En aktivistinvesterare har lanserat en offentlig kampanj för att tvinga bort det kontrollerande intresset i två fastighetsinvesteringsfonder, och hävdar att förvaltningsföretaget AR Global ägnar sig åt utbredd självaffär.
New York-baserade Blackwells Capital anklagade AR Global för att debitera Global Net Lease och The Necessity Retail REIT orimliga avgifter, vilket driver ned de två REITs aktievärde samtidigt som de berikar dess ledare.
I en nyligen släppt presentation hävdar Blackwells Capital att AR Global samlat in 838 miljoner dollar i förvaltningsavgifter, återbetalningar, egendom och andra utgifter sedan 2015 genom pågående självaffärer. Blackwells, som tidigare har väckt talan mot REITs för att ta bort AR Global som förvaltare, hävdar att AR Global är bunden i ett nät av företag som “har en historia av fällande domar för värdepappersbedrägeri, manipulation, aktieägarprocesser och konkurs.”
“Vi tror att GNL och RTL är djupt undervärderade företag med attraktiva fastighetsportföljer som plundras av en rovgirig och konfliktfylld extern förvaltare: AR Global,” sa Blackwells investeringschef Jason Aintabi i ett uttalande. “Styrelserna för både GNL och RTL har var och en försökt att skydda sig själva och AR Global från granskning av sina aktieägare genom manipulation av företagsmaskineri och taktiska rättstvister.”
Global Net Lease är en börsnoterad REIT fokuserad på sale-leaseback-transaktioner som involverar enstaka hyresgäster. Necessity Retail REIT gör ungefär samma sak, med tonvikt på hyresgäster som Home Depot och Truist Bank. Tillsammans kontrollerar de två mer än 68 miljoner SF av egendom och har ett börsvärde på nästan 2 miljarder dollar.
AR Global är extern förvaltare för båda REITs. Företagets ledning är intimt knuten till Nicholas Schorsch Sr., som Blackwells listar som företagets grundare.
AR Globals VD Michael Weil är en affärspartner till Schorsch från hans tidigaste tid när han köpte bankkontorsfastigheter i Pennsylvania. AR Globals operativa chef är Schorschs son, Nicholas Schorsch Jr.
Fastighetsinvesteringsföretag som är anslutna till Schorsch Sr. har varit föremål för upprepade granskning i åratal. Under 2014 avsattes två högsta chefer på American Realty Capital Properties, som grundades av Schorsch, på grund av en redovisningsfel på 23 miljoner dollar.
I det efterföljande nedfallet stämde en av cheferna, Lisa McAlister, ARCP för ärekränkning och påstod att hon tog fallet för en mörkläggning som involverade Schorsch.
McAlister drog tillbaka stämningsansökan efter att Schorsch hoppat av sin roll som verkställande ordförande, tillsammans med ytterligare två toppchefer. ARCP bytte namn till VEREIT men förblev indragen i rättsprocesser, vilket kulminerade i en uppgörelse på 1 miljard dollar i en grupptalan från aktieägare som anklagade värdepappersbrott och bokföringsbedrägerier 2019.
Samma år slapp Schorsch fängelse och ett erkännande av skuld men gick med på att betala mer än 60 miljoner USD i böter från Securities and Exchange Commission tillsammans med Brian Block, en av de första cheferna som var inblandade i skandalen, och AR Capital.
Blackwells fall mot AR Global vilar på liknande anklagelser om självhandel som förföljde ARCP. I sin presentation hävdar Blackwells att styrelserna för Global Net Lease och The Necessity Retail REIT gick med på förvaltningskontrakt med AR Global som betalade avgifter fyra gånger högre än branschstandarden. Den noterar också att REITs förvaltningsavgifter har fördubblats sedan 2016 trots att deras aktier tappade 3,3 miljarder USD i aktieägarvärde.
REITs är intimt knutna till AR Global, som listar dem som “affärsstrategier” och delar en adress med dem på sin webbplats. AR Global svarade inte på en begäran om kommentar.
Blackwells Capital, som grundades av Aintabi 2016, förvärvade andelar i de två REITs förra året och blev en topp fem aktieägare för Global Net Lease.
Med början i oktober har Blackwells engagerat sig i en utdragen strid med AR Global för att tvinga fram en omröstning om nomineringarna av två styrelseledamöter för att sitta i styrelserna för båda REITs. Företaget sa i sin senaste presentation att dess slutmål är att tvinga ut AR Global helt och hållet och införa nya förvaltningsmetoder för att förbättra aktiens prestanda vid REITs.
I stämningsansökan Blackwells lämnade in i december hävdade den att AR Global använde vänliga styrelsemedlemmar för att godtyckligt ändra stadgar och hindra Blackwells nomineringar från att fortsätta.
“Styrelserna för GNL och RTL griper efter halmstrån för att hålla aktieägarna från att ha en röst i riktningen för dessa offentliga företag”, sa Aintabi i ett uttalande som tillkännager stämningen. “Genom att förlita sig på en elak tolkning av de senaste stadgändringarna, och genom att fabricera andra förevändningar för att förkasta våra giltiga nomineringsmeddelanden, verkar dessa styrelser bara agera som marionetter för att hjälpa AR Global med dess elaka budgivning.”
