2023 gjorde ett slut på den pandemi-era boomen för självlagringssektorn, men det betyder inte att en byst är på väg.
Efter två år av aldrig tidigare skådad beläggning, uthyrning och utvecklingstillväxt, återgår self-storage till det normala.
Det är inte en dålig sak – normalt betyder tillräckligt starka fundament för att hålla beläggning och hyror höga. Och även om investeringsvolymen saktar ner som alla andra CRE-investeringar, finns det fortfarande gott om kapital som letar efter ett hem i self-storage.
Self-storage är en av många nischade fastighetssektorer som tilltalar investerare 2023.
“Självlagring återgår till sin säsongsvariation”, säger Ryan Gibson, investeringschef på Spartan Investment Group, som började som ett bostadsinvesteringsföretag men nu fokuserar på self-storage. “Det vill säga under fjärde kvartalet flyttade fler ut än in och nu närmar vi oss vårens leasingsäsong.”
Säsongsvariationer försvann 2021 och 2022, sa Gibson. Efterfrågan var konsekvent stark under den perioden, i motsats till typiska cykliska uthyrningsmönster för fastighetstypen.
“Självlagring är beroende av livshändelser, och tyvärr, när du har en tumultartad ekonomi, ser du att människor har fler livshändelser — flytta, minska, flytta, byta jobb”, sa Gibson.
Pandemibonanzan drevs av samma slags livshändelser som alltid avgör efterfrågan på självlagring, även om händelsepressen var starkare och mer obeveklig, även under vintermånaderna, sa han.
Ett nischexempel är båt- och husbilsförråd, som ofta är en produkt till salu snarare än uthyrning. Försäljningen av husbilar och båtar nådde nya höjder när människor omvärderade sin livsstil under pandemin, men stadsdelar (och särskilt husägarföreningar) blev inte mer toleranta mot att de parkerades på uppfarter. Förra året var det genomsnittliga försäljningspriset för en båt- och husbilsförvaring 624 000 USD, ett stort steg från 2021 års rekordnivå på 447 000 USD, enligt Yardi Matrix-data.
Men i takt med att pandemin har tappat sin spets, har självlagring också gjort det. Efterfrågan på fastighetstypen började sjunka mot slutet av 2022, och likaså hyrorna. Den nationella skattesatsen för självlagringsenheter som inte är klimatkontrollerade kom in på 128 $ per månad i november 2022, eller 2% lägre än ett år tidigare, enligt Matthews Real Estate Services. Klimatkontrollerade enheter var i genomsnitt $144, en minskning med 0,8 % jämfört med föregående år.
“Inbromsningen är inte en överraskning eftersom vinsterna under pandemin inte var hållbara i det långa loppet,” sade Matthews Vice President för Self-Storage Austin McLeod och tillade att trots minskningarna är hyrorna fortfarande historiskt höga i sektorn, och några tunnelbanor, inklusive sådana tillväxtregioner som Nashville, Tennessee; Orlando, Florida; och Dallas-Fort Worth, rapporterar fortfarande hyrestillväxt.
Beläggningsgraden för självlagring kommer för det mesta att hålla sig stabil under 2023, förutspår Matthews Real Estate, eftersom inflationen påverkar volymen av varor som folk köper något, vilket begränsar mängden saker som folk har att lagra. Den genomsnittliga beläggningen för självlagring uppgick till 92 % för 2022. Under åren före pandemi från 2015 till 2020 var beläggningsgraden för självlagring i genomsnitt över 90 %.
Utvecklingen har mattats av efter en femårig binge. Förra året slutfördes mer än 1 550 self-storage-projekt, men bara cirka 830 projekt är på gång, även om ytterligare 640 eller så är planerade, enligt Yardi Matrix-data. Även om deras utveckling inte tar lika lång tid som mer komplicerade fastighetstyper, tar självlagringsprojekt ofta mer än ett år att slutföra.
“Utvecklingen faller inte av en klippa, men den dämpas”, sa McLeod och pekade på förhöjda räntor och de höga byggkostnaderna som hämmar ny tillgång. “Det kan vara svårt att få ett projekt att rita nu, så utvecklare överger dem eller bara lägger dem på is.”
