Tydligen medan räntorna har lyckats röra sig snabbare än takräntorna. Trepp gjorde nyligen en serie flerfamiljsförsäljningar. De implicita takräntorna “fortsatte att sväva på strax under 4 % av 2021” i september.
“Sedan ränteuppgången under de senaste sex månaderna har Trepp-analytiker hållit ett öga på takräntorna för att se om de har hållit jämna steg med uppgången i statsräntorna sedan februari,” sa företaget. “Det korta svaret är att även om takräntorna har stigit, har ökningen varit en bråkdel av ökningen av statsräntorna.”
Trepp letade efter försäljningar av fastigheter som har lån från sådana som statligt sponsrade företag som Fannie Mae och Freddie Mac. Personerna som gjorde analysen tittade sedan på det senaste helårets driftsnetto för en implicit takränta.
“Uppgiften är utmanande på grund av den cykliska karaktären hos NOI-rapportering,” tillade företagen. “För en försäljning som ägde rum, till exempel i januari 2022, skulle den senaste helårs-NOI som rapporterades vara för 2020. Det beror på att de flesta NOI-siffror inte rapporteras förrän två eller tre månader efter årsskiftet.”
Med andra ord kan NOI-siffrorna vara uppåt ett år gamla vid den tidpunkten, vilket hjälper till att förklara varför NOI har förblivit i stort sett oförändrad. Som en del av detta kommer högre räntor inte direkt att påverka byggnadsfundamenten om de inte står inför refinansiering och ännu inte har behövt införliva höjningarna. Med hjälp av en tumregel och ett antagande om att refinansiering blir nödvändig ungefär på en femårscykel, kommer cirka 20 % av fastigheterna att behöva nya lån ett givet år, och dessa kommer att spridas över.
Inflationen kommer inte heller att vara en faktor eftersom kostnaderna från 2021 inte kändes fullt ut av vad som har hänt i år.
Det hjälper till att förklara Trepps observation att “takräntorna har ökat blygsamt sedan juli, men har ännu inte spruckit 4% på ett vägt genomsnitt. (För att vara säker, säljs vissa fastigheter med en takränta till NOIs på 4,5 % eller mer. Men i genomsnitt är siffrorna något mindre än 4 %.)”
Istället för att se till det förflutna, föreslår Trepp att man justerar taket baserat på en antagen tillväxttakt.
“För att se hur justeringen fungerar i praktiken, låt oss anta att en fastighet genomfördes i augusti 2022 för 3 000 000 $ och den “sanna” (oobserverade) taket är 3,75%”, skrev företaget. Eftersom NOI är produkten av pris gånger tak, skulle du ta ett tidigare helårs NOI, justera det med NOI-tillväxt och sedan använda det för att beräkna takräntan.
