Skruvarna drar åt på CRE-lån. Till exempel, flerfamiljsskulder minskade kraftigt medan CMBS brottslighet priser verkar närma sig början av den stora rutschkanan. Och som CRE-egenskapsvärden glider, möjligheten att enkelt förhandla fram en refi på en byggnad blir tuffare.
Under det senaste decenniet har volymerna för CRE-låneproduktion trendigt uppåt, enligt Trepp. Eftersom så inte längre är fallet blir frågan “hur stor andel av den förfallande lånemarknaden, både i aggregerad och på specifika marknader, kan möta refinansieringsutmaningar i miljöer där den rådande räntan är högre än lånekupongen.”
För att komma närmare ett svar utförde Trepp en analys av förfallande lån som till 2024 skulle kunna landa med en debt service coverage ratio (DSCR) baserad på nettokassaflöde (NCF) på mindre än 1,25 gånger (en vanlig riskhanteringströskel), förutsatt att eskalering av lånekuponger.
Trepp tittade på data inklusive “för närvarande utestående, icke-förfallna kommersiella inteckningsskyddade värdepapper (CMBS), Freddie Mac och Fannie Mae-lån som kommer att förfalla i slutet av 2024.” Uppgifterna inkluderade utestående lån som är tänkta att förfalla till slutet av 2024. För att göra beräkningarna lättare att hantera tog de bara hänsyn till lån med fast ränta med stöd av en enda fastighet. Varje lån måste ha ett tillgängligt nettokassaflöde, så det var möjligt att beräkna en DSCR. Och sedan eliminerade de alla lån med en NCF som skulle skapa en DSCR på mer än 8,0 gånger till en ränta på 5,5 % “för att eliminera anomalier i dataanalysen. Resultatet blev cirka 60 miljarder dollar i lån, fördelat på 3 657 lån. Av det totala beloppet i lån fanns det 20,6 miljarder USD i flerfamiljshus, 17,2 miljarder USD i detaljhandeln, 12,4 miljarder USD i kontor och 4,8 miljarder USD i logi.
Forskarna kontrollerade räntenivåer från 5,5 % till 7,5 %, beräknade den viktade DSCR i varje steg, och satte ihop tabeller som visar effekterna övergripande och sedan efter storstadsstatistiska områden, efter större fastighetstyp och sedan efter fastighetstyp och MSA.
Totalt sett skulle 27,9 % av fastigheterna ha en DSCR under 1,25 gånger. Med 6,5 % skulle mer än en tredjedel (35,6 %) befinna sig i DSCR:s farozon. Vid 7,5 % låneränta skulle det vara 44 %.
Ytterligare exempel är endast vid 5,5 % ränta.
Platsmässigt var Boston-Cambridge-Newton MA, NH i den överlägset sämsta formen, med 43,4 % av fastigheterna i problem. Houston-The Woodlands-Sugarland, TX kom in på 37,1%, medan Washington-Arlington-Alexandria, DC-VA-MD-WV låg på 30,3%.
Efter fastighetstyp var det värsta inte kontor, varav 15,7 % skulle vara under 1,25-måttet, utan boende med 31,0 % och detaljhandel med 17,0 %.
Multifamily var värst i Washington-Arlington-Alexandria, DC-VA-MD-WV, där 43,7 % skulle ha en DSCR under 1,25. Näst värst, 28,9 % för New York-Newark-Jersey City, NY-NJ-PA.
För detaljhandeln var Syracuse, NY det sämsta exemplet med 100 %. För det andra, med 62,7 %, var Boston-Cambridge-Newton, MA-NH.
Toppkontor med 77,2 % var Denver-Aurora-Lakewood, CO; tvåa var Houston-The Woodlands-Sugar Land, TX med 61,7 %.
När det gäller logi hade San Francisco-Oakland-Hayward, CA 89,0% och Houston-The Woodlands-Sugar Land, TX på 87,6%.
Givet antaganden och förenklingar kan vissa av dessa siffror tänkas bli sämre även utan en högre ränta än 5,5 %.