Eftersom efterfrågan på utrymme lättar något, är långsammare utveckling inte nödvändigtvis en dålig sak för sektorn, sa McLeod.
“Överutbud har alltid varit en möjlighet, särskilt på vissa marknader,” sa han. “En enorm mängd utbud kom online under åren före pandemin, och det fanns rädsla för övermättnad då, vilket satte press nedåt på hyrorna på vissa ställen. Det hände på en marknad som Miami, men sedan kom 2020 och 2021 och eliminerade i princip det överutbudet.”
Även investeringsförsäljningen dämpas, men investerarna är fortfarande allvarligt intresserade av sektorn.
Försäljningen av investeringar i egen lagring uppgick till 10 miljarder USD 2022, en minskning med 18,7 % från 12,3 miljarder USD 2021, enligt Yardi Matrix-data. Trots det var förra årets försäljningsaktivitet mer än fördubblad något år före rekordhögen 2021, med institutionella investerare som var angelägna om att vara i sektorn eftersom antalet hushåll som använder självlagring nådde historiska toppar.
I januari stängde Prime Group Holdings sin tredje self-storage-fond, Prime Storage Fund III, som uppgick till 2,5 miljarder dollar, långt över målet på 1,5 miljarder dollar. Det är den största fonden som någonsin samlats in med fokus uteslutande på self-storage, enligt PERE. Fonden har sett intresse från ett brett spektrum av investerare, inklusive statliga förmögenhetsfonder, familjekontor, pensionsfonder, försäkringsbolag, universitetsfonder, banker och stiftelser.
Målet med fonden är att få fastigheter samtidigt som anskaffningen är god, enligt Prime Groups vd Robert Moser.
“Med tiden går tillgångsklassen från att vara 80 % fragmenterad till låg till mitten av 60-talet,” sa Moser till PERE. “När det händer blir det oändligt mycket svårare att köpa erbjudanden utanför marknaden.”
Prime Group är en av de största privata ägarna av self-storage i Nordamerika, och äger och driver över 320 self-storage-anläggningar som representerar cirka 180 000 enheter.
I februari startade Spartan Investment Group tre fonder på totalt 175 miljoner USD och fokuserade på olika strategier för att investera i self-storage-sektorn, inklusive utveckling, förvärv och finansiering av fastigheter på amerikanska tillväxtmarknader.
Nuveen Real Estate, som har mer än 154 miljarder dollar i tillgångar under förvaltning, har investerat i MyPlace, en self-storage-plattform som lanserades av Kurt O’Brien, grundare och tidigare VD för Simply Storage. Partnerna började förvärva tillgångar tillsammans 2022 och har cirka 300 miljoner USD i självlagringstillgångar under förvaltning, med ett mål att öka den totala summan till cirka 1 miljard USD under de kommande två åren.
“Det är en slags flykt till säkerhet, och många investerare vet att självlagring under de senaste 40 åren har varit lågkonjunkturbeständig,” sa Gibson.
“Kommersiella fastigheter möter motvind när Fed fortsätter att höja räntorna, vilket förmodligen innebär uppsägningar, även om jobbrapporterna har varit bra”, sa Gibson. “I alla fall ser investerare att självlagring är en säker plats, en säkert kort för att placera kapital.”
I februari avslutade self-storage-startupen Stuf en $11M Series A-finansieringsrunda ledd av Altos Ventures och Allegion Ventures, med deltagande av bland annat Wilshire Lane Capital och Harlem Capital.
Stufs affärsmodell är att ta befintliga och underutnyttjade utrymmen i kommersiella fastigheter – källare, extra parkeringsplatser och så vidare – och bygga om dem för att vara tekniskt tillgängliga för självförvaring, helst närmare en bas av hyresgäster. Det har 22 platser och planerar nationell expansion med finansieringen.
Genom att återanvända utrymmen i befintliga byggnader behöver företaget inte ta itu med den tid och kostnad som är förknippad med nybyggnation, sa Stufs vd Katharine Lau.
“Vad jag hörde från investerare över hela linjen är, ja, självlagring behöver verkligen förbättras,” sa Lau till Bisnow. “De är förvånade över att ingen riktigt har tagit itu med detta tillvägagångssätt tidigare.”
