Ägare av äldre kontorsbyggnader över hela USA står inför svåra tider framöver eftersom finansieringsaffärer blir svårare – och opportunistiska köpare ligger och väntar.
“Jag har verkligen inte investerat i kontor under de senaste 14 åren,” sa Cathy Marcus, PGIM Real Estate Global Operating Officer och Head of US Equity. BisnowNationella finanstoppmötet förra veckan. “Jag tror att det under nästa år eller två kommer att bli mycket mer intressant än det har varit på riktigt länge.”
Bisnow/Ciara Long
Cole Schotzs Rab Nalavala, G4 Capital Partners Robyn Sorid, Trevian Capitals Michael Hoffenberg, SomeraRoads Basel Bataineh och Island Capitals Shannon Stotts vid Bisnows nationella finanstoppmöte 2022.
Förra veckan införde Federal Reserve sin tredje räntehöjning i rad med 75 punkter som svar på ihållande inflation, där ordförande Jerome Powell lovade att Fed skulle fortsätta att “agera aggressivt” för att få ner inflationen. Den senaste höjningen ger den nuvarande räntan över 3 % – vilket gör kostnaden för att låna betydligt högre än någon gång under det senaste decenniet.
Mellan höga räntor, inflation och framtiden för personligt arbete i fråga, ser kontor allt mer ut som en källa för framtida nöd. Eftersom det länge har varit den tillgångsklass som valts för stora kommersiella fastighetsinvesteringar, är det ångest som puttrar över hela marknaden.
“Vi har utfört en hel del ämbeten och vi är verkligen väldigt, väldigt nervösa på det här. Som en allmän rättsregel, [office] är något vi inte riktigt jagar. Det är bara en urusel marknad där ute,” sa Tremont Realty Capital Senior Vice President Thomas Lorenzini. “Det fortsätter bara att sammansättas fel, det är inte en bra långsiktig historia där.”
Fed:s aggression har minskat förhoppningarna om en mjuklandning för den överhettade ekonomin, med många i branschen som redan rustat för nedgången. Medan banker har dragit tillbaka på alla former av fastighetsutlåning, sa paneldeltagarna vid evenemanget förra veckan att aktie- och skuldmarknaderna för kontor i huvudsak är frusna.
“Kontoret brukade vara ungefär två tredjedelar av vårt [deal] flöde”, sa Square Mile Capitals senior VD Jeffrey Fastov vid evenemanget. “Om du går till kontoret finns det inget kapital som är intresserad just nu.”
När traditionella finansiärer backar förbereder sig det opportunistiska kapitalet för att närma sig. För köpare som söker nödställda fastigheter erbjuder kontorsägarnas nuvarande situation nya möjligheter i framtiden – när marknaderna tinar upp och priserna faller.
“Självklart som en nödfond ser vi en stor förskjutning på kapitalmarknaderna som en möjlighet för oss”, säger Shannon Stott, vd på Island Capital. “Vi förväntar oss att se mer, men vi tror att det är lite tid innan det händer.”
En tidig risk för nöd, den särskilda serviceräntan på kommersiella bolånesäkrade värdepapper, har hållit sig låg för kontorsfastigheter under hela pandemin, men tickade upp 45 punkter mellan augusti 2021 och förra månaden, rapporterade CMBS spårningsföretag Trepp.
Förrän mer skulder börjar bli sura är det osannolikt att det kommer en våg av nödtransaktioner. Men den dagen kommer, sa PGIMs Marcus.
“Jag tror att värdeförstörelsen av ett kontor kommer att bli riktigt allvarlig,” sa hon. “Jag tror att det i slutändan kommer att leda till intressanta möjligheter. Jag vet inte om vi är där just nu.”
Bisnow/Ciara Long
Sculptor Real Estates Nicole Seamier och PGIM Real Estates Cathy Marcus på scen vid Bisnows nationella finanstoppmöte 2022.
Medan nödinvesterare väntar på det rätta ögonblicket för att börja rycka upp äldre fastigheter, tror vissa experter att de första tecknen på liv återvänder till kontorssektorn.
“Varje dag ser jag fler och fler anställda komma in på kontoret, och arbetsgivare kräver att anställda kommer in”, säger Susan Saslow, partner på advokatfirman Hunton Andrews Kurth. “Särskilt i en lågkonjunktur, där arbetsgivaren har lite mer inflytande för att tvinga sina anställda att komma tillbaka till kontoret, tror jag att de kommer att se att marknaden där också kan stabilisera sig.”
Även om finansieringsmiljön fortfarande utgör en utmaning, är kontorslokaler av högsta klass fortfarande tilltalande eftersom de drar en större andel av ny uthyrningsverksamhet, Robyn Sorid, medgrundare av fastighetsinvesteringsföretaget G4 Capital Partners.
“Vi säger inte nej till kontor, men vad vi säger är att det måste vara mycket amenitized, det måste vara ett kontor där folk vill arbeta,” sa hon. “Det är vad vi hör från alla sidor av verksamheten.”
Helt nya byggnader är säkra spel och kommer sannolikt inte att handlas med rabatt när som helst snart – så den bästa investeringsmöjligheten är de byggnader som inte riktigt är i samma klass där priserna sannolikt kommer att falla, sa Eastdil Secured Managing Director Grant Frankel.
“Vi är stora troende på kontoret,” sa Frankel. “Det finns ett anständigt underavsnitt av de uber-lyxiga, uber-trofétillgångarna som kommer att prestera mycket bra. Jag tror att det finns en enorm möjlighet om du kan identifiera nästa nedskärning, och det kommer att bli en enorm värdeåterställning ner.”
Samma värdeåterställning har lett till att ägarna till vissa kontorsbyggnader lämnar tillbaka nycklarna till sina långivare – senast Hines i Washington, DC. Dessa historier är fortfarande få och långt emellan, men Morgan Stanley co-VD och Head of Americas for Real Estate Lauren Hochfelder sa vid evenemanget att hon skulle stå för många fler.
“Under de senaste dagarna känner jag att vi har pratat om en handfull kontorsbyggnader med rimliga kärnor som går tillbaka till långivarna,” sa Hochfelder. “Jag tror att det verkligen är början på en våg av det.”
