte bara kommer skulder att bli dyrare, det kommer förmodligen att bli svårare att hitta, särskilt för en sektor som upplever ett starkt tryck nedåt på efterfrågan.
“Detta är en tid då bostäder kommer att vara otroligt aktiva. Affärer kommer att finansieras, medan andra tillgångsklasser inte har den fördelen,” sa Origin Investments medVD David Scherer. “Det finns ingen Fannie eller Freddie eller HUD för industri eller detaljhandel eller kontor.”
Signature Banks kollaps på söndagen skickade chockvågor genom New York, där den var en framstående långivare på flerfamiljsfastigheter. Hyresvärdar har bett sina hyresgäster med signaturbrev att ersätta dem, rapporterade The Real Deal.
Office REITs med fokus på Manhattan har sett värden sjunka sedan banksektorn började darra. SL Green, New Yorks största kontorsägare, har gått ner med mer än 15 %, Vornado är nere med 12,9 % och Empire State Realty Trust har tappat 16,6 % av sitt värde.
Den direkta risken för kontors-REITs som en kollaps av Silicon Valley Bank utgör är relativt begränsad. Exempelvis är Cousins Properties nionde största hyresgäst i hyra SVB, som representerar cirka 1,2 % av bolagets hyresportfölj. BXP äger Madison Centre, en byggnad i Seattle där SVB är hyresgäst. Ödet för dessa hyresavtal är oklart, eftersom det beror på hur tillsynsmyndigheterna omorganiserar SVB.
Andra problem i samband med de fallerade bankerna är mer detaljerade. Bland Alexandrias säkerhetsdepositioner uppgår remburser utfärdade av SVB till cirka 108,3 miljoner USD, och REIT arbetar med dessa hyresgäster för att ersätta dessa remburser med en annan acceptabel deposition, rapporterar S&P Global.
“Vi kan inte spekulera och kan bara tala med den data vi har,” sade Nareit Executive Vice President för forskning och investeraruppsökande John Worth i ett uttalande till Bisnow. “Medan störningar i banksektorn kanske inte är bra för transaktionsmarknaden, har kontors-REITs i allmänhet välskötta och välstrukturerade balansräkningar.”
Sektorn hade redan varit stressad. CMBS brottslighetsfrekvensen för fordon med kontorstillgångar som säkrar sina bolån steg 55 punkter i februari efter att ha tickat upp 25 punkter i januari, enligt Trepp.
Det har också förekommit ett antal fallissemang relaterade till kontorsfastigheter den senaste tiden. Pacific Investment Managements Columbia Property Trust föll på 1,7 miljarder dollar i kontorsbyggnadsskulder, medan Brookfield Asset Management misslyckades med mer än 750 miljoner dollar för två skyskrapor i Los Angeles.
“Office har blivit omringad av många långivare under ganska lång tid redan, och de senaste kapitalmarknadschockerna hjälper verkligen inte,” sa CenterSquare Investment Management Portfolio Manager Alexander Snyder. “Det har redan förekommit ett antal högprofilerade kontorslån som inte har ställts in, och det skulle vara förvånande om fler inte följde efter under de kommande månaderna.”
