Investerare som är intresserade av San Jose kontorsutrymme kommer att hitta unika möjligheter och nackdelar. Staden är hjärtat av Silicon Valley, med sina förorter hem till kända namn som Apple, Microsoft, Symantec, Samsung, Intuit och Google.
Det finns dock en trend mot att företag lämnar området för lägre skatter. Säkerhetsjätten McAfee tillkännagav nyligen sina planer på att flytta sitt huvudkontor till Frisco, Texas.
Dessutom blev vissa investerare förståeligt nog nervösa när nyheter om massuppsägningar i området dök upp.
San Jose-området har dock sett färre uppsägningar än grannlandet San Francisco och till och med lagt till 51 000 jobb år över år. Området bibehöll också en lägre arbetslöshetsprocent, med en 2,2%-procent jämfört med landets 3,7%.
Nykomlingar i Silicon Valley kommer att tycka att områdets demografi är uppmuntrande.
Allmän områdesöversikt & demografi
San Jose ligger cirka 50 mil söder om San Francisco. Även om befolkningen har minskat till strax under 1 miljon finns det många högskoleutexaminerade (över 45%). Hushållets medianinkomst är drygt 125 000 dollar.
Väderförhållandena i Silicon Valley är några av de mest behagliga på västkusten, med cirka 300 dagar av årligt solsken och medeltemperaturer runt 70F.
Nykomlingar till San Jose bör vara beredda på extremt höga levnadskostnader, som är cirka 48 % högre än riksgenomsnittet. Boendekostnaderna är för närvarande över 80 % högre än riksgenomsnittet.
Sammanfattning av San Jose Office Space Performance under Q4 2022
Hyresvärdar, fastighetsägare och investerare reagerade på massuppsägningar från teknikföretag genom att ta en “vänta och se”-strategi. Silicon Valley har dock lyckats vara mer motståndskraftig än andra nationella marknader, och antalet anställda är fortfarande högre än i början av 2020.
Vakanserna inom kontorslokalerna i San Jose/Silicon Valley ökade något, från 18,6 % under tredje kvartalet 2022 till 19,0 % under fjärde kvartalet.
Policyerna för distansarbete som infördes i början av 2020 har funnits kvar för många företag. Detta bidrar för närvarande till utvecklingen av bekvämlighetsrika kontorslokaler i klass A.
Dessa kontor är inriktade på företag som är fast beslutna att ge personal på distans attraktiva skäl att återvända till en kontorsmiljö.
Hur är kontorshyror i San Jose?
Av skäl som nämnts i de föregående avsnitten har direkta hyror inom Silicon Valley förblivit ganska statiska under 2022.
- Under fjärde kvartalet 2022 steg genomsnittliga klass A-kurser till 5,73 USD per kvadratfot (PSF). Detta var en liten ökning på 0,02 % från tredje kvartalet 2022 och en ökning med 0,4 % jämfört med föregående år.
- Förorten som har de högsta hyrorna: är Menlo Park, med en övergripande fråga för kontorslokaler i klass A på 10,39 USD PSF.
- Fyndjägare kan hitta några av de lägsta kontorshyrorna i förorterna Fremont, Milpitas och South San Jose. Begärda hyror för klass A-fastigheter under fjärde kvartalet 2022 var $2,40 till $2,66 PSF. Det är dock svårt att hitta andrahandsuthyrning i dessa områden.
- Priset på Silicon Valleys andrahandsuthyrning som begärde hyror sjönk något till 4,62 USD PSF.
Därefter kommer vi att kolla in nyheter om köp och leasing för det sista kvartalet 2022.
Köp & leasingverksamhet inom Silicon Valley
Förnyelser av befintliga hyresavtal gick betydligt snabbare än nya, och andrahandsavtal behöll sin popularitet för mindre företag och deras mindre utrymmesbehov.
En av de största andrahandskontrakten under fjärde kvartalet: Techsäkerhetsföretaget Laceworks andrahandsuthyrning på 40 000 SF från WeWork i Mountain View.
Medan investeringsaffärer är som lägsta på 10 år, ser mäklare att en viss fart byggs upp, vilket återspeglas i dessa två försäljningar:
- En kontantköpare köpte ett kontorskomplex på 684/686 W Maude och 480 North Pastoria Avenue i Sunnyvale för över 220 miljoner dollar. Komplexets totala kvadratmeter är cirka 194 000 SF.
- Drawbridge Realty köpte 200 Mathilda Avenue South i Sunnyvale, en byggnad med 157 000 SF, från JP Morgan Asset Management för 180 miljoner dollar.
Båda fastigheterna var fullt uthyrda vid försäljningstillfället.
Anmärkningsvärda kontorserbjudanden i San Jose under fjärde kvartalet 2022
Alla utom en av de största leasingtransaktionerna under denna period var förnyelser, med ett nytt leasingavtal slutfört av Valley Health Center.
- Den största förnyelsetransaktionen slutfördes av revisionsbyrån Frank Rimerman and Co. för nästan 35 000 SF utrymme i centrala San Jose.
- Nästa på tur: Valley Healths nya hyreskontrakt för 24,5 SF på 4151 Middlefield Road i Palo Alto.
- Bokförings-/teknik-/konsultföretaget Armanino LLP förnyade nästan 20 000 SF inom 50 San Fernando Street.
Advokatfirman McManis Faulkner förnyade också över 19 000 SF kontor på 50 San Fernando Street.
Ny verksamhet för utveckling av kontorsutrymmen i San Jose under fjärde kvartalet 2022
Regionen ser fler “byggda för att passa” kontorsutvecklingar, som för närvarande uppgår till cirka 4,8 MSF.
En stor del av detta utrymme: 1,8 MSF – bröt mark under fjärde kvartalet i Mountain View och Sunnyvale för en enda teknikhyresgäst.
Dessutom är omkring 2,9 MSF spekulativa kontorsprojekt för närvarande under uppbyggnad.
Nu när vi har undersökt och presenterat data för området, vad kan investerare förvänta sig under 2023?
Marknadsprognos för San Jose’s Office Space Market
Medan fortsatta tekniska uppsägningar orsakar osäkerhet om hur mycket framtida kontorsinventering kommer att krävas, kommer många företag att söka efter klass A-fastigheter för att locka distansarbetare tillbaka till kontoret.
Kunniga investerare kommer att vilja följa trenden från distansarbete till kontorsarbete i Silicon Valley under 2023 som en del av sin forskning.
Ett annat positivt faktum: den nuvarande ekonomiska nedgången verkar ha en minskad effekt inom Silicon Valley på grund av dess roll som hem för legendariska namn inom teknikbranschen.
Det tillhandahåller också kontorsutrymme till kritiska branscher som hårdvara, halvledare och IT-infrastruktur.
Takeaways för investerare i kontorsutrymmen
Även om försäljningsvolymen för kontorslokaler i San Jose har varit lägre än siffrorna före pandemin, var nyheten inte helt dålig. Försäljning av 64 totala investeringsförsäljningar noterades nyligen i Silicon Valley-området. Ändå är detta antal mycket lägre än de 137 försäljningar som slutfördes 2019.
Trots uppsägningar har över 600 000 SF ny utveckling godkänts för marknaden i centrala San Jose.
Kanske mest uppmuntrande är nyheten att Google och Meta har fått godkännanden för sammanlagt 2,5 miljoner SF av nya kontorsprojekt.
