“Grejen med dessa rehaber under de senaste 10 åren är att de har tillfört en stor grad av motståndskraft till samhällena”, säger Cook County Commissioner Bridget Gainer, som ledde skapandet av länets landbank. Många rehabiliterade hem började som utestängda och övergivna fastigheter som Cook County Land Bank Authority köpte för att eliminera byråkrati och sälja dem vidare till investerare som kunde sätta fastigheten till rätta. Andra var bostäder vars långvariga ägare inte hade råd att underhålla dem.
Gainer säger att ett av grundmålen för Cook County Land Bank Authority var att hjälpa till att torka upp det enorma överhänget av nedgångna utmätningar från bostadsstoppet 2007, och ett annat var att “sänka inträdesbarriärerna för den lilla investeraren.” Minst 600 småinvesterare har köpt hus och flerbostadshus av markbanken sedan den debuterade 2013, säger hon.
“Jag hade aldrig föreställt mig att det skulle vara så många”, säger Gainer. Rehabgemenskapen har varit så aktiv, den har till och med skapat sociala medier, med namn som Black Girls Buy Buildings och Flippin’ in Heels på Instagram.
Två faktorer stärkte programmet.
Ett: House flipping blev en av TV:s favoritgenrer på 2010-talet och lockade många nykomlingar till verksamheten. Under första halvåret 2022 var nästan en av tio sålda hem i USA en rehab-and-flip, enligt Attom, en fastighetsinformationstjänst. Det är dubbelt så mycket som under första halvåret 2019.
Två: Pandemitidens bostadsboom ökade bostadsförsäljningen överallt, och i synnerhet bland människor för vilka rekordlåga räntor gjorde bostadsägande möjligt för första gången.
Således mötte det växande utbudet av rehab i South Side stadsdelar och södra förorter en lika stark efterfrågan.
I mars 2021 betalade en rehabber $25 000 för ett slitet Cape Cod-stil gömt bakom höga, raggiga buskar på Marshfield Avenue i Auburn Gresham. Efter en fullständig makeover kom huset ut på marknaden i december för $279 900 och gick under kontrakt till en köpare på en vecka. Försäljningen avslutades i februari till 290 000 $, eller 3,6% över utropspriset.
Strax efter det förändrades allt.
Genom efterföljande höjningar mer än fördubblades bolåneräntorna under året, från det låga intervallet 3 % i januari till över 7 % i slutet av oktober.
“När du pratar om räntor, talar du om överkomliga priser”, säger Courtney Jones, verkställande direktör för den Chicago-baserade Coalition for Black Housing. Eftersom svarta “är lägre på inkomstskalan och kreditskalan, påverkade det oss mest när Fed höjde räntorna”, säger Jones.
Nu har minst två dussin rehaber i South Side-kvarteren varit på marknaden i sex månader eller mer, visar Crains forskning.
När räntorna började stiga försvann köparna “bara”, säger LaShonda Williams, en Living Well Realty-agent. “Det var som att alla kom ur matchen samtidigt.”
Williams representerar en rehab på Damen Avenue i Auburn Gresham som kom ut på marknaden i juni för $329 500 och förblir osåld. Utropspriset är nu $295 000.
Förra året, när priserna var låga och boomen var på, säger Williams, “vi skulle ha haft det sålt på en vecka, förmodligen med multiplar.” Flera erbjudanden var nästan konstant under den sena, beklagade boomen.
Renoverade bostäder ockuperade av nya husägare kan stärka en stadsdel, men osålda och obebodda rehab kan ha motsatt effekt. Under sommaren dök ett mikrofenomen upp när människor bröt sig in på lediga rehab och arrangerade utomkontrollerade fester. I områden som länge har kämpat för att hålla sådana motbjudande element ute, vill ingen se fenomenet växa, uppmuntrat av utbredda vakanser.
Flera källor sa att de inte förväntar sig att marknaden kommer att försämras till den punkten. Köpare finns fortfarande där ute, konstaterar de.
Courtney Davis är en. En coach för specialpedagogiska elever och deras föräldrar i Alexandria, Virginia, Davis växte upp i Rosemoor, en del av Roseland där hennes åldrande föräldrar fortfarande bor. I hopp om att bo nära dem någon gång snart köper Davis ett nyrenoverat radhus med tre enheter i Pullman. Fastigheten kom ut på marknaden i april för cirka 320 000 USD och sjönk senare med 90 000 USD. Hennes köp stänger i december och den slutliga köpeskillingen kommer inte att avslöjas förrän då.
“Jag ville ha något som Rosemoor-kvarteret jag växte upp med”, säger Davis. “Jag ville ha ett hem som var säkert och rent med allt uppdaterat och rehabiliterat”, säger hon.
Rehabvågen, säger Davis, “skapade boendemöjligheter för människor som jag som vill komma tillbaka till South Side.”
