Flerfamiljsägare har, efter år av hyreshöjningar och rekordstor efterfrågan, ställts ansikte mot ansikte med en ny verklighet de senaste månaderna, och när intäktsminskningarna blir djupare går branschen igenom en övergång eftersom den ser ut att balansera kostnadsbesparingar genom automatisering med stöd till anställda som gör uppgifter som bara människor kan utföra.
“Fastighetsförvaltningen genomgår en förändring”, säger Doug Brien, VD och medgrundare av Mynd, en teknisk plattform för investeringsfastigheter i bostäder. “Det här är inte ett företag som någonsin kommer att bli helt automatiserat. Det kommer alltid att finnas folk som är involverade i fastighetsförvaltning.”
Ny press på lägenhetsintäkter driver ägarna att försöka spara mer på driften och fastighetsförvaltningen.
Men det hindrar inte en myriad av teknikföretag från att försöka automatisera eller hjälpa till med olika aspekter av jobbet. Väl uppmärksammade problem med att hitta personal för fastighetsförvaltningsroller, som blev mer belastade med ytterligare ansvar och teknik under pandemin, såväl som krympande vinst för flerfamiljsoperatörer, har satt press på att pressa ut varenda krona av omkostnader och personalkostnader via teknisk anpassning .
“Vi måste optimera en del av de här affärsverksamheterna som vi inte optimerade för, eftersom det fanns en naturlig medvind i branschen,” sa Zegos ordförande Mark Peters. Han säger att företag som Blackstone och Greystar har varit stora investerare i ny teknik; Blackstone förvärvade nyligen studentbostadsgruppen American Campus Communities delvis för att få tillgång till dess hanteringsprogram.
Enligt SmartRents vd Lucas Haldeman, vars företag gör en branschledande plattform för lägenhetshantering, står fastighetsägare inför slutet på år av stigande hyror, måste plötsligt skära ner på utgifterna och vända sig till teknik. När bolåneräntorna stiger stiger de även för lägenhetsägare, så ägarna blir alltmer fixerade vid ROI.
Haldeman har inte sett några stora uppsägningar i branschen än, men han känner att det har skett ett rekordstort ögonblick när ägarna inser utmaningen med att behålla vinsten. Under de senaste månaderna har ägarna varit ovilliga att ta ut checkhäftet om det inte hjälper till att minska kostnaderna, och med mindre vinster kan underhållet skjutas upp, vilket ger mer arbete för fastighetsförvaltarna.
“De experimenterar alla med teknik i viss mån,” sa Sarah Yaussi, vicepresident för affärsstrategi, National Multifamily Housing Council om medlemmar som investerar i mer proptech. Hon noterade till exempel Equity Residential, som har haft stor framgång med att använda teknik för att tillåta underhållsteam att arbeta över en lokal fastighetsportfölj och göra mer med mindre.
“Automation med centralisering kommer att ta dem ganska långt,” tillade hon. “Men det finns också en inlärningskurva för att göra den sömlös och friktionsfri. Men jag tror att det kommer att hjälpa till att lindra en del av utmaningen.”
Fastighetsförvaltningens natur, dagar fyllda med rutinmässiga jobb som inte firas men som ändå är avgörande, har inte erbjudit en bra försäljningsförklaring till nya arbetare. Medelåldern för arbetare i branschen, 47 enligt analys av Zippia, tyder på lika mycket.
En undersökning i november av fastighetsförvaltare av National Apartment Association visade att 74 % av de tillfrågade ansåg att jobbet skadade deras mentala hälsa och 58 % sa att det skadade deras fysiska hälsa.
En fjärdedel känner sig extremt missnöjd med sin lön, och en nyligen genomförd undersökning av Parks Associates och GE Appliances visade att nästan hälften av flerfamiljsägare och fastighetsförvaltare tycker att det antingen är svårt eller mycket svårt att anställa ny underhållspersonal, medan 45 % tycker att det är antingen svårt eller mycket svårt. mycket svårt att behålla arbetare när de väl anställts.
I den här situationen kan små saker ständigt öka stressen och påfrestningarna på jobbet, och de små sakerna har hopat sig och blivit mer komplexa i dagens föränderliga flerfamiljslandskap.
