Transwestern släppte sin analys av ett decennium av lagerbehov och försökte sedan förstå dess framtid. En berättelse om ett decennium kommer ut omedelbart i en kortfattad sammanfattning:
“Sedan slutet av den globala finanskrisen 2009 har industrifastigheter varit den mest konsekventa tillgångsklassen, till stor del beroende på tillväxten av e-handel. Beläggningstillväxten har överträffat leveransen av nya inventarier under 10 av de senaste 12 åren, och från och med mitten av året 2022 har hyresgäster absorberat nästan 4,7 miljarder kvadratfot (BSF) industriyta i USA under den tidsramen, överträffat 3,5 BSF av avslutat industrifastighetsutveckling.”
Det är mycket lagerutrymme, och fortfarande har många påpekat att det fortfarande inte finns tillräckligt på många ställen. Mängden tillväxt på vissa platser har varit häpnadsväckande. Chicago, New York, Los Angeles, Dallas och Atlanta började med minst 575 miljoner kvadratfots utbud vardera 2010. Av denna grupp hade Dallas den största tillväxten med mer än 35 % ökning av lagertillväxten fram till mitten av 2022. Tillskotten bland dessa fem sträckte sig från 51 miljoner kvadratfot till 246 miljoner kvadratfot. Houston och Riverside-San Bernardino, Kalifornien ökade vardera med minst 180 miljoner kvadratfot och växte med 36,2% respektive 44,5%.
En stor katalysator har varit e-handel, som Transwestern påpekar. “Återförsäljare gick från en just-in-time-modell till en “just-in-case”-modell, utökade sina industriella fastighetsfotavtryck och fyllde på med lager, säger rapporten.
Men det står också, “När fysiska butiker öppnade igen, svalnade den digitala försäljningen, men konsumentbeteendet har förändrats permanent, och dessa nya strategier och applikationer skapar en solid bas att bygga på”, vilket inte riktigt är fallet . Det var ett enormt hopp i e-handeln som andel av all detaljhandel, men siffrorna visar något något annorlunda. Efter det stora steget uppåt började aktiviteten gå neråt igen och vid det här laget ligger e-handeln i procent ungefär där pre-pandemiska trender skulle ha placerat det.
Transwestern diskuterar hur man bestämmer potentialen för mer lagerbehov och använder en siffra som den kallar WPQ, eller lagerbefolkningskvot – dividerar den totala lagerytan i ett område med den totala befolkningen där.
Det är ett intressant koncept, och ett som är vettigt i det långa loppet. Men i en mer omedelbar framtid verkar det fortfarande finnas en god chans för en lågkonjunktur och idén om en Fed-konstruerad “mjuk landning” som bromsar ekonomin utan ett skakande stopp börjar se ut som önsketänkande. Och det finns också fler komplikationer i teorin, som att ett område delvis betjänas av ett annat.
