På en marknad där osäkerheten råder är det högsta prioritet att hitta en köpare med pengarna för att dra avtryckaren och avsluta affären snabbt.
Onlineauktionsplattformar hanterar bara cirka 1 % av den årliga CRE-försäljningstransaktionsvolymen, men den senaste tidens aktivitet – hotell vänder som smör på digitala auktioner – signalerar att auktionsplattformar är redo för bästa sändningstid.
“Marknaden är fortfarande i den tidiga fasen för onlineauktioner, men vi är nu vid en brytpunkt,” sa Ten-X VD Steve Jacobs till Globe St. “Auktionssektorn är redo [for] mainstream adoption. Särskilt i strömmen [economy]där snabbhet och säkerhet är avgörande för att få affärer gjorda.”
Ten-X är den mest trafikerade auktionsplattformen sett till frekvens. Enligt företaget håller det auktioner varannan vecka – auktionerna är öppna i 48 timmar och budgivare kan bjuda så ofta de vill – med en handelshastighet på 60%. Ten-X har varit verksamt i 13 år och har varit värd för mer än 10 000 transaktioner, med en genomsnittlig likviditetspool per auktion på mer än 1 miljard dollar.
CoStar Group förvärvade Ten-X 2020 och kopplade upp det till CoStar- och LoopNet-plattformarna. Ten-X har utnyttjat CoStar-data för att nå och rikta in sig på köpare globalt; Plattformen räknar också 6 400 mäklare som kunder.
Vågen av hotellaffärer under och efter pandemin har underblåst auktionsaktiviteten hos Ten-X. Sedan 2019 har plattformen auktionerat ut 504 hotellfastigheter värda totalt 2,7 miljarder USD, inklusive en transaktion förra året som involverade en Starwood-portfölj på 80 miljoner USD.
Jacobs vill att alla ska veta att likvidationer och försäljningar av nödställda fastigheter endast representerar cirka 20 % av tillgångarna på plattformen.
“Det är en missuppfattning att auktioner endast är till för nödställda fastigheter. Även om det kan ha varit fallet i det avlägsna förflutna, är det omvända nu sant. 80% av fastigheterna på Ten-X är kärnfastigheter eller värdeadderande fastigheter, säger Jacobs.
Vad plattformen säljer är hastighet: en genomsnittlig lista att stänga på cirka 90 dagar – CoStar-data säger att CRE-branschens genomsnitt i januari var 192 dagar.
“Fastigheter noterade på Ten-X stänger genomgående dubbelt så snabbt och dubbelt så snabbt som offlinemarknaden,” sa Jacobs. “Detta har lockat till sig ett tillflöde av institutionella ägare och investerare på vår plattform, nu ungefär hälften av volymen.”
Due diligence genomförs av Ten-X innan anbud lämnas, inte efter att fastigheten är under kontrakt. Underwriting görs före auktionsdagen och alla transaktioner är icke-villkorade försäljningar med 30-45 dagars stängning. Det finns inga återaffärer och det finns ingen förhandling om villkor efter att auktionen stängts, vilket Jacobs berättade för oss ger säljarna “säkerhet om transaktionen”.
Men eftersom det är känt att fallissemang från vinnande budgivare kan hända, stärkte Ten-X sitt avslutande slagmedelvärde genom att skapa en automatiserad “backupköpare” i auktionsprocessen om den vinnande budgivaren misslyckas med att avsluta affären.
I varje fastighetstransaktion på plattformen går två kontrakt automatiskt ut från systemet – ett till den vinnande köparen och ett annat till reservköparen, den person som hade det näst högsta budet (förutsatt att de ligger inom 10 % av det vinnande budpriset ).
Om vinnaren sviker kan reservköparen köpa fastigheten med samma villkor och pris som den vinnande budgivaren, berättade Jacobs. Reservköparen och säljaren kan välja att underteckna eller inte underteckna försäljningsavtalet, tillade han.
Ten-X tar ut en transaktionsavgift, som betalas av köparen. Denna avgift är en procentsats på en glidande skala baserad på köpeskillingen för fastigheten, berättade Jacobs. Ju högre köpeskilling desto lägre procentsats.
