De är kända som “skugglångivare” och de kretsar runt nödställda CRE-tillgångar som långivare i sista hand, och erbjuder kontantaffärer för refinansiering till högre priser än det minskande antalet finansiella paket som finns tillgängliga från traditionella banker och obligationsmarknaden.
Regionala banker, som fortfarande absorberar effekterna av kollapsen av SVB- och Signature-bankerna, drar ner på utlåning till CRE-marknaden – regionala banker har uppskattningsvis 70 procent av de kommersiella fastighetslånen från amerikanska banker – när de krymper deras balansräkningar för att minska risken, Bloomberg rapporterad.
Den andra primära finansieringskällan för fastighetsägare, CMBS-obligationsmarknaden, är också att stänga fönstret för nya lån. Data som sammanställts av Bloomberg indikerar att emissionen av CMBS-obligationer har sjunkit med 82 % år 2023. Omkring 6 miljarder dollar i nya CMBS emitterades under första kvartalet, jämfört med mer än 50 miljarder dollar för hela 2022.
Privata kreditfonder, inklusive Carlyle, Castlelake, King Street, HighVista och Palladius, hoppar in för att fylla tomrummet, och erbjuder kontantaffärer med sina lager av kapital, med högre räntor än traditionella lånekällor.
Carlyle berättade Bloomberg det har distribuerat mer än 3 miljarder dollar, fördelat på flerfamiljsanläggningar för bostäder och underhållnings- och mediasektorerna.
De privata kreditaktörerna har gjort intrång i bankernas företagsutlåningsverksamhet i flera år och minskat finansiella paket så stora som 5,5 miljarder dollar. När regionala banker drar sig tillbaka från CRE är de privata medlen redo att flytta in.
“Över en längre tidshorisont, [this] kommer att gilla att flytta CRE-utlåning från banksystemet till privat kapital med högre spreadar, säger Ellington Management Group, en hedgefond, i en nyligen publicerad rapport.
Enligt Bloombergs Enligt rapporten prissätts ett brett syndikerat lån för närvarande omkring 4,5 % över den säkrade dagslånefinansieringsräntan, medan en ”unitranche” från en direktlångivare kan prissättas till över 6 %.
Plocken är mogna för skugglångivare, eftersom en mur av CRE-skulder som kommer förfaller genererar en våg av nödställda tillgångar.
Det är inte bara kontorsbyggnadsägare som hamnar i ett hörn av lån som förfaller, sjunkande värderingar, de stigande kostnaderna för skulder och ett utlåningsfönster för refinansiering som har stängts av.
Flerfamiljsägare känner också pressen. Som en väntande våg av $1,5T i CRE-låneförfall under de kommande tre åren—Trepp säger att rekordstora $152B i CMBS med stöd av hyreshus kommer att löpa ut 2023, $940B under de kommande fem åren—många har kanske inget annat val än att lämna över nycklarna till fastigheten.
Green Street uppskattar att värden på flerbostadshus har minskat med mer än 20 % från sin topp. Samtidigt avtar hyrestillväxten, vilket gör att vissa fastigheter med stora bolån med rörlig ränta inte längre genererar tillräckligt med vinster för att kunna betala skulder.
