Regency Centers köper en mindre rival REIT för att stärka sina detaljhandelsinnehav i NYC.
Regency Center Corp., bland de största börsnoterade fastighetsinkomstfonderna i landet, nådde en överenskommelse på torsdagen om att köpa en mycket mindre rival vars detaljhandelsportfölj är fokuserad på demografiskt starka förortsmarknader i New York.
Regency Centers och Urstadt Biddle Properties, vars börsvärde är en bråkdel av Regencys, har gått med på en sammanslagning av alla aktier till ett värde av 1,4 miljarder dollar, inklusive skulder och preferensaktier, enligt ett pressmeddelande. Enligt avtalet kommer Urstadt Biddles aktieägare att få 20,40 USD per aktie av nybildade Regency-aktier i utbyte mot sina innehav. Affären behöver fortfarande godkännande av Urstadt Biddles aktieägare.
De kombinerade REIT:erna förväntas ha ett proforma marknadsvärde på cirka 11 miljarder dollar och ett totalt företagsvärde på 16 miljarder dollar, enligt pressmeddelandet. Den sammanslagna portföljen kommer att bestå av 481 fastigheter över 56 miljoner SF. När den väl kombineras kommer den nya REIT att realisera en kostnadsbesparing på 9 miljoner dollar årligen, enligt releasen.
“Portföljen som Urstadt Biddle noggrant har sammanställt under de mer än 50 åren erbjuder en mycket anpassad demografisk profil och produktprofil för Regency,” sa Regency Centers vd Lisa Palmer i ett uttalande.
De 75 fastigheter Urstadt Biddle äger är extremt attraktiva för återförsäljare med tanke på deras välbärgade förortslägen, sa Dane Bowler, investeringschef på 2nd Market Capital Advisory Corp., i en marsanalys publicerad på Seeking Alpha.
“[Urstadt Biddle] stoltserar med några av de bästa mätvärdena för upptagningsområde bland alla REITs med extremt hög hushållsinkomst, säger Bowler. “Medan de flesta REITs diversifierar sina fastigheter över hela landet, är UBA koncentrerad i förorterna till New York City. Dessa är redan höginkomststater, men UBA:s specifika platser är ännu högre med en genomsnittlig hushållsinkomst på cirka 150 000 $ i deras upptagningsområden.”
Utöver en stark demografi gör Urstadt Biddles marknadsförhållanden och höga konstruktions- och arbetskostnader det svårt för utvecklare att lägga till nya utbud till marknaden, sa Urstadt Biddles finanschef John Hayes och vicepresident Christopher Perez i en årsrapport för 2022.
“Att säkra en plats för att lönsamt bygga en ny livsmedelsbutik på vår marknad är extremt svårt, med tanke på bristen på mark tillgänglig för utveckling, utmanande godkännandeprocesser och ökade arbets- och materialkostnader”, säger duon i årsredovisningen. “Därför tror vi att det finns hinder för ny konkurrens på våra marknader som gör vår portfölj allt mer värdefull.”
Förra året såg Urstadt Biddle bruttointäkterna öka med 5 % till 143 miljoner dollar, vilket är den högsta någonsin för ett räkenskapsår, enligt företagets årsrapport för 2022, med andelen ockuperat utrymme i portföljen som steg uppåt till 93 %.
Regency driver utomhus- och närområdesbutiker förankrade över de amerikanska kusterna och dess mittparti. REIT ser också en ökning av hyresgästernas efterfrågan på sina utrymmen, även när vissa återförsäljare hamnar i konkurser och slutarbutiker.
“Vi ser mer aktivitet relaterad till hyresgästkonkurser, senast med en efterlängtad anmälan från Bed Bath & Beyond för nästan två veckor sedan,” sa Palmer under ett vinstsamtal den 5 maj. “Men inget av denna aktivitet har varit en överraskning för oss. Våra team har varit proaktiva och vi ser en stark efterfrågan från hyresgäster för att fylla på utrymmet.”
RBC Capital Markets och Wells Fargo Securities agerar som finansiella rådgivare till Regency, medan Eastdil Secured och Deutsche Bank representerar Urstadt Biddle. Transaktionen förväntas avslutas i slutet av tredje kvartalet eller början av fjärde kvartalet.
