Takten i den industriella tillväxten i USA har skjutit i höjden under de senaste 18 månaderna, men en gemenskap av bentrötta utvecklare kan snart få en andningspaus när bankerna minskar utlåningen och tidiga indikatorer på en nedgång i efterfrågan börjar förverkligas.
Det fanns en rekordstor 717 miljoner SF av industriprojekt under uppbyggnad i USA under tredje kvartalet, och en stark efterfrågan på hyresgäster har hittills hållit vakansgraden på låga ensiffriga uppgifter, enligt data från Cushman & Wakefield. Lagret är fortfarande snävt, vilket eliminerar all rädsla på kort sikt för överbyggnad, enligt rapporten.
Men den ökande tveksamheten att teckna nya projekt, särskilt bland stora institutionella banker, har gjort det mycket svårare att få ett bygglån, vilket signalerar en meningsfull nedgång i utbudet som läggs till pipelinen under de närmaste månaderna.
“När du stänger av utlåning, särskilt i kommersiella fastigheter, kommer det att påverka ekonomin,” sa Hillwood Investment Properties President Tal Hicks. “Och det är vad vi känner just nu.”
Hicks, tillsammans med Link Logistics Real Estate Vice President of Development Brian Strohl och Prologis Central Region President Jonathan Rudersdorf, diskuterade hur deras respektive företag påverkas av makroekonomiska utmaningar under en panel på Society of Industrial and Office Realtors CREate 360-konferens, som hölls 20 oktober på Omni Hotel i Dallas.
Över hela linjen har företagen antingen dramatiskt minskat eller helt pausat spekulativa projekt, mestadels på grund av brist på institutionellt kapital. Prologis tillkännagav en omfattande övergång till att bygga för att passa under sitt tredje kvartals resultatupprop, och Strohl sa att stigande räntor som sätter press uppåt på takräntorna också har fått Link att tygla spec.
“Osäkerheten är problemet,” sa Strohl. “Takpriserna – det skulle vara en sak om vi visste vad de var och vad som skulle komma, men det gör vi inte.”
En otydlighet kring värden kommer sannolikt att tvinga fram en återställning av priset på mark, sa Rudersdorf. En brist på utvecklingsbara webbplatser pressade upp priserna med nästan 40 % mellan halvårsskiftet 2020 och 2021, och dessa kostnader har fortsatt att stiga, enligt Newmark.
“Markvärdena måste absolut återställas till 30%,” sa Rudersdorf. “Det är svårt att gissa var de kommer att falla i slutet av dagen, men det kommer absolut att ske en korrigering på landsidan.”
Bisnow/Olivia Lueckemeyer
Hillwood Investment Properties Tal Hicks och Prologis Jonathan Rudersdorf talade om industriell utveckling på SIOR 2022 CREate 360-konferensen i Dallas.
Tveksamheten på kapitalmarknaderna är inte den enda faktorn som bromsar den industriella utvecklingen. Eftersom efterfrågan på snabbare leverans placerar uppfyllnadscentra närmare hemmen, börjar också en svallvåg av NIMBYism ta fart.
“De vill ha produkter på 15 minuter … men de vill inte ha byggnader och lastbilar,” sa Strohl. ”Om du slutar beställa produkter kommer byggnaderna inte i närheten av dig. Men det är inte så det fungerar.”
Att få nya projekt rätt blir snabbt en av de största smärtpunkterna för industrin, sa Rudersdorf. Utvecklare måste vara beredda att göra ett starkt argument för varför projektet behövs och vara villiga att göra uppoffringar på vägen.
“Det är låg påverkan på stadstjänster än andra traditionella produkttyper,” sa Rudersdorf om industriella fördelar. “Det ger en stabil produktskatt – det är en stor del av ekvationen. Man måste komma in i samtalet med förståelse för vad kommunen och lokalsamhället vill.”
Bisnow/Olivia Lueckemeyer
Panelen fokuserade på läget för industriell utveckling i USA
Lager- och logistikutrymmen fortsätter att hyras upp i rasande hastigheter, särskilt inför semestern.
Men trender som utspelar sig i andra sektorer, som turbulensen på bostadsmarknaden och den växande trenden med rättsstorlek för detaljhandeln, kan vara tecken på att efterfrågan på industrilokaler kommer att svalna under de kommande månaderna, sa Rudersdorf.
“Ingen har huvudet i sanden att tro att efterfrågan inte kommer att ha någon form av korrigering,” sa han. ”Vi befinner oss fortfarande i en miljö med extremt låga vakansgrader. … Vi kan upprätthålla en liten svallvåg i efterfrågan.”
En växande grupp hyresgäster som letar efter mindre delar av utrymmet kan bära branschen genom en lågkonjunktur, sa Strohl. Link märker ett växande behov av lager i intervallet 15K SF till 20K SF, vilket är en avvikelse från de enorma mängderna utrymme som tagits ner av e-handelsjättar som Amazon.
Det är också en som kan visa sig vara lämplig i ett ögonblick där de flesta storskaliga användare slår i bromsen.
“Förhoppningsvis kommer det att stödja marknaden framöver,” sa Strohl. “Det finns många småföretagsekonomier som fortfarande går starkt.”
