Onsdag morgon kom inflationsnyheten som fastighetssamfundet, och hela den amerikanska ekonomin, har sett fram emot i mer än ett år: Konsumentprisindex steg med 3 % jämfört med föregående år i juni, den minsta uppgången sedan mars 2021.
REIT-aktier svarade med en studs på nästan 3 % jämfört med början av året då investerare firade den starkaste signalen hittills om att kapitalmarknadsförlamande räntehöjningar kan sakta ner under de kommande månaderna.
FTSE Nareit All Equity REITs-index var upp 1,34 % vid middagstid på onsdagen och upp 2,83 % sedan början av 2023.
Inflationen är fortfarande över Federal Reserves målränta på 2%, vilket betyder att räntehöjningarna sannolikt inte är över helt, men onsdagens nyheter gav ett mått på stabilitet och ett förtroendevotum som CRE-industrin behövde.
“Så mycket av fastigheter är baserat på stabilitet och förståelse för vad som är kommande,” sa RSM US Real Estate Senioranalytiker Scott Helberg Bisnow. “Medan vi har sett räntorna hoppa, och sedan pausa och sedan hoppa, gör det investerare tveksamma och håller kapitalet vid sidan av.”
Aktiemarknaden som helhet har haft det kämpigt på sistone, men REITs, och i synnerhet kontors-REITs, har hanterat ett dubbelt slag i form av minskad kontorsanvändning och stigande räntor. Några av landets största kontors-REITs har börjat svänga bort från sin en gång så prisade fastighetstyp och diversifiera sig till biovetenskap, datacenter eller andra alternativa tillgångsklasser.
Vårens bankkonkurser hopade på mer problem för REITs när investerare var oroliga över exponeringen mot fastighetslån. En långsammare inflation ger en glimt av hopp.
Office REITs började faktiskt sin comeback i juni och slutade månaden med en totalavkastning på 10,4 %, den högsta av alla större tillgångsklasser. Hittills i år har dock kontors-REIT fortfarande minskat med 16 % och är 37 % lägre än förra året.
Andra REIT-fundamenten har också stärkts nyligen. Amerikanska REITs handlades till en medianrabatt på 18,2 % på sitt substansvärde per aktie den 3 juli, en minskning från en rabatt på 23,3 % i slutet av maj, enligt S&P Global Market Intelligence-data.
Fastigheter är dock inte ute i skogen än. Det finns fortfarande mycket mark att återhämta sig för att återta sin position från innan räntehöjningarna började. Till exempel, medan Nareit-indexet gick upp den här veckan, är det fortfarande nere med nästan 7 % jämfört med juli 2022.
Federal Open Market Committee träffas igen den 25 och 26 juli för att avgöra vart man ska gå med räntesatser. Efter en paus i juni förväntade många att ökningarna skulle fortsätta i juli, men onsdagens nyheter kan ha föregått det, åtminstone för nu.
“Det kommer sannolikt fortfarande att bli en viss räntehöjning fram till slutet av året, men nedgången i höjningarna kommer att ske förr snarare än senare”, sa Helberg. “Om vi kan komma till en punkt där räntorna är stabila eller till och med sjunkande, vilket jag tror kommer att hända nästa år, då kommer vi att börja se ett rejält flöde av aktivitet på fastighetsmarknaden.”
Det inkluderar intresse för REIT-aktier, sa Helberg och tillade att institutionella fonder fortfarande erkänner offentliga fastigheter som en viktig del av deras totala portföljer, även om de har backat från det på sistone.
“Det vi ser hos våra kunder, med deras rådgivare och den övergripande fastighetsmiljön, är att det fortfarande finns ett stort intresse för fastigheter,” sa Helberg. “Den långsiktiga trenden med fastigheter ses som en lönsam investering.”
Inte alla REIT-sektorer kommer dock att dra nytta av en paus eller reversering av räntorna.
“Kontor kommer säkert fortfarande att vara ett kampområde,” sa Helberg. “Vårt perspektiv är att kontoret kan gå igenom det som detaljhandeln var tvungen att gå igenom i slutet av 2000-talet och början av 2010-talet, när det fanns ett betydande överutbud.”
