De senaste siffrorna för amerikanska folkräkningsbyrån om flerfamiljsbyggnationer gav en stor överraskning: flerfamiljsstarterna nådde en 36-årig högsta i maj 2023 med 58 500 enheter, en ökning med 41 % från april. Det är en chockerande topp. Men är det sant? Antagligen inte.
Här är fem skäl att ifrågasätta majsiffrorna från folkräkningen.
Byggförseningarna ökar på grund av finansieringsproblem.
Anekdotiskt sett hör vi fler berättelser om blockerade lägenhetsprojekt än någon gång sedan den stora finanskrisen. Inte bara försenat på grund av leveranskedjan eller arbetsproblem. Men stannade helt på grund av svårigheter att säkra byggfinansiering och/eller eget kapital.
Flerfamiljsbostadsrådets kvartalsvis byggundersökning backar upp detta. I mars 2023 (den senaste tillgängliga perioden) sa de tillfrågade att 40 % av förseningarna berodde på tillgången på byggfinansiering. Det var upp från 15 % ett år tidigare, innan kurserna började sin snabba uppgång.
Bankerna drar tillbaka på bygglån.
Det första skälet är direkt kopplat till vårt andra skäl: Bankerna drar tillbaka på utlåning. Federal Reserves senaste senior lånehandläggares undersökning visade att ungefär 75 % av de tillfrågade rapporterade skärpta lånestandarder för byggande och utveckling av kommersiella fastigheter (som inkluderar flerfamiljshus). Utanför den pandemiska låsningsperioden var det lätt den snabbaste åtstramningen som setts sedan den stora finanskrisen.
Många banker är antingen helt allokerade till sektorn eller drar sig tillbaka för att bevara kontanter på grund av regulatoriskt tryck. Kostnaden för skulder är hög och belåningsgraden har sjunkit. Det betyder att även om du hittar villiga långivare behöver du fortfarande samla in mycket mer eget kapital – vilket inte är någon lätt uppgift 2023.
Census-metoden är notoriskt tunn och flyktig.
Census uppskattar byggstarter genom att extrapolera data från en liten undersökning av tillståndsinnehavare. Det skapar stor volatilitet. Som en artikel påpekade: “Ekonomer anser att folkräkningsstatistiken över bostadsstarter är mycket flyktig och benägen för betydande revideringar.”
Folkräkningen, enligt eget erkännande i metoddokumentationmedger att det “inte har en tillräckligt stor urvalsstorlek för att göra uppskattningar från staten eller lokalområdet” vid start.
Privata källor berättar en helt annan historia.
Källor från den privata sektorn (som visar avmattning) med mer detaljerad data är vida överlägsna källor. Och det är inte bara RealPage som ser en avmattning i flerfamiljsstarter i år.
Dodge Construction Networksom ett exempel, rapporterade att “de mestadels privata sektorerna på byggmarknaden som kontor, flerfamiljshus och detaljhandel kämpar under tyngden av högre räntor, skärpta lånestandarder och minskande efterfrågan.”
De American Institute of Architects, som spårar fakturering för arkitekttjänster, noterade “affärsförhållandena mjuknade ytterligare hos företag med en specialisering på flerfamiljsbostäder i maj, och föll till den lägsta nivån på två år.” Flerfamiljsfakturor minskade för 11:e månaden i rad – garanterar i princip ett minskat antal starter.
Kan folkräkningsdata vara eftersläpade?
En möjlighet är att siffrorna för Census-starter bara släpar efter. RealPage och andra dataleverantörer inom den privata sektorn har spårat mer pågående lägenhetsbyggande nationellt under de senaste åren än vad folkräkningen har rapporterat för flerfamiljer totalt – vilket tyder på att folkräkningen har missat projekt eller att dess modelleringsantaganden inte håller lika bra i denna cykel. Kanske finns det en återhämtning där majdatan återspeglar starter som inträffade mycket tidigare.
Vi vet att flerfamiljsbyggandet sannolikt når sin topp, men de flesta av dagens pågående projekt slog mark 2022 eller mycket tidigt 2023 med finansiering låst innan återgången.
Vad är nästa steg för lägenhetsutveckling?
Vi satsar fortfarande på att faktiska flerfamiljsstarter minskar med 30 %+ 2023 jämfört med 2022 – oavsett vad folkräkningen rapporterar. Det är helt enkelt för svår miljö idag för att upprätthålla 2022 års blixtrande takt.
Nedfallet kommer nästan säkert att accelerera under andra halvåret. Mycket av det som bröt mark redan 2023 var affärer som till stor del genomfördes 2022 innan Silicon Valley Bank och Signature Banks fall satte press på även friska banker att minska utlåningen. Dessutom har utvecklarna den extra utmaningen att försöka hitta eget kapital och skulder samtidigt som utbudet når 30-åriga toppar och hyrestillväxten avtar. Avslut är på väg att topp under andra halvan av 2023 till 2024.
Sammantaget är det en miljö som kommer att stoppa eller döda många nya utvecklingsprojekt. Men inte allt. Utvecklare med fantastiska projekt och starka långivarerelationer kommer fortfarande att kunna driva igenom, bara inte vid 2022 års volymer. Det tyder på en väsentlig avmattning av färdigställandena till 2025, vilket i sin tur skapar möjligheter för dem som har en långsiktig syn.
Jay Parsons är Senior Vice President och Chief Economist för RealPage.