Till exempel, förutom nyare utmaningar som pakethantering och explosionen av ny teknik, finner personalen på plats att förebyggande underhåll har blivit en större utmaning, eftersom fjärrarbete innebär att färre enheter är tomma och tillgängliga under dagen, sa Yaussi. Tillväxten av laddning av elbilar i flerfamiljshus innebär en sak till att oroa sig för, ytterligare ett krångel och klagomål att lösa. Det är inte ett stort problem, det är en samling mindre irritationsmoment.
“Vi hör från medlemmar att det på operativ nivå finns arbetsmarknadsfrågor, det är svårt att hitta folk, svårt att behålla folk, de vill ha mer pengar”, sa Yaussi.
Mynds Brien, vars företag fokuserar på att förvalta bostadsfastigheter för investerare, hävdar att det är viktigt att ta in personal utanför branschen; en ökad efterfrågan på investeringsfastigheter kommer att innebära ett större behov av professionella, teknikkunniga fastighetsförvaltare. Vissa operatörer kämpar för att hitta erfarna anställningar.
“Jag säger alltid att fastighetsförvaltning inte är den djupaste eller bästa dammen att fiska i efter talanger,” sa Brien. “Av alla de anledningar som vi pratar om är det som att folk bara har fortsatt att göra det, för det är vad de gjorde. Och det är typ allt de kan göra. Och det är att måla med ett väldigt brett drag, och förmodligen något orättvist, men liksom, det är liksom sant.”
Att lindra arbetsplatsproblem är fortfarande utmanande, särskilt när kostnaderna ökar. Baserat på offentliga anmälningar ökade kostnaderna för fastighetsförvaltning från år till år för Equity Residential, UDR och Essex Property Trusts, trots att de gjorde investeringar i automatisering.
Detta har fått dessa företag och många andra att fördubbla och investera mer i denna teknik. Eventuella besparingar beaktas i den nuvarande miljön, särskilt virtuella rundturer och marknadsförings- och försäljningshjälp som kan fylla tomma enheter och underhållshjälp som centraliserar arbetet och låter reparatörer täcka mer mark.
Dessutom gillar invånarna platser med högteknologiska tillägg och är villiga att betala mer för det. Steve Sisson, VD och koncernchef för Vita Residential, sa till GlobeSt att investeringar i smart lägenhetsteknik ledde till 40 % avkastning på investeringen och invånare som var villiga att betala upp till 55 USD mer per månad. Data från SmartRent fann att smart hemautomation kan spara hyresvärdar upp till 30 % på verktyg och personalkostnader och öka hyran med 100 USD i månaden.
Spridningen av AI, och hypen och pengarna bakom tekniken, har fått många att anta att det kommer att bli ett enormt tillväxtområde och att allt mer sofistikerade chatbots kommer att hjälpa till att effektivisera kundservice och underhållsuppgifter i synnerhet.
En studie från 2022 av Real Foundations gav visst stöd för uppfattningen att chatbots har hjälpt rekryteringen av hyresgäster; 56 % av trafiken på fastighetswebbplatser sker efter öppettider och får inget svar utan en inbyggd chatbot, och branschundersökningar visade att chatbots resulterar i potentiella kunder av högre kvalitet som mer sannolikt kommer att hyras, kan spara ungefär 50 timmar i veckan för fastighetsuthyrningspersonal och minska marknadsföringsutgifterna.
Förra året minskade apartment REIT UDR sin uthyrningspersonal med 40 %, lämnade öppna roller obesatta och investerade istället i personalökningar och mer teknik. Företaget hävdade på ett resultatsamtal att flytten ökade kundnöjdheten med 24 %.
Kanske mer suggestivt, forskningen noterade att en fjärdedel av hyresgästerna hittar en lägenhet utan att sätta sin fot i den, vilket understryker värdet av digitala turer och uppsökande, och att självguidade kontra guidade turer tenderar att konvertera i samma takt.
Eftersom jobbet kräver mer flexibilitet, erbjuder arbetsgivare fastighetsförvaltare och leasingagenter mer flexibla arbetstider, sa Yaussi. Verkligheten med bristen på arbetskraft kräver den typen av svar.
Teknik kommer definitivt att spela en roll i kampen mot branschens långvariga arbetskraftsfrågor. Men utmaningen kommer att vara att göra det på ett sätt som hjälper, istället för att frustrera, befintlig personal, sa Haldeman, och hjälper dem att hitta mer långsiktig tillfredsställelse och karriärtillväxt i tjänsten.
